反映二手樓價走勢的中原城市領先指數（CCL）輕微調整，最新報167.89，按周微跌0.04%。分區指數個別發展，九龍及新界東分別上升2.17%及0.23%，香港及新界西則分別下跌1.48%及1.31%。其餘領先指數亦互有升跌，大型單位指數回調0.55%，中小型單位及大型屋苑指數分別再微升0.06%及0.05%。
二手樓價幾乎沒有變動，九龍區明顯反彈兼創新高，連升八周的大型單位指數回落，小型單位及大型屋苑仍有力創新高。
資本市場近日大幅波動，因先前累積巨大升幅，股市急速調整，可為樓市帶來冷卻作用，但後市還看資本市場走勢。若股市跌勢持續，參考過往數據，樓市將無可避免調整。
美國長息抽上2.8厘以上，開始對穩定收益資產構成壓力，但本港樓市會否因此受壓，亦言之尚早。反之，按揭依然偏低，滙豐加入按揭息率減價戰爭奪市場。
上期談到某些人鑽盡制度空子，筆者呼籲政府堵塞漏洞。話口未完，傳媒又爆出高官先把自己一半業權轉讓給配偶，繼而以首置身份購入5,000萬豪宅，節省千萬辣稅。首置客就是用家的假設已證明錯誤。某些國家調控措施更以家庭為單位，就是杜絕此類行為。非常熟識政府運作的官員紛紛入市代表了甚麼？讀者自行判斷。
澳門調控棋高一著
另外，因應樓市氣氛熾熱，澳門也實施調控措施，向投資者徵收額外印花稅，但亦同時放寬首置者按揭成數。澳門施政一向給人較香港落後的感覺，但這次出手卻勝香港一籌。
香港政府多次出手調控但又不時放寬，因細節缺乏深思熟慮。例如14年中減辣，容許六個月內換樓客免繳辣稅，其後樓價直線上升。去年年底換樓雙倍印花稅由六個月放寬至12個月，引發新需求，樓市開展新升浪。樓價已超高，供應又未到位，任何放寬措施必須與收緊措施同時執行，否則只會製造額外需求，為中介製造話題，刺激樓價向上，放大樓價波幅。
政府近期醞釀放寬首置按揭及按揭保險，又研究利用強積金置業。筆者勸喻政府必須與收緊措施一併考慮，否則效果將適得其反，幫市民置業結果越幫越忙。
行政措施否定綠置居
去年十月林鄭月娥公報首份施政報告，忽然提出置業主導策略。為了協助公屋住戶自置物業，建議把「綠置居」恆常化，又擬把沙田火炭近4,800伙公屋改作綠置居，並於年底推出，聲稱計劃百利而無一害云云。
綠置居原本的的目是配合房署收緊富戶政策，吸引富戶置業，豐富置業階梯選擇。綠置居至今只有一個位於新蒲崗的「景泰苑」項目，16年底推出857伙，以市價六折出售，反應熱烈，超額認購18倍，全數售出。由於原先公屋部份單位有多個戶籍使用，最終只收回804伙出租公屋，富戶只佔12%。住戶平均用70天交回單位，房署平均亦要再用48天翻新，即前後四個月單位才能重新分配給公屋輪候人士，較預期時間長。
房署較早前討論政府建議，認同綠置居恆常化，但對利用火炭如此大規模項目則有保留。房署在選址上提出四個原則，包括應選取非短期落成的公屋項目，利用較易分割或獨立地盤的土地，公共設施不應引致高昂管理費，及不會對原有規劃帶來重大影響。通常未來一、兩年內落成的項目視作短期，房署意味未來兩年都未必有綠置居推出，真正上樓更可能等三至四年。
翻查房委會提供予立法會文件，於19年後三年內與景泰苑規模相若或較小的公屋項目只有7個，合共4,600伙，即使全數變作綠置居亦難成為置業階梯。明顯地房署考慮到現時公屋輪候時間遠離目標且仍在惡化中，政府又沒有任何實際行動改善輪候時間，房署先行自保。看似認同政府建議，實際上只是給予政府一個下台階，利用行政手段變相否決。
置業主導從根本著手
本欄於去年以12月以「居大幅超額認購的深層思考」為題早已預視綠置居的問題，如今房委會結論亦引證筆者論點。
事件還有多重啟示值得深究。筆者認同政府置業主導的願景，但若果沒有清晰藍圖，又沒有承擔可量指標，則難以說服市民。把綠置居恆常化就當作策略執行，亦只能反映行政長官個人意志，並非真正從市民出發。
另外，政府未有拿出有力數據，支持公屋住戶負擔能力可及，對置業有大量需求，就貿然改用近5千伙出租公屋，遭房委會否決乃意料中事。最起碼政府應作大規模意向調查，包括假設性問題，例如樓價下跌多少仍傾向置業等，才不至浪費房委會議程。
另外，縱使收緊富戶政策，只有12%單位被富戶所認購，證明綠置居未能達致原先目的，但原因為何則沒有人交代，政府是否應先查找不足，提供優化方案才大力推行？
再有，以景泰苑反應熱烈作結論存在一定偏差，除了項目單位不算多外，樓盤位置處於市區，有一定位置吸引力，申請時樓價又正處於上升軌，定價因行政而滯後令項目吸引。若新項目選址偏遠，是否有同樣反應未知之數。更大問題是萬一樓價下調，置業意欲減退，可能出現認購不足的情況，空置單位白白浪費資源。
當然政府有能力把折扣調低催谷認購，但亦會引申出其它問題，例如如何公平處理其它資助出售項目？置業就不得不考慮投資因素，不單是折扣高就可保證足額認購。觀乎現時市況，政府建議正正匯集各大風險於一身。即使風險事件沒有發生，火炭項目足額認購，收回單位將是景泰苑5.5倍，單位分佈全港，除非房署有同樣倍數的資源，翻新單位又豈止48天？公屋輪候時間勢必延誤，屆時矛頭又指向房署。
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事情發展到此，綠置居基本上已淪為掉頭，欠缺實質。說來說去，根本還是資助房屋供應的問題。綠置居只是把資源左手撥去右手，沒有增加實質供應，還增加了現有體系的風險。政府若不對症下藥，增加資助房屋供應，令樓價回復至可負擔水平，這些置業階梯的計劃，多少個也是徒然。◇
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