【A1頭條】金管局減息 恒指過2萬 分析：港經濟已大不如前

9月28日中午12時30分左右，維多利亞港首次出現自1959年天文台有記錄以來的水龍捲現象，持續約兩分鐘，許多市民目睹並拍攝了這一壯觀景象。在風水角度，維多利亞港素有「聚寶盆」之稱，水代表財富，水龍捲象徵捲走財運。然而，與此相對的是，香港經濟在中秋節後卻顯得如同打了一劑「興奮劑」。

9月19日，金管局宣布將基本利率根據預設公式定為5.25厘，隨後多家銀行也迅速跟進，將貸款利率降低0.25厘。此舉帶動市場信心，恒生指數自9月19日的18,013.16點一路上揚，至9月27日達到20,632.3點，漲幅達14.54%。外資彷彿有重返香港跡象，進而帶動樓市回暖。

樓市指標藏隱憂

根據差估署及金管局的最新數據，住宅按揭申請數量和一手、二手樓交易數量，自今年4月以來已連續4個月下滑（見圖1）。另外，2011年至2023年期間，私人住宅售價指數走勢（見圖2）顯示，自2021年起，樓價呈現逐年下滑趨勢。

圖1：2023年5月至2024年7月，本港住宅按揭當月貸款申請宗數、住宅一手買賣合約數目、住宅二手市場買賣合約數目。（資料來源：差估署及金管局）

圖2：2011年至2023年期間，歷年私人住宅售價指數。（資料來源：差估署）

另外，將時間軸拉長來看，自2018年至2024年7月期間，本港私人住宅買賣宗數走勢顯示（見圖3），交投熱度亦在2021年達高峰後，呈現逐年下走，同樓價一般。二手樓市成交量尤其受到衝擊，與2021年相比，成交量銳減了60%。

圖3：2018年至2024年7月，歷年私人住宅買賣宗數。（資料來源：差估署）

這表明在樓價持續下行的背景下，市場交投氣氛依舊低迷，投資者對樓市前景觀望，並未趁低入市，進一步反映出市民對樓市走勢的謹慎態度。

根據Numbeo的數據（見圖4），香港的樓價所得比（Price to Income ratio）及按揭佔所得的比例（Mortgages as a Percentage of Income）自2021年開始持續下降。這兩個指標下走，原本意味著市民的購房能力增強，也就是收入除支付按揭外，還可用於其他消費用途。所以當指標越低時，代表市民的可支配所得較多。