反映二手樓價走勢的中原城市領先指數（CCL）連續三周創新高，最新報177.61，按周再升1.53%。分區指數全線上升，港島、九龍、新界東及新界西分別上升1.13%、2.94%、2.61%及1.56%。其餘領先指數除大型單位指數輕微調整0.11%外，中小型單位及大型屋苑指數分別急升1.9及2.08%。中原經紀人指數（CSI）最新報77.24，按周回調1.07個百分點。

二手樓價沒有因應資本市場下跌及美國加息而受壓，反而升勢更急，三周內跳升4%，12周以來九次創新高。對上一次在短期內錄得如此升幅要追溯到13年2月政府實施雙辣招之前。除了上周急升近5%的大型單位指數外，其餘七大指數升幅超越1%，當中有三個更升越2%，九龍區更升近3%，創近三年最大升幅。

外圍市場充斥著不明朗因素，利率趨升，貿易磨擦，樓價上升全是本港內部原因，市場基本上已全盤否定政府的樓市及調控策略。由於政府任由樓價升至不可理喻的水平，當調整來臨之時，後果只有兩個，一是政府將托市減低樓市下滑帶來的經濟震盪，把樓價極度超越負擔能力的期間大幅拖長，另一是調整幅度深且破壞力巨大。

招標設限催谷高樓價

另外，近日發展商以招標方式出售單位，不但未有因政府放風收取空置稅而收斂，還食髓知味，每盤預留招標單位以獲取最高利潤。九建「63 Pokfulam」一個開放式單位招標售出，呎價突破4萬，創全港同類單位新高。佳明集團何文田新盤推一伙招標，還有會德豐「OASIS KAI TAK」及先前被政府不點名批評的新地「海璇」。發展商利用政府調控失誤及供應缺口的優勢，減少市場資訊，把出售權的價值最大化。標售以呎價創新高為目標，令越遲買越貴的理論自我實現。一旦成功標售，既可獲各大傳媒免費宣傳，單位大賺之餘同時推高其餘單位估值。發展商還推出兩新招，其一是逐個單位標售，其二是只招標數個小時。其目的極為明顯，就是壓縮買家判斷時間，營造搶購氣氛。由於牽涉巨大利潤，若政府僅象徵式收取空置稅，發展商肯定嗤之以鼻。政府已落後於形勢，必須施以其它非常手段，方能糾正市場失衡行為。

調控失效以限為主

自2008年金融海嘯以來，本港樓價不斷上升，政府調控亦不斷加碼。10年起收取按年遞減的賣家印花稅SSD遏抑炒賣，13年2月推出雙倍印花稅DSD打擊投資，額外印花稅BSD鉗制外來需求。由於調控漏洞百出，政府被迫再出手，先劃一DSD收取15%，再堵塞一約多伙。

多年來，為求穩定金融體系，金管局亦多次收緊按揭。香港政府稱辣招行之有效，但是否如此？不妨參考其它地區樓市調控措施，再與之相比，找尋值得借鏡的地方。

先從鄰近香港的澳門說起。今年年初澳門開徵6%物業租金估值的空置稅，等待出租視作空置。澳門亦仿效香港收取額外印花稅，但稅率按業主持有物業之數量遞增，雖然稅率並不算高，但訊息明顯，物業越多交稅越重。倘若夫妻一方擁有不動產則視另一方都同時擁有該不動產，即杜絕利用配偶間轉讓從而避開調控措施的情況。澳門加大力度調控的同時仍協助青年人上車，放寬首置按揭貸款比率，800萬以下可按八成。

再轉看以「五限」為主的中國。「五限」即限購、貸、價、售、商，各省各市因應自身情況，實施細節方式不盡相同。樓市熾熱的城市以大多有「限購令」，沒有戶籍者不能購買住房，有戶籍者以家庭為單位，家庭只可買一套房，禁止出現夫婦分開買入作投資。買入後三至五年禁止轉讓以防止炒賣。中介不得提供融資或協助購房人辦理各種形式貸款，地產商無法以提供二按作競爭優勢。為求土地儘快轉作住房，拍賣土地後閒置一至二年者收取地價20%稅款，閒置越兩年者政府有權強制收回。某些省份暫停土地二級市場交易，即投地後不得轉讓，以遏止土地炒賣。

重稅加租管遏止升勢

東南亞某國八成多是資助房屋，但調控亦絕不手軟，轉讓印花稅以遞減方式收取五年，樓價連跌四年後才略為放寬。外來買家亦需繳15%額外印花稅，又規定發展商必須在地皮購買日期五年之內建造並出售所有單位，否則須支付額外地皮價格15%。

再轉至澳洲，墨爾本及悉尼樓價世界名列前茅。除了特殊情況外，兩城禁止外來買家購買二手物業，購買一手物業亦要先經過相關機構審批，且物業業權上限為50%。一手物業還要繳付額外印花稅，增值稅12.5%。某些州份亦額外收取1%物業價值的空置稅，一年中有六個月閒置視為空置，業主需提供證明住屋並非空置。

再轉去紐西蘭，因應17年全年樓價上升了5.8%（香港18年單是第一季二手樓價已上升了7.6%），住房擁有率64%（香港只得50.4%），正仿效澳洲立例禁止外來買家入市。

全球位列第三樓價最難負擔的城市加拿大溫哥華，針對非戶籍買家收取印花稅20%，每年額外2%房產稅。任何不是英屬哥倫比亞省（即溫哥華所屬省份）稅務居民，再額外徵收交易稅2%至3.5%。所有新屋收取價值增值稅VAT 5%。2017年年底實施租管，續租時不得以租約期滿以追及同區市值租金為由大幅加租，加租上限定在通脹率加4%。溫哥華空置率比香港還要低，但仍每年按物業估值1%收取空置稅。任何轉售資產皆要繳付增值稅，適用投資房屋及非居民的稅率高達35%至50%，但當中亦牽涉複雜的扣減計算。

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樓價高企影響民生，從極權國家到民主自由國家皆調控住宅市場。以負擔能力計算，全球第二及第三位的悉尼及溫哥華，調控力度非同小可，仍只能勉強拉住樓價飆升。兩地與本港樓價相比皆望塵莫及。看畢各國調控措施，啟示良多，下回分解。

註：房產相關稅務極為複雜，且經常更改，本文只節錄部份措施作討論用途，並不構成任何稅務建議。細節請參閱各國相關條文。◇

 

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