投資美國房地產 這10個城市的樓價更穩定

金融顧問公司SmartAsset美國前358個大城市過去25年來的房價進行分析，看哪些城市的房產市場比較穩定。（fotolia）

【大紀元記者李默迪編譯報導】美國六月份新樓盤銷售有所下降，但二手樓銷售數量和建築許可發放量都創新高。目前投資者最關心的莫過於房地產市場未來的走勢。

《紐約時報》7月24日文章表示，目前全美整體樓價從2012年以來上漲了27%。物業升值對於業主來說是好事，但是，根據經濟出現危機時的經驗，如果樓價上漲太快，可能導致樓市泡沫爆破，到時會出現利潤縮水、資不抵債、止贖潮，及其它很多意想不到的壓力。

所以大部份業主可能更希望樓價維持平穩，勿大起大落。其實，小到個人、大到整個金融系統，房地產市場表現穩定都會有正面作用。那麼目前美國房地產市場的發展情況如何，美國哪些城市的物業一直都呈現比較穩定的狀態呢？

美國房地產市場持續復甦

據路透社報導，美國商業部7月24日公布的數據顯示，六月份美國新屋銷售量僅為整體房地產市場的8.1%，比五月份下降了6.8%，是去年11月份以來最低水平，而五月份的銷售量從54.6萬下調至51.7萬。

但是，六月份新屋銷售與去年同期相比還是上升了18.1%，說明美國房地產市場的復甦勢頭仍然持續。

美國政府努力通過房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）兩家物業抵押貸款公司為首次購房者放寬借貸條件。目前美國房貸利率接近歷史最低點。

上周三的一份報告顯示，六月份二手樓的銷售數量和建築許可發放量都達到了8年來新高。

房地產成熱門投資

Bankrate.com網站最近調查了1,000位美國投資者，結果顯示，27%受訪者認為10年內房地產是最好的投資項目。這是Bankrate調查近三年來，房地產第一次成投資首選，高於股票和債券。

專業理財顧問史蒂芬•杜塞特（Stephen Doucette）表示，對於很多投資者來說，與股票和債券相比，房地產這種有形資產令他們更感安心，畢竟樓價不是每天更新。

另外，投資者也看好房地產投資的長期回報。全美20大城市綜合樓價指數中提到，過去三年來房地產投資的年回報率為9.2%，但過去十年來，房地產投資的虧損比率只有0.4%。相比之下，股票投資在過去三年的回報率為14.8%，但是十年回報率僅為5.87%。

25年中樓價較穩定的城市

據《赫芬頓郵報》報導，金融顧問公司SmartAsset選取了美國前358個大城市，對美國聯邦住房管理局（Federal Housing Administration）關於這些城市從1990年以來的樓價數據進行了分析。

數據分析過程

在分析過程中，SmartAsset首先統計了各城市的樓價從1990年第一季度以來的整體上漲情況，然後計算出這些城市1990年購房者在10年內經歷樓價下跌的機率。
樓價自1990年以來上漲250%的城市的指數為100，沒有上漲的為0，中間的城市則分別計算出各自相應的指數。同樣，樓價下跌可能性為0%，指數則為100，下跌可能性高於58%，指數則為0。最後綜合以上分析結果，統計出樓價最穩定的城市。

分析結果

結果發現，從1990年以來的25年來，前10名最穩定的房地產市場中，德克薩斯州有3個城市，所佔比例最高，其首府柯士甸排在第2位，樓價上漲242%。德克薩斯州的物業成交價較低、一些城市沒有實行嚴格的分區管制。

另外，科羅拉多州、懷俄明州、阿拉斯加州、蒙大拿州和華盛頓州也有城市入圍前10名。下面列出這10個房地產市場中最穩定的城市。

1. 科羅拉多州的波德市（Boulder, Colorado）

科羅拉多州波德（Boulder, Colorado）（維基百科）

在過去25年來，波德年均樓價上漲4%，目前樓價大約為1990年的四倍，而沒有下跌超過5%的情況。這意味著樓價不會暴跌，會有所升值。另外，波德也非常適合科技人才創業。

2.德克薩斯州的柯士甸市（Austin, Texas）

德克薩斯州的柯士甸市（Austin, Texas）（wikidot）

 柯士甸是美國房地產市場中最受歡迎的城市之一。在蕭條時期，柯士甸的樓價只下跌3.4%，而聖荷西和西雅圖的樓價下跌則超過10%。

3.北達科他州的俾斯麥市（Bismarck, North Dakota）

在過去30年來，北達科他州的經濟一直保持強勢。該州目前的失業率僅為2.6%。經濟穩定也有助於房地產市場的穩定。

即使在經濟蕭條時期，物業需求依然很高，止贖率很低，樓價下跌少。過去25年間，樓價下跌沒有多於5%。

4.德克薩斯州的米德蘭市（Midland, Texas）

米德蘭在德克薩斯州西部，過去25年來樓價上漲也很多，年均漲幅為3.3%，幾乎沒有明顯的下跌。

5. 懷俄明州的卡斯珀市（Casper, Wyoming）

卡斯珀是懷俄明州的第二大城市，由於該地區煤礦和鈾礦得到開發，其經濟在近年來得到發展。卡斯珀的人口在過去30年來也大幅度增加。

經濟和人口的增勢，使卡斯珀成為過去25年來美國樓價上漲最多的城市，上漲了320%，年均上漲率為4.7%。

6. 阿拉斯加州的安克拉治市（Anchorage, Alaska）

安克拉治是阿拉斯加州最大的城市，幾乎沒有受整體樓價動盪的影響。自1990年以來，年均樓價上漲率為3%，也沒有大幅度的價格下跌。

7. 蒙大拿州的比靈斯市（Billings, Montana）

作為蒙大拿州最大的城市，即使是在經濟危機的最後十年，比靈斯的經濟也沒有陷入衰敗，失業率從沒有高於7%。房屋止贖率一直相對較低，樓價價跌很少。在過去25年來，比靈斯樓價下跌5%的機率為零。

8. 華盛頓州的瓦拉瓦拉市（Walla Walla, Washington）

瓦拉瓦拉位於華盛頓州的東南部，盛產葡萄酒，也是一個熱門景點。近年來，當地的經濟也因此興盛，樓價達到新高。2005年以來，樓價上漲了近30%。1990年以來的總體上漲率為256%。

9. 德克薩斯州的奧德薩市（Odessa, Texas）

過去25年來，奧德薩的樓價下跌機率僅為4%，而對比拉斯維加斯和亞特蘭大，同時期樓價下跌機率分別為41%和39%。但是奧德薩目前的樓價比1990年上漲了3倍。

10．路易斯安那州的霍瑪-帝博多市（Houma-Thibodaux, Louisiana）

1990年以來，即使多次遭到颶風重創，以及經歷經濟危機，但該地區的樓價幾乎沒受到影響。經濟危機時樓價最低也只下跌了2.5%。而這些年平均年增長率為2.8%。