樓市動向 CCL直逼歷史高位 市民合理負擔能力不在當局議題內

CCL創71周新高

反映二手樓價走勢的中原城市領先指數（CCL）回落一周又再掉頭回升，最新報123.54，較上周升0.27%，創71周新高，只差少於0.1%便突破歷史高位。分區指數個別發展，港島區及新界西輕微回落，分別下跌0.07%及0.57%。新界東指數則升0.53%，最新報127.91，6月初以來五度破頂，從本年低位計算新界東樓價已反彈8.9%，大幅跑贏大市。

留意本欄的讀者應該看到筆者於5月底政府減辣前已特意把新界東指數放進CCL圖表，皆因該區基本上代表用家中價盤，需求強勁的板塊，筆者留意到從今年3月份開始該區已跑贏大市。政府辣招扭曲需求，供應未到位，又貿然減辣，壓抑需求突然爆發，放大樓市波幅。未來該區更有機會取代港島區成為樓價最大超越97年的區域。

九龍區樓價亦接力創新高，指數按周升1.46%。現時只有港島區未創新高。亦如筆者先前預料，受辣招最大打擊的是高價的假豪宅板塊，該區落後大市不足為奇。

後市創新高後橫行

另外，CCL中小型單位指數再創歷史新高，按周上升0.34%，各方數據證明升浪由用家主導市場，且針對中小型單位積極入市。各區破頂盤紛紛湧現，且蔓延至二線屋苑及公屋。全城缺盤，議價能力盡歸業主，叫價一浪高於一浪，不到價絕不賣樓。

近期熱錢湧入本港，股票市場大幅上升，預料二手樓價於短期內整體創新高。但由於升勢過急，買家開始有所顧慮，追價能力被樓價加幅消化。筆者相信這由政府不當時機減辣製造的升浪只能維持多數星期，樓價於本季創新高後將橫行。

至於全年樓價最終會否如一眾專家預言的下跌5%至10%，只得看外圍及中共政局發展，特區政府沒有能力以供應壓抑樓價。

適切上車盤推至400萬

自從額外印花稅（SSD）於2010年實施以來，炒家已經退場，只剩用家及長線投資者。期後2013年雙倍印花稅（DSD）令長線投資者止步，市場只剩下用家主導市場。政府選擇最不當的時機減辣令壓抑的購買力一下子釋放，導致全城缺盤，樓價飆升，形成二手呎價貴過同類型一手的奇景。

以現市樓價算，一個兩房三人家庭戶尋找400萬元以下樓盤，香港及九龍區幾近絕跡，新界東亦剩數百個，上車只能退守屯門、天水圍。試想想，一對在市區工作的年青夫婦若要購買400萬元二手單位，以九成按揭計，首期、裝修、律師費、釐印稅、代理佣金、按揭保險等就需要近80萬元，加上數十萬流動資金以備不時之需、養育子女等，最少儲備120萬元。以夫婦個人平均收入2萬元，儲蓄率40%計算，連收入增長也要儲6年，上車後還欠360萬元債，承擔負資產風險。

現時是鼓勵借貸懲罰儲蓄的世代，零利率逼使市民進行風險投資，理財偶一不慎，連本金都不保。說來說去，還是一個實用面積只有400平方呎的蝸居。中產成家立室的困擾，一言難盡。

以土地供應保經濟

現時樓價極度超越負擔能力，對中產及新世代家庭帶來的一連串問題，一眾高官當然是事不關己，置若罔聞。但當細心解讀政府政策就不難看到箇中玄機。政府增加供應旨在保持樓市平穩，即意味維持樓價於歷史高位。供過於求令樓價回落，所以政府只會維持供應不足。

事實上，政府真正背後的議題是維持高樓價高地價以保經濟。道理很簡單，政府未能預測外圍及資金進出，又因聯繫匯率未能控制息口，沒有能力令經濟轉型，受制平衡預算及稅基狹窄又未能以稅制平衡經濟，自由行飽和，大型基建隨時未能通過立法會，唯一政府能全權掌握，不受任何掣肘而可直接左右經濟的方法就是操控土地供應以影響樓價。樓價下滑的結果，老懵董（編按：指前特首董建華）已是前車之鑒，政府不在土地供應上下其手以保經濟才怪。要使樓價回到合理負擔能力水平，這根本不在特區政府議題之內。◇