樓市動向 適度有為未見效 胡作非為種禍根

CCL輕微反彈 七大領先指數靠穩

文／勤智

反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)反彈，最新報144.84，按周回升0.38%。四大分區指數全缐上升，港島區、九龍、新界東及新界分別上升0.37%、1.04%、0.68%及0.04%。其它領先指數亦除了大型單位指數再跌0.14%外，大型屋苑指數及中小型單位指數則反彈0.57%及0.47%。

成交量跌價不跌

新界區指數屬歷史第二高水平，上車盤及中價盤跑贏大市。從下列大屋苑成交價量表所得，價升量跌情況明顯，買家採取觀望態度。股市崩盤，部份二手業主叫價態度軟化，但不少按破頂價把議價空間擴闊至3至5%，真正低於市價成交只屬少數。很多業主寧願等待卻不願減價，主要原因是供應短缺，缺乏競爭，再有就是單位於早年買入，已買入價計算，放租回報非常可觀，股票市場風高浪急，收租相對穩定。一手市場方面，新盤雖然錄得個別撻訂個案，但仍有不少發展商加價加推，無懼金融市場下跌，尤其以上車盤情況更甚，原因同樣是供應出現龐大缺口，某黃大仙新樓盤開售推二百多伙，收票仍過千張，另一東涌新樓盤亦超額認購近五倍，但超額情況似有放緩跡象。股市大幅波動，似乎未有對極高檔市場帶來影響。反之，天價成交不絕於耳，港島半山、尖沙咀、紅磡分別錄得過億元兼呎價破頂的成交。未來樓市更兩極化，上車盤與超級豪宅價格高企，其它板塊則受壓。股災令資金流入避險貨幣，十年期美國國庫債券孳息率又再跌穿2%，筆者相信美國未來6個月沒有條件加息，加上全球第二大經濟體系中國經濟放緩對環球經濟影響負面，按揭息率將繼續處於歷史低位，支撐樓價高位徘徊。

積極不干預不屬實

較早前梁振英在某公開場合指過去的積極不干預政策已過時，政府必須適度有為，改善經濟民生。他又提到政府叫停雙非孕婦配額及控制奶粉出口等德政。在調控樓市方面，政府推出雙倍印花稅，有效阻止外來人士買樓及炒賣行為。梁氏這番話，傳媒及政黨的反應負面。筆者亦覺得有必要釐清事實，以正視聽。從特區樓策而言，過去的積極不干預完全與事實不符。事實上特區政府多次粗暴干預樓市，目的令地價及樓價回升。九八年特區定立房屋長遠策略，但踏入21世紀初樓價跟隨經濟下滑，「孫九招」應運而生，其中包括取消拍賣土地，結束居屋計劃等。03年因沙士襲港，董建華忽然以「沒有提及就不存在」為由，8萬5建屋目標被消失。到曾蔭權時代，全面拖慢公屋供應，奉行單一勾地政策，製造供應斷層。08年金融海嘯後，因應樓價不斷上升， 10年底推出額外印花稅，曾氏深信一招即可解決供求失衡問題，漠視土地供應缺口對未來影響。筆者已多次指出特區樓市不是一個有效率市場，皆因土地及開發權屬於政府，推出多少土地拍賣，拍賣土地先後次序，土地用作私人發展或公屋，置業階梯如何搭建，全由政府控制。以上種種證明政府積極操控樓市，而非積極不干預。

看清適度有為本質

至於梁氏所指的適度有為是何物?雙非零配額及限制奶粉出口，市場機制全面失控，民怨沸騰，政府後知後覺的行動，稱作適度有為，歌功頌德，相信未能取得廣大市民認同。市民亦不會忘記電視牌照梁氏團隊適度有為的結果。樓策方面，適度有為講求時間拿捏及實效。印花稅早已存在，雙倍印花稅並不是新穎的構思，外來投資佔近三成才出手，為時已晚。14年5月政府突然減辣，壓抑需求爆發，樓價直線上升，樓價極度超越負擔能力把需求壓進上車盤，4百萬盤源幾近消失，置業人士被迫壓縮空間。港人港地曇花一現，因梁氏明知給予港人長期特殊地位屬政治不正確。一手樓銷售新規定，樓書百多頁，魔鬼卻藏於細節，未能有效保障置業者。居屋沒有增加供應之下推「白居二」製造新需求。以上種種，皆未有對症下藥，對幫助市民置業效用有限。更不幸的，市民還看到梁氏及其團隊在土地及房屋政策上的作為，包括東北發展研究強行通過撥款，機場三跑道繞過立法會財務委員會，城規會配合規劃署不理任何反對聲音更改規劃，見縫插針起樓，僭建問題坐視不理，尖沙咀海濱長廊擴建交給其支持者運作卻不按照公私營合作指引招標……。禮崩樂壞，與民為敵，適度有為未見成效，胡作非為罄竹難書，特區樓市將會變成怎樣? ◇