反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)調整一周後又再回升,最新報181.58,按周上升0.34%。分區指數個別發展,港島及新界東分別再升2.01%及1.05%,九龍及新界西則分別再跌0.19%及0.58%。其餘領先指數亦互有升跌,大型單位再跌0.37%,中小型單位及大型屋苑指數分則反彈0.49%及0.52%。中原經紀人指數(CSI)報80.75,按周升1.9個百分點,創60周新高。

二手樓價調整一周後隨即反彈,港島區創新高,新界東更連續四周破頂,指數直逼200點大關,年初至今僅五個月累積升幅便達14.6%,大幅跑贏大市的10%。雖然九龍區樓價連跌兩周,但當啟德新地王效應陸續反映,該區樓價將止跌回升。

差餉物業估價署上周公佈四月份樓價指數連升25個月兼連續18個月創新高,創有史以來最長升市紀錄。

政府有誤導市民之嫌

正如先前本欄論述,一個長期病患者維生指數不斷惡化,醫生沒有採取適當行動,就是醫生的問題。負擔能力不斷惡化,新一屆政府上任近一年,實質增加供應的措施欠奉,在調控措施上採取觀望態度,還連番推地王刺激樓市,樓價怎不越升越有?政府實難辭其咎。

另外,民主黨要求政府提供有關利用土地條例收回土地的個案資料,上周收到回覆。資料顯示97年至今政府利用條例收回土地有154宗,收回土地用作公營房屋發展、配合市建局項目、新市鎮及鄉村擴展等。有八次收地遇上司法覆核,政府全部勝訴,因司法覆核延誤最長12個月。

數據直接否定林鄭月娥較早前在立法會回答議員質詢時指利用條例收回土地門檻極高,且會面對司法覆核拖長發展的言論,有誤導議員及市民之嫌。

本欄前期分析公私合營的死穴是時間及供應量,政府宜先規劃後按條例收地,才是真正短中期能夠解決資助房屋供應的問題。2014年火炭收回農地就是典型的例子,公營房屋可於五年內落成。

那邊廂,土地專責小組還利用「點心紙」硬銷公私合營,既不詢問市民是否支持利用土地收回條例,對勾選私人發展商農地又沒有表達其它意見的視作支持公私合營,手法卑劣。

越來越明顯這個土地大辯論只是政府假借小組之名將屬意的選項「霸王硬上弓」,根本不是有針對性地解決香港特區房屋供應的問題。

民間報告質疑諮詢文件

土地專責小組推出資訊報告至今已五個星期,公眾教育正在進行中,大辯論還未開始,就急於推出有引導性的問卷調查,引來各方批評。上周,民間土地資源小組推出《未來土地發展.真實選項》報告(以下簡稱民間報告)以作反擊,一來對政府諮詢報告的片面資訊提出質疑,二來亦可抗衡違反公義的調查,同時亦為大辯論提供更多參考資料。

民間報告開門見山指特區土地問題從不是供應的問題而是公義的問題,對專責小組及其諮詢文件提出多項質疑。首先是小組的成員全部由特首委任,當中有八名政府高官,四名「公職王」,還有建制派第一大黨的前主席,七名可受惠於發展的專業界別代表等,即大半委員支持政府或自身有利益,民間多元聲音則被拒諸門外。

小組口口聲聲指沒有前設,但數名成員卻以私人身份代表某些組織公開推銷開發郊野公園、填海等選項。18個選項聽似甚多,但有13個可歸納為三大類,包括開發郊野公園或綠化帶、填海、惠及地產商的選項。有四大選項「被消失」,包括軍事用地、閒置政府丁地、臨時政府撥地、短期租約用地。按2012年政府公佈有二千多公頃未批租或撥用土地,小組認為這些土地分佈零散、沒有空置、地形不適合發展等被排除在選項之外,但民間報告認為當中至少有一千公頃土地具發展潛力。

民間報告對公私營合作發展農地的模式極度質疑,若這些農地適合建屋早已被補地價改劃,如今政府主動協助發展,即使有監察委員會亦不等同沒有官商勾結,公私合營的首置上車盤亦不代表市民可負擔,並要求政府運用《收回土地條例》將適合發展的農地收回建屋。

土地資源分配不公

樓價遠超負擔能力的問題源自不公平的土地資源分配。其一是新發展區元朗南、啟德、東涌新市鎮、洪水橋、古洞北及粉嶺北,整體平均資助房屋與私營比例竟然是四比六,與長策訂立的六四比剛好相反。

其二是填海造地用作資助房屋的比例極低,建議的填海選項包括欣澳、龍鼓灘、馬料水、小蠔灣、青衣西南等超過500公頃土地,只有馬料水可能撥部份土地興建6,000個公營房屋,其餘土地則用作休閒娛樂、特殊工業、整合棕地、高科技數據中心及低密度住宅,完全無助解決公營房屋缺口的問題。

其三,未來十年欠缺的815公頃土地中有七成將用作基建及設施,重複舊有沉迷於基建的模式。

民間報告又提到政府缺乏有效措施區分投資者和用家,又列舉永久居民自住優先是世界各地普遍的做法。例如430呎以下一手住宅單位非自住用途百分比由04年的9.5%增至16年的61.8%。港人優先的「港人港地」夭折,唯一一幅的啟德港人港地結果有85%買家獲地政總署批准轉售或分租。政府又坐視外來買家搶盤,例如啟德新區一手住宅盤疑似內地買家佔24%,違反供應不足港人自住優先的原則,價格被搶至天高,有供應也負擔不來。

民間報告提出以考慮成本效益、時間、環境、社會成本等定出優次原則。衡量各選項得出的結果明顯,就是先利用粉嶺哥爾夫球場及短期租約土地,繼而是利用棕地,填海及開發郊野公園時間、金錢、社會成本較高應放置最後。

民間報告亦建議先設定城市整體發展方向,再作土地資源大盤點,然後再按優次使用土地。

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民間團體往往資源有限,難以與政府抗衡。這份民間報告在設計鋪排上可見亦花了不少心思,可讀性甚高,當中亦整合不少資料及數據,有力地反駁政府諮詢文件。讀者不妨將政府及民間報告詳細比較一下,是其是,非其非,然後再決定如何回應政府的問卷調查。◇