樓市動向 CCL調整0.1%採光權價值幾何?

撰文｜勤智

反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)稍稍調整，最新報118.96，較上周輕微下跌0.1%，站穩118點以上將近一年。指數上上落落，暫未出現明顯突破，二手成交繼續冰封，乏善足陳。另外，狼英發表任內第二份施政報告，談及土地房屋政策重點，包括接納長督會建議10年47萬建屋目標、公私營6、4比，優化土地行政程序，研究重建華富邨，洪水橋新發展區規劃檢討，啟德發展區規劃檢討，研究填海、岩洞發展等。一言以蔽之曰，陳腔濫調是也。疲勞轟炸恐怕就是狼英處理這所謂「重中之重」策略的手段。狼英為了達成建屋數字盲搶地、見縫插針、增加密度、減少綠化帶，還豪言香港人將越住越好。

盲搶地撕裂社區

盲搶地、見縫插針之舉引發不少爭議。最近筆者社區附近就有一塊土地撥作建屋用途，地皮處於某屋苑的通風及採光角，面積非常窄少，基本上只能建一幢牙籤樓，由於有海景關係，發展商肯定包裝成豪宅，與鄰近全面發展多年的屋苑及安老中心格格不入。區議會及社區極力反對，就連建制派亦加入反對，可想狼英此舉如何撕裂港人。政府一意孤行，區議會去信城規會投訴，該會重覆官腔，認為通風採光環境沒受影響，規劃沒有問題云云。但明顯地，該處建屋就會阻擋景觀，附近房屋亦將會面壁，又試問城規會按照甚麼準則來批准地皮發展？當初政府沒有好好規劃發展，現在又要市民埋單，理據何在？城規會恐怕又是考慮「一男子」因素配合政府工作而矣。

筆者也曾經住在背山面海的單位，後來地方不斷發展，山景全遮，海景變成與前排樓宇面壁。當然除了沒有任何賠償之外，環境變差變暗，蚊患不絕，正所謂景財雙失，如之奈何？特區市場已假設買家自行衡量採光及景觀風險，發展商及代理不會主動提供風險評估。很多人畢生的積蓄就放在樓房上。若有新建築物把景觀阻擋令樓價大幅下跌，這與強搶資產沒有差別。筆者於互聯網搜索，發現特區有關於採光權的文章少之又少。在狼英政府肆意大舉消滅大眾採光權之際，實在有必要讓讀者了解一下採光權的重要性。

採光權就是資產

享受合理環境是市民最基本的權利之一。良好的採光不但能減少空氣中病菌的傳播，亦可鬆弛人的視覺神經，舒緩個人的情緒，維持心理健康及生活質素。世界衛生組織訂立健康住宅標準就建議有日照3小時以上。很多國家就有法例保障採光權，尤以發達國家為甚。台灣就規定樓高21米的樓房不能影響鄰居採光權，並以冬至日計算；日本憲法則按住宅的大小規定不可侵犯鄰居日照權，又按日照影響時間規定賠償方式；英國更清楚訂明如何以景觀測量採光權，又規定若建築商違反採光權，可以申請禁制令勒令停工。中國大陸亦不例外，民法通則規定不動產的相鄰各方應公平合理處理採光權，若造成防衛或損失，應停止侵害，排除妨礙及賠償損失，但執法是另外一回事，官商貪腐勾結強侵採光權比比皆是，民眾上訪投訴反成尋釁滋事或影響施工的被告，所以有法律保障還需法治社會配合。諷刺地，作為世界大都會的特區沒有法例保障採光權，只靠城規會把關。眾所周知，城規會黑箱作業，毫無準則，肆意更改規劃，漠視民意，市民無權發言。城規會基本上是配合政府的半官方機構，又怎會照顧市民的採光權？

採光權立法遙不可及

當然保障採光權有很多考慮因素。任何權利均有價值，特區尺金寸土，山海景價值不菲，若實行保障採光權，樓價將會更高，而飆升多少視乎採光定義有多嚴格。因未來建築需要顧及採光權，發展速度及規模將會受阻。樓宇買賣亦需留意採光權安排，可能需要專業人士評估。得益者固然鼓舞，但不排除已受影響的失利者極度不滿，如何公平處理？法規亦可能令某些行業受惠。整體利益如何平衡？這些都是極難的課題。

政府為了掩飾長期策略錯誤造成的住屋問題肯定以建屋數量優先。沒有來自市民的壓力，政府又怎會顧及市民採光權？在很多國家屬基本權利，對特區市民來說卻是空中樓閣，遙不可及。◇