第一太平戴維斯：核心街舖租金連續兩季持平 體驗式零售拓展租賃需求

第一太平戴維斯最新發表的2026年11月《香港零售租賃市場報告》指出，2026年第三季香港零售租賃市場報告，指出核心街舖租金連續兩季持平，主要購物中心租金則按季下跌1.3%，反映市場逐步趨穩，惟復甦仍不均衡。今年首八個月零售銷售按年增長8.5%，旅客人次亦持續回升，但尚未帶動租金全面反彈。奢侈品旗艦店、健康生活、玩具收藏及互動體驗等業態正拓展租賃需求。隨着新商場陸續落成，清晰的項目定位、租戶組合及消費轉化能力，將成為零售物業表現的關鍵。

核心街舖租金保持平穩，購物中心仍面對調整

第三季中環、銅鑼灣、尖沙咀及旺角四個核心零售區的街舖租金均按季持平，延續第二季的平穩走勢，鞏固第一季的升幅。主要購物中心租金則按季下跌1.3%，其中九龍跌幅最小，為0.5%；港島及新界分別下跌1.0%及2.5%。數據反映租賃表現仍受地段、商圈客源及租戶需求影響，市場尚未出現全面反彈。

首八個月零售銷售升8.5%，網上渠道及非必需品表現較強

2026年1月至8月，香港零售銷售額約2,661億港元，按年增長8.5%；網上銷售額約244億港元，按年上升23.0%，佔整體約9.2%。各類別表現有所分化，珠寶首飾、鐘錶及名貴禮物，以及耐用消費品分別增長22.6%及19.8%；超市銷售僅升1.4%，新鮮水果及蔬菜則下跌6.1%。實體店仍佔整體銷售約90.8%，零售商須加強線上與線下渠道協作，將網上接觸轉化為到店及購買。

旅客回流帶來機遇，將人流轉化為消費仍是關鍵

今年首九個月，長途旅客按年增加20.7%至約310萬人次，增幅高於內地旅客的14.0%，有助豐富訪港客群結構。按逗留模式劃分，即日往返旅客增加20.7%至約2,340萬人次，過夜旅客則僅增長1.3%至約1,730萬人次。上半年旅客購物開支按年上升6.2%至約801億港元，但新增旅客不一定直接帶動租戶營業額或租金上升，商戶仍須以合適產品、餐飲配套及店內體驗提升消費轉化。

興趣零售及互動體驗擴張，為樓上舖及大型空間創造需求

玩具、收藏品及角色主題零售正由小型興趣店，延伸至商戶集群、旗艦店及大型目的地門店。觀塘The Angle七樓匯聚六家興趣零售商戶；布魯可於旺角T.O.P開設香港首家品牌店；THE GUNDAM BASE則於雙子匯八樓結合約4,500平方呎零售空間與工作坊。HKTCG在iSQUARE國際廣場承租全層，亦反映此類業態的經營規模擴大。具共同興趣的客群及互動內容，有助吸引消費者專程到訪，惟持續經營仍取決於交通、客源及營運商實力。

新增供應加劇競爭，第四季租金料延續分化

報告預計，自2026年起約800萬平方呎購物中心樓面將分階段推出，涵蓋2029年以後落成的項目，進一步提高市場對差異化定位的要求。核心區可透過特色旗艦店、設計及餐飲打造目的地；民生區項目則應以家庭日常消費、休閒及便捷服務建立回頭客。展望第四季，核心街舖租金料持平至上升3%，主要購物中心租金料持平至下跌3%，民生區零售物業則預計持平至下跌5%。

第一太平戴維斯香港研究及顧問諮詢部董事湯卓軒先生表示：「香港零售市場正逐步趨穩，但銷售及旅客增長尚未平均轉化為各類物業的租金升幅。核心街舖與購物中心的表現差異，反映復甦更取決於個別資產的定位及租戶經營能力。評估市場時，除了關注旅客人次及整體銷售，更應留意消費結構、租戶營業額，以及項目能否持續吸引顧客回訪。」

第一太平戴維斯香港商舖部資深董事陳澤鳴先生指出：「租賃需求正由傳統奢侈品及餐飲，進一步擴展至健康生活、玩具收藏及互動體驗等業態。這些商戶可憑藉明確的目標客群及特色內容，為樓上舖位、多層物業及較大型空間帶來新用途。業主引入相關概念時，應同時考慮品牌的營運實力、與現有租戶的協同效應，以及能否為項目建立長期吸引力，而非只追求短期話題。」@