反映二手樓價走勢的中原城市領先指數（CCL）再創歷史新高，最新報167.51，按周上升1.16%。分區指數除新界西回調0.78%外，香港、九龍及新界東則分別上升2.26%、1.38%及2.02%。其餘領先指數亦全線再升，大型單位指數、中小型單位及大型屋苑指數分別急升1%、1.19%及1.22%。中原經紀人指數（CSI）最新報79.92，按周再升1.11個百分點。

一如所料，受資本市場上升及一手高價開盤帶動，二手樓價加速上升，CCL創兩個月以來最大升幅，七個領先指數齊創新高，是八個月以來首次，且全數升幅達1%或以上，只有新界西指數下跌，該區近期明顯跑輸大市，但相信只屬短暫情況。

發展商轉趨積極，市場有多個新盤開售，一手繼續成各區焦點。新地西半山新樓盤「巴丙頓」，平均呎價3.2萬，入場費1千6百多萬，與絕大部份港人無關。劏房盤陸續應市，恒基位於北角的「君譽峰」主打迷你單位，181呎單位折實477萬。雅仕圖遠東置業位於長沙灣的「悅雅」，以壓縮空間令銀碼較小，但呎價越2萬，貴絕長沙灣區。市建局土瓜灣「津匯」，呎價近2萬，超額認購20多倍。新盤分散各區，有利發展商爭取高價開售及超額認購，客源亦不盡相同，難言競爭激烈。

政策講一套做一套

另外，律政司司長鄭若驊僭建風波繼續發酵，除了屯門獨立屋外，司長去年以首置身份購置的南區物業亦涉及僭建，誠信再受質疑。僭建文化根深蒂固，更已成為獨立屋及豪宅的例行項目，政府無力執法等同姑息。

再有，司長住在屯門獨立屋，又以首置身份添置物業作投資用途，避開辣稅，違反首置政策的原則。本文早已多次論述，不能以首置身份區分投資者，政府聽而不聞，根本就是有意放生投資者，鄭若驊例子只是冰山一角。

政府多年不斷重複宣傳供應增加，樓價不會只升不跌，樓價遠超負擔能力，香港遲早要跟隨美國加息等等，叫市民小心樓市「爆煲」，但官員行為卻非常「誠實」。較早前，前財金官員陳家強更以高價首置入市。到底香港政府在搞甚麼？請繼續留意本欄拆解。

首富明言需求仍大

除了政府高官身體力行入市外，香港首富亦指「有能力，自住唔怕買」。較早前李嘉誠集團周年大會，傳媒訪問他對樓市的看法。李氏指他不作預測，但指現時需求仍大，上一輩更會為下一輩甚至隔代籌謀。全球樓價最高的就是香港，但只要負擔能力範圍內，買樓自住無妨，炒賣就沒有空間，細單位則供應過剩不足為奇。至於加息，他認為可能一至兩次，但不會加得太多。

李氏言論每每令社會關注，一來李氏蟬聯香港首富20年，必有其成功之道；二來其言論中正現時樓市熱點。他早年便以「黃台之瓜」諷刺香港政府瓜種黃台，缺乏遠見，又處處挑起矛盾，以致發展落後於其它地方，言之有物。

過去十年，李氏不斷調配資產，在中港套現，投資於其它市場及新興行業，上月更以402億出售部份中環中心，成為本港最大宗物業交易。如今其集團只有約三分之一資產在中港。12年梁振英上任之時稱樓價過高，政府將積極應對並推港人港地，李氏當年則唱反調，明言「應該買樓自住」，結果樓價至今上升59%，亦復先見之明。

首富的一席話值得深入探討。其一，李氏不作樓價預測，但明言需求仍大。需求大價格自然向上，除非供應壓過需求，這是經濟學基本原則。政府在土地供應上正等候土地小組建議，但小組主席黃遠輝已放風短中期土地供應難有突破。長策進度報告指未來十年仍欠四萬多伙房屋的土地。供求失衡仍將會主導未來價格，即使樓價不升也難有大幅調整空間。

上車面對艱難抉擇

其二，李氏指利息不會加太多。筆者認同論點。成熟經濟體難拾以往高增長，利息與經濟增長有一定正比關係，加上美國加息將受制於龐大債務負擔。香港現時擁有巨額貨幣基礎，政府金融政策務求接收中國「走出去」資金，銀行體系「水浸」，未見資金壓力。再有，銀行按揭業務風險本應因樓價上升而增，但政府收緊按揭，銀行因應風險下降而減按息，抵消部份利率上升的影響。即使加息，對樓價的影響心理因素將大於實質。利率環境將繼續有利負擔得起的人。

其三，納米樓避之則吉，本欄早已論述。納米樓呎價過高且供應量增多，需求卻非結構性，萬一樓價逆轉誘惑其它板塊供應增加需求可能出現斷層，買家需承擔高於市場平均風險，回報卻被高價壓縮，風險回報並不合算。

其四，李氏指「負擔得起」可以買，跟12年「自住應該買」有著根本不同。以12年樓價計算，當時應還有不少有能力上車的家庭，但誤信「重中之重」。花旗銀行較早前調查報告顯示有36萬人更先行「下車」等候時機，結果恨錯難返。現時負擔得起的只有三類人，一類是富裕人士，他們一如李氏所指照顧子孫入市及利用「首置」身份投資繼續投資。另一類是外來買家，視辣稅如無物。再有一類是已儲首期，算勉強有能力入市，但面對極度艱難的抉擇，這群人不乏社會精英、金融才俊。樓價處歷史最高位且以負擔能力計算達致荒唐的19.4倍，千辛萬苦儲蓄得來只能換取百呎斗室，付出與所得不成正比，面對租金加幅高於薪金增長。

政府手握政策，又稱樓市風險因素甚多。如何抉擇？筆者引用前金管局總裁任志剛的比喻，除非住在資助房屋，否則等同「沽空」房屋，一日未平倉，風險未知，平倉只是「止蝕」。至於何時平倉，視乎個人風險取態。

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城中首富揭示了一個殘酷的現實──香港樓價難跌。富者及高官紛紛參與，局外人的結果恐怕在大富翁遊戲中早有答案，這就是香港的大局。◇

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