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反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)回升,最新報165.59,按周上升0.35%。分區指數全線向上,港島、九龍、新界東及新界西則分別上升0.2%、0.21%、0.78%及0.14%。其餘領先指數亦全線報升,大型單位指數再升0.76%,中小型單位及大型屋苑指數分別反彈0.26%及0.28%。中原經紀人指數(CSI)最新報78.81,按周再升1.02個百分點。

短期樓價加速上升

二手樓價調整一周後又再回升,與歷史高位只差少於0.02%。八大領先指數同時上升,是去年六月中以來首次,代表樓市升勢擴展至各個板塊。大型單位指數連續兩周創新高。

新盤陸續應市,18年第一盤新地馬鞍山「雲海」錄得超額認購近20倍,開售即日沽清118伙,同盤特色戶以招標方式亦售出數伙,呎價更創馬鞍山區紀錄。

買家爭相搶購,支持發展商加價加推。一如所料,銀行同業拆息踏入新一年後回落至1厘以下水平。銀行更醞釀按揭減價戰,渣打率先推出頭兩年1.68%定息計劃。金管局多番收緊按揭成數,現時平均取用按揭不足估價的五成,銀行有樓在手,信貸風險極低,自然有條件減按息。

銀行估價亦十分進取,中原銀行股價指數自16年五月中未嘗低於50的牛熊分界線,現更處近80高擴張水平,意味銀行非常「貼市」。低息率只適用資金充裕的人士,等候上車的普羅大眾,手頭上沒有大筆資金,唯有靠地產商二按。

另外,踏入18年,政府推出第一幅位於九龍塘半山由綠化帶改劃的地王,結果九倉以超高價124.51億投得,樓面呎價2.85萬,創九龍區呎價新高。市傳九倉將複製Mount Nicholson成功模式,這些供應與絕大部份港人無關。

筆者本欄多次論述政府推地欠缺策略,樓市熾熱,不應推地王刺激大市。事實上,支持樓價上升之舉動豈止一端,政府減企業稅,利用公司持貨收租稅後回報提升,財爺又忽然放風指放寬按揭可以討論,立法會剛通過換樓人士辣稅豁免由6個月延長至12個月利好短線需求,下月還有啟德超級地王應市,政府錄得巨額盈餘將增加開支刺激經濟,恒指狂牛再現創歷史新高……多管刺激齊下,樓價短期可能加速上升。

僭建處處政府造就

新任律政司司長甫一上任即爆出僭建風波。鄭若驊及其丈夫位於屯門的獨立屋分別發現九處僭建,其中包括5百多呎地庫、簷篷、天台玻璃屋、落地玻璃、泳池等。司長稱08年已居於現址,堅持自己對僭建不知情,將會按照屋宇處指示還原云云。特首林鄭則指司長事務繁忙,顧此失彼,呼籲各方包容,但不經意又爆出司長被特別恩准同時處理私人仲裁案件,被各方窮追猛打。傳媒又揭露按揭文件可能涉及虛假聲明,事件可謂一闊三大。

本欄無意探討司長誠信問題,但不管結果如何,事件令政府及社會付出代價,前者處理觀感極差將令施政更困難,後者則浪費資源討論及處理。筆者仍覺得事件匪夷所思。以往曾發生曾蔭權、梁振英及唐英年僭建風波,擾攘多時,傳媒高調報道,居然未能令公職人員醒覺,只能推論僭建文化根深蒂固,已達致常態化,僭建者遍及全港,更甚者毫不在乎法令,被發現了則利用「無知」當作擋箭牌,還原了事。

出現如此困局政府有不可推卸的責任。多年來,政府處理僭建一籌莫展,視而不見,變相縱容。讀者只要往西貢走一趟,加建玻璃屋的村屋隨處可見,部份村屋明顯超越法例限定的三層。曾蔭權為特首之時,林鄭月娥貴為發展局局長,曾高調處理僭建問題,揚言絕不姑息,又嘗試設立登記冊登記新界僭建物,結果不了了之。上任特首兼測量師梁振英,對自身大宅僭建「無講過無僭建」,「處理咗就不存在」,結果屋宇署沒有再跟進,處理僭建「無逼切性」。香港高官心態尚且如此,民間僭建怎不肆無忌憚。

處理僭建多管齊下

處理僭建事在人為,筆者建議考慮以下多個措施,挽回市民信心。其一,到底有多少人知道甚麼情況下才屬於僭建?政府一方面只宣傳僭建違法卻沒有向公眾交代清楚。政府最好從基本公眾教育出發,列舉僭建例子,尤其是對經常出現的僭建物,例如天台屋、地庫等,大力宣傳。若政府做足功課,「無為意」將難以作為未有察覺僭建的藉口。

其二,是否建築物條例已不合時宜?加建一個簷篷或花架皆可被視為僭建,是否可讓一些簡單的改動透過簡易程序審批從而鼓勵申報?若條例存在灰色地帶,政府應主動釐清。

其三,翻查立法會文件,01年全港各區有80萬件僭建物,往後10年間政府大概處理了40萬件,之後停滯不前。審計署宜向有關部門主動跟進。先前有傳媒發現屋宇署巡查僭建及霸地,只是例行「打卡」,根本沒有認真調查。有關部門須主動了解情況及前線人員遇到的難處並提供解決方案。航拍機及街景車技術已成熟,政府應該考慮採用,並開始建立數據庫以便將來作執法依據。

其四,樓價暴漲,僭建利益遠超罰則,政府應該檢討罰則。以鄭若驊的例子,若只作簡單還原,又或收取應收的數萬元地租,根本難以算作懲罰。「釘契」對一些無意出售物業的業主亦毫無作用,難收阻嚇作用。再有,僭建的存在已是鐵一般的事實,若不是鄭若驊主理,肯定就是先前業主所為。屋宇署應順藤摸瓜,找出主理僭建物的業主承擔刑事責任,絕不能因鄭若驊還原僭建了事。

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香港樓價超高,普羅大眾捱貴租,住劏房,幾十萬買窗台、牆身厚度等不實用的「實用面積」。那邊廂,政府姑息僭建行為,執法不力,讓不法之徒逍遙法外。若政府再不全力取締,如何體現公平公正?結果民怨將越積越深,終有一天大爆發。◇