全球貨幣緊縮正在擠壓購房者,並增加了可能波及整個經濟的經濟放緩風險。

據彭博新聞社(Bloomberg)報道,世界經濟已經在與洶湧的通貨膨脹、動盪的股市和一場令人精疲力盡的戰爭作鬥爭,現在又面臨著另一個大規模房地產繁榮瓦解的威脅。

隨著全球各國中央銀行紛紛出手迅速提高利率,飆升的借貸成本意味著那些原本為購買房產而捉襟見肘的人,終於達到了他們的極限。人們已經在加拿大、美國和紐西蘭等國家看到了這種影響,這些國家曾經火熱的住宅房地產市場突然變冷。

這是一個急劇的逆轉。多年來,房價一直在飆升,這是由處於谷底的抵押貸款利率和政府的刺激措施所推動的,再加上疫情使遠程工作變得流行等等,都促使購房者去尋找更大的居住和活動空間。

彭博社的經濟研究機構「彭博經濟」(Bloomberg Economics)的一項分析顯示,在今天,19個經合組織(OECD)國家的房價租金比和房價收入比,都高於2008年金融危機前的水平。這表明,房價已經與基本面脫節。

在許多政策制定者尋求平息幾十年來增長最快的通貨膨脹的過程中,抑制暴漲的房價是他們達到目標的一個關鍵部份。但是,當市場因全球經濟衰退的前景而恐懼顫抖時,房地產市場的變冷可能會產生連鎖反應,加深經濟衰退。

房價下跌將侵蝕家庭財富,削弱消費者信心,並可能遏制未來的發展。當人們面對資產正在貶值而還貸成本變得更高時,想擁有自己房產的動物本能就會被馴服。而房地產的建設和銷售是世界各地經濟活動的巨大倍增器。

野村控股(Nomura Holdings)全球市場研究主管羅伯·薩巴拉曼(Rob Subbaraman)表示:「危險的是,商業和金融周期同時下滑,這可能導致更持久的經濟衰退。十年的量化寬鬆政策助長了房地產市場的泡沫,我們可能很快就會進入這個問題的另一面,因為住房負擔能力已經捉襟見肘,償債比率可能大幅上升。」

隨著不良貸款風險的增加,這種情況會阻礙銀行放貸,扼殺經濟賴以發展的信貸流動。在美國和西歐,房地產崩盤能夠催生金融危機,令銀行系統、政府和消費者陷入多年困境。

可以肯定的是,2008年那樣的崩潰是不太可能出現的。目前,貸款人已經收緊了發放標準,家庭儲蓄仍然強勁,許多國家仍然存在住房短缺問題。勞動力市場也很強勁,這提供了一個重要的緩衝區。

豐業銀行(Scotiabank)亞太經濟主管圖利·麥卡利(Tuuli McCully)對此表示:「價格下降將對消費者支出和整個經濟產生直接影響,因為房地產通常佔家庭財富的很大一部份。儘管如此,由於許多主要市場的家庭資產負債表仍然健康,我並不特別擔心與樓價和世界經濟相關的風險。」

但「彭博經濟」的尼拉·沙阿(Niraj Shah)指出,當全球同步收緊貨幣政策時,樓價急劇下跌的風險顯然更大。今年已有50多家央行一次性加息至少50個基點,預計還會有更多的加息。在美國,美聯儲上周將其主要利率提高了75個基點,這是1994年以來的最大增幅。

紐西蘭在風險排名中名列前茅

據「彭博經濟」報道,紐西蘭、捷克共和國、澳洲和加拿大等國是世界上泡沫最大的房地產市場之一,特別容易受到價格下跌的影響。在歐元區,葡萄牙的風險尤其大,而奧地利、德國和荷蘭的樓價看起來也已經很高。

在亞洲,根據標普全球評級公司(S&P Global Ratings)的分析,南韓的樓價看起來也很脆弱。該報告指出了家庭信貸相對於名義GDP的風險、家庭債務的增長率以及樓價上漲速度。

在歐洲的其它地方,瑞典的住房需求出現了戲劇性的轉變,在這個債務高達家庭收入200%的國家引發了擔憂。

高盛集團(Goldman Sachs Group Inc.)的經濟學家在上周的一份報告中寫道,房屋銷售數據所發出的信號,通常要比房屋價格的變化早六個月左右。這表明,一些國家的樓價可能會進一步下降。以簡·哈祖斯(Jan Hatzius)為首的經濟學家表示,住房市場的大幅降溫,是發達經濟體可能放緩的一個重要原因。

高盛經濟學家寫道:「負擔能力非常迅速的惡化,以及房屋銷售的大幅下降都表明硬著陸將是一個重大風險,特別是在紐西蘭、加拿大和澳洲。鑒於目前的緊縮情況,未來局勢不限於此。」

各國央行也發出了自己的警告。加拿大央行(Bank of Canada)本月在其金融體系年度評估報告中表示,隨著利率上升和更多借款人難以支付帳單,高水平的抵押貸款債務尤其令人擔憂。

紐西蘭央行每半年一度的《金融穩定報告》指出,金融體系整體面對的威脅是有限的,但可能出現樓價的「急劇」下跌,這可能會大幅減少財富,導致消費者支出收縮。

彭博社的沙阿表示:「隨著借貸成本上升,房地產市場面臨嚴峻考驗。如果央行行長們的行動過於激進,他們可能會播下下一場危機的種子。」#

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