全球貨幣緊縮正在擠壓購房者，並增加了可能波及整個經濟的經濟放緩風險。

據彭博新聞社（Bloomberg）報道，世界經濟已經在與洶湧的通貨膨脹、動盪的股市和一場令人精疲力盡的戰爭作鬥爭，現在又面臨著另一個大規模房地產繁榮瓦解的威脅。

隨著全球各國中央銀行紛紛出手迅速提高利率，飆升的借貸成本意味著那些原本為購買房產而捉襟見肘的人，終於達到了他們的極限。人們已經在加拿大、美國和紐西蘭等國家看到了這種影響，這些國家曾經火熱的住宅房地產市場突然變冷。

這是一個急劇的逆轉。多年來，房價一直在飆升，這是由處於谷底的抵押貸款利率和政府的刺激措施所推動的，再加上疫情使遠程工作變得流行等等，都促使購房者去尋找更大的居住和活動空間。

彭博社的經濟研究機構「彭博經濟」（Bloomberg Economics）的一項分析顯示，在今天，19個經合組織（OECD）國家的房價租金比和房價收入比，都高於2008年金融危機前的水平。這表明，房價已經與基本面脫節。

在許多政策制定者尋求平息幾十年來增長最快的通貨膨脹的過程中，抑制暴漲的房價是他們達到目標的一個關鍵部份。但是，當市場因全球經濟衰退的前景而恐懼顫抖時，房地產市場的變冷可能會產生連鎖反應，加深經濟衰退。

房價下跌將侵蝕家庭財富，削弱消費者信心，並可能遏制未來的發展。當人們面對資產正在貶值而還貸成本變得更高時，想擁有自己房產的動物本能就會被馴服。而房地產的建設和銷售是世界各地經濟活動的巨大倍增器。

野村控股（Nomura Holdings）全球市場研究主管羅伯·薩巴拉曼（Rob Subbaraman）表示：「危險的是，商業和金融周期同時下滑，這可能導致更持久的經濟衰退。十年的量化寬鬆政策助長了房地產市場的泡沫，我們可能很快就會進入這個問題的另一面，因為住房負擔能力已經捉襟見肘，償債比率可能大幅上升。」

隨著不良貸款風險的增加，這種情況會阻礙銀行放貸，扼殺經濟賴以發展的信貸流動。在美國和西歐，房地產崩盤能夠催生金融危機，令銀行系統、政府和消費者陷入多年困境。

可以肯定的是，2008年那樣的崩潰是不太可能出現的。目前，貸款人已經收緊了發放標準，家庭儲蓄仍然強勁，許多國家仍然存在住房短缺問題。勞動力市場也很強勁，這提供了一個重要的緩衝區。

豐業銀行（Scotiabank）亞太經濟主管圖利·麥卡利（Tuuli McCully）對此表示：「價格下降將對消費者支出和整個經濟產生直接影響，因為房地產通常佔家庭財富的很大一部份。儘管如此，由於許多主要市場的家庭資產負債表仍然健康，我並不特別擔心與樓價和世界經濟相關的風險。」

但「彭博經濟」的尼拉·沙阿（Niraj Shah）指出，當全球同步收緊貨幣政策時，樓價急劇下跌的風險顯然更大。今年已有50多家央行一次性加息至少50個基點，預計還會有更多的加息。在美國，美聯儲上周將其主要利率提高了75個基點，這是1994年以來的最大增幅。

紐西蘭在風險排名中名列前茅

據「彭博經濟」報道，紐西蘭、捷克共和國、澳洲和加拿大等國是世界上泡沫最大的房地產市場之一，特別容易受到價格下跌的影響。在歐元區，葡萄牙的風險尤其大，而奧地利、德國和荷蘭的樓價看起來也已經很高。

在亞洲，根據標普全球評級公司（S&P Global Ratings）的分析，南韓的樓價看起來也很脆弱。該報告指出了家庭信貸相對於名義GDP的風險、家庭債務的增長率以及樓價上漲速度。

在歐洲的其它地方，瑞典的住房需求出現了戲劇性的轉變，在這個債務高達家庭收入200%的國家引發了擔憂。

高盛集團（Goldman Sachs Group Inc.）的經濟學家在上周的一份報告中寫道，房屋銷售數據所發出的信號，通常要比房屋價格的變化早六個月左右。這表明，一些國家的樓價可能會進一步下降。以簡·哈祖斯（Jan Hatzius）為首的經濟學家表示，住房市場的大幅降溫，是發達經濟體可能放緩的一個重要原因。

高盛經濟學家寫道：「負擔能力非常迅速的惡化，以及房屋銷售的大幅下降都表明硬著陸將是一個重大風險，特別是在紐西蘭、加拿大和澳洲。鑒於目前的緊縮情況，未來局勢不限於此。」

各國央行也發出了自己的警告。加拿大央行（Bank of Canada）本月在其金融體系年度評估報告中表示，隨著利率上升和更多借款人難以支付帳單，高水平的抵押貸款債務尤其令人擔憂。

紐西蘭央行每半年一度的《金融穩定報告》指出，金融體系整體面對的威脅是有限的，但可能出現樓價的「急劇」下跌，這可能會大幅減少財富，導致消費者支出收縮。

彭博社的沙阿表示：「隨著借貸成本上升，房地產市場面臨嚴峻考驗。如果央行行長們的行動過於激進，他們可能會播下下一場危機的種子。」#

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