位於新蒲崗至今唯一綠置居項目「景泰苑」。(Wpcpey/維基百科)
位於新蒲崗至今唯一綠置居項目「景泰苑」。(Wpcpey/維基百科)

反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)輕微調整,最新報167.89,按周微跌0.04%。分區指數個別發展,九龍及新界東分別上升2.17%及0.23%,香港及新界西則分別下跌1.48%及1.31%。其餘領先指數亦互有升跌,大型單位指數回調0.55%,中小型單位及大型屋苑指數分別再微升0.06%及0.05%。

二手樓價幾乎沒有變動,九龍區明顯反彈兼創新高,連升八周的大型單位指數回落,小型單位及大型屋苑仍有力創新高。

資本市場近日大幅波動,因先前累積巨大升幅,股市急速調整,可為樓市帶來冷卻作用,但後市還看資本市場走勢。若股市跌勢持續,參考過往數據,樓市將無可避免調整。

美國長息抽上2.8厘以上,開始對穩定收益資產構成壓力,但本港樓市會否因此受壓,亦言之尚早。反之,按揭依然偏低,滙豐加入按揭息率減價戰爭奪市場。

上期談到某些人鑽盡制度空子,筆者呼籲政府堵塞漏洞。話口未完,傳媒又爆出高官先把自己一半業權轉讓給配偶,繼而以首置身份購入5,000萬豪宅,節省千萬辣稅。首置客就是用家的假設已證明錯誤。某些國家調控措施更以家庭為單位,就是杜絕此類行為。非常熟識政府運作的官員紛紛入市代表了甚麼?讀者自行判斷。

澳門調控棋高一著

另外,因應樓市氣氛熾熱,澳門也實施調控措施,向投資者徵收額外印花稅,但亦同時放寬首置者按揭成數。澳門施政一向給人較香港落後的感覺,但這次出手卻勝香港一籌。

香港政府多次出手調控但又不時放寬,因細節缺乏深思熟慮。例如14年中減辣,容許六個月內換樓客免繳辣稅,其後樓價直線上升。去年年底換樓雙倍印花稅由六個月放寬至12個月,引發新需求,樓市開展新升浪。樓價已超高,供應又未到位,任何放寬措施必須與收緊措施同時執行,否則只會製造額外需求,為中介製造話題,刺激樓價向上,放大樓價波幅。

政府近期醞釀放寬首置按揭及按揭保險,又研究利用強積金置業。筆者勸喻政府必須與收緊措施一併考慮,否則效果將適得其反,幫市民置業結果越幫越忙。

行政措施否定綠置居

去年十月林鄭月娥公報首份施政報告,忽然提出置業主導策略。為了協助公屋住戶自置物業,建議把「綠置居」恆常化,又擬把沙田火炭近4,800伙公屋改作綠置居,並於年底推出,聲稱計劃百利而無一害云云。

綠置居原本的的目是配合房署收緊富戶政策,吸引富戶置業,豐富置業階梯選擇。綠置居至今只有一個位於新蒲崗的「景泰苑」項目,16年底推出857伙,以市價六折出售,反應熱烈,超額認購18倍,全數售出。由於原先公屋部份單位有多個戶籍使用,最終只收回804伙出租公屋,富戶只佔12%。住戶平均用70天交回單位,房署平均亦要再用48天翻新,即前後四個月單位才能重新分配給公屋輪候人士,較預期時間長。

房署較早前討論政府建議,認同綠置居恆常化,但對利用火炭如此大規模項目則有保留。房署在選址上提出四個原則,包括應選取非短期落成的公屋項目,利用較易分割或獨立地盤的土地,公共設施不應引致高昂管理費,及不會對原有規劃帶來重大影響。通常未來一、兩年內落成的項目視作短期,房署意味未來兩年都未必有綠置居推出,真正上樓更可能等三至四年。

翻查房委會提供予立法會文件,於19年後三年內與景泰苑規模相若或較小的公屋項目只有7個,合共4,600伙,即使全數變作綠置居亦難成為置業階梯。明顯地房署考慮到現時公屋輪候時間遠離目標且仍在惡化中,政府又沒有任何實際行動改善輪候時間,房署先行自保。看似認同政府建議,實際上只是給予政府一個下台階,利用行政手段變相否決。

置業主導從根本著手

本欄於去年以12月以「居大幅超額認購的深層思考」為題早已預視綠置居的問題,如今房委會結論亦引證筆者論點。

事件還有多重啟示值得深究。筆者認同政府置業主導的願景,但若果沒有清晰藍圖,又沒有承擔可量指標,則難以說服市民。把綠置居恆常化就當作策略執行,亦只能反映行政長官個人意志,並非真正從市民出發。

另外,政府未有拿出有力數據,支持公屋住戶負擔能力可及,對置業有大量需求,就貿然改用近5千伙出租公屋,遭房委會否決乃意料中事。最起碼政府應作大規模意向調查,包括假設性問題,例如樓價下跌多少仍傾向置業等,才不至浪費房委會議程。

另外,縱使收緊富戶政策,只有12%單位被富戶所認購,證明綠置居未能達致原先目的,但原因為何則沒有人交代,政府是否應先查找不足,提供優化方案才大力推行?

再有,以景泰苑反應熱烈作結論存在一定偏差,除了項目單位不算多外,樓盤位置處於市區,有一定位置吸引力,申請時樓價又正處於上升軌,定價因行政而滯後令項目吸引。若新項目選址偏遠,是否有同樣反應未知之數。更大問題是萬一樓價下調,置業意欲減退,可能出現認購不足的情況,空置單位白白浪費資源。

當然政府有能力把折扣調低催谷認購,但亦會引申出其它問題,例如如何公平處理其它資助出售項目?置業就不得不考慮投資因素,不單是折扣高就可保證足額認購。觀乎現時市況,政府建議正正匯集各大風險於一身。即使風險事件沒有發生,火炭項目足額認購,收回單位將是景泰苑5.5倍,單位分佈全港,除非房署有同樣倍數的資源,翻新單位又豈止48天?公屋輪候時間勢必延誤,屆時矛頭又指向房署。

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事情發展到此,綠置居基本上已淪為掉頭,欠缺實質。說來說去,根本還是資助房屋供應的問題。綠置居只是把資源左手撥去右手,沒有增加實質供應,還增加了現有體系的風險。政府若不對症下藥,增加資助房屋供應,令樓價回復至可負擔水平,這些置業階梯的計劃,多少個也是徒然。◇

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