馬來西亞正在興建的1,000億美元城市計劃遇到一個路障：中國的資本管制。

據彭博社報道，這個主要由中國的開發商和購房者投資開發的馬來西亞版深圳特區的夢想，包括了酒店、寫字樓、高爾夫球場、科技園區、數千豪華時髦的新公寓在內，面對北京當局對投資海外物業的資金外流進行限制時，不得不重新調整。

目前，資助潛在中國買家前往馬來西亞南部柔佛州售房地點參觀的旅遊招待已經減少。一些已經為尚未建成的房屋支付定金的買家正在考慮取消購買。

中國實行外匯管制 買家考慮取消購買

中國公民每年的外匯配額為5萬美元，而且政府在去年12月表示，所有外匯買家必須簽署承諾，不得將其配額用於離岸房地產投資。違規者將被列入觀察名單，三年內拒絕外幣存取，並接受洗錢調查。

這個限制有可能削弱全球各地住宅物業的銷售，過去幾年中國買家已經推高了這些物業的價格。少數項目可能受到和中國投資的柔佛發展項目一樣的影響，其中一些項目高達90%的銷售額都依賴於中國買家。

「我覺得進退兩難。」已經支付了60萬元人民幣的Michelle Gao 說：「如果這個項目如此依賴於像我這樣的中國買家，他們今後能賣出去嗎？建設會完成嗎？」Gao購買了碧桂園的森林城市項目的一間兩居室公寓，價格為120萬元人民幣。

彭博社採訪的6位中國買家說，他們通過借記卡、信用卡或支付寶等，在中國的銷售展廳支付了10%的首付款。他們說，地產經紀現在告訴他們，他們需要去香港、新加坡、大馬或澳門刷卡，以支付分期付款的餘額，或電匯到碧桂園的海外帳戶。

許多人擔心，他們仍會因此而承擔責任。中國政府6月份表示，國內銀行必須提供其客戶1,000元以上海外交易的每日報告。

「我被告知仍然可以從香港完成（交易），但我現在很害怕。」買家Elaine Xiao說：「我不知道我會得到甚麼懲罰。」

中國買家支付超高價

柔佛的發展項目位於伊斯干達地區，是馬來西亞政府希望借用新加坡的成功模式，在馬來西亞新山和新加坡之間打造的一個新的大都會。當局在2006年宣佈這個20年的項目時，預計總的投資為3,830億令吉（約1,280億新元，約891億美元），大部分的早期投資來自於新加坡。

然而，中國開發商如碧桂園（Country Garden）和綠地控股（Greenland Holdings）隨之進入，並超越了馬來西亞和新加坡的競爭對手。僅僅是碧桂園的森林城市，就要求在距離新加坡幾百碼的人造島上建造一座價值1,000億美元的高層城鎮。

這些項目在中國市場上銷售，上千人為這些公寓支付了定金，而其每平方米的價格是新山的馬來西亞買家所支付的兩倍。

一位姓Yu的買家表示，當這個月到期時，她不打算為其公寓支付下一期的付款。她說她的經紀人建議她繞開規定，在香港刷她的信用卡。「我問銷售經紀，當我在中國被列入黑名單時，你會負責嗎？」

來自廣州的Yu，在去年12月份訪問了施工現場巨大的園林景觀銷售展廳後，為項目第三期一個59平方米價值120萬元的公寓，支付了定金。因為擔心違反規則，她現在是考慮放棄協議的買家之一。

碧桂園在6月20日宣佈，會進行森林城市發展的第二階段的建設，這是一項包括高爾夫球場、國際學校和另一家酒店的2.8億美元的計劃。碧桂園曾在4月份表示，正在與不到60名打算取消預訂的中國買家進行商討。該公司說，森林城市在去年銷售了16,000個住宅單位。

中國開發商調整策略

碧桂園表示，資金管控沒有對森林城市的銷售產生實質影響，而且施工仍在進行。他們已經完成了一家豪華酒店，並於5月1日移交了首批132間公寓。

碧桂園早些時候說，它已經停止在中國的銷售展廳推銷森林城市，並停止組織潛在的買家參觀其在柔佛的項目。它在中國的代理商正在推動國內熱帶南部度假勝地三亞和海濱城市北海的項目。

開發商表示，它已經在新加坡、吉隆坡和雅加達開設了森林城市的展廳，並計劃今年在越南、緬甸、台灣、泰國、日本、杜拜、菲律賓和老撾開放展廳。

一位了解該項目的銷售代表稱，綠地控股的翡翠灣（Jade Palace）項目的建設已在去年11月暫停，因為該公司正考慮修改項目的密度，以建造更多但較小的公寓。五月份到訪時，工地還沒有進行建設工程。

綠地控股在6月3日回答書面詢問時表示，建設沒有停止，公寓的設計將得到優化，正在等待以往買家的反饋。它拒絕給出銷售數字，但表示正在尋找更多中國以外的買家。

柔佛的物業過剩

KGV國際物業諮詢公司的執行董事Samuel Tan表示，自2014年以來，柔佛所有新的服務式公寓的批准已經凍結，而現有項目正在介紹更多經濟實惠的物業，價格在60萬令吉（約14萬美元）左右，而不是80萬到100萬令吉。

Tan 說：「由於供應過剩，我們預計到2019年之前，高層建築項目都不會有任何起色。」

在柔佛建成的過剩物業也影響了當地的開發商，八打靈再也（Petaling Jaya）的Tropicana公司正在對他們營銷的房屋價格給予25％的折扣，而且推出一個免息的、36個月的延期付款計劃。房地產網站PropertyGuru.com稱，過去兩年來，柔佛房地產轉售的叫價下跌了2％。

廣州的Yu擔心，如果沒有中國買家，在森林城市建成的數以千計的公寓將難以出售。

「我的家還在海裏。」Yu說：「當地人不會買當地房子價格兩倍的房子。沒有足夠的中國居民，一切都會改變。」

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