香港中原CCL指數在2021年8月的高位曾見191.34點，最新指數已回落至145.12點，累計下挫了24.2%。經民聯、民建聯、新民黨、中原地產、美聯地產等統統倡議政府應儘快全面樓市「撤辣」，以止血、挽救急墜中的樓價，以及提振低垂的二手樓成交量。
然而，據昔日中國大好友、大摩前亞洲區主席羅奇（Stephen Roach）於本周以「It pains me to say Hong Kong is over」為題的《金融時報》撰文，直指前特首林鄭月娥在2019年推出《逃犯條例》成為香港經濟由盛轉衰的轉捩點，從此往後香港優勢一去不復返。
由於香港已成「國際金融中心遺址」，此乃由去年起內地興起的網絡語，政治與商務上不斷與國際社會疏遠與分隔，經濟脈絡轉而日益同化於大灣區，項目彼此緊密相連，於「Assimilation into Greater Bay Area」的大前提下，香港樓價不是應該從此參考大灣區嗎？
港深樓價相差逾倍
目前全港住宅平均實用呎價（不包括居屋）為13,214元，高峰值曾超越17,000元水平。這看起來回落幅度已不少，但這還是包含了大量「國際金融中心」溢價，仍是遠高於近兩、三年全面靠向的「經濟命運共同體」大灣區。
這個粵港澳大灣區以「9市2區」布局，除南部人煙較為稠密之外，其他地方可開發地土極多，未來供應可謂「源源不絕」，對本港樓價並非好消息。
於9市中，樓價最高的自然非深圳莫屬，但其平均呎價卻不及香港的五分之二，大約為4,626元人民幣（折合約5,089港元）。用最簡單的方法計算，如港深一體，港樓均價便需要大幅下調61%，即CCL跌至55.88點。聽起來跌幅非常「跨張」，但就當香港能夠找到些理由，在遺址基礎上跑贏深圳，算港樓可比深圳貴五成，港樓還是要從現價再跌42%。
以上只是假設香港跑贏，而據現下本港是如此依靠大灣區，相反大灣區卻不太需依靠香港，反正深圳有科企總部，亦設股票交易所等，一個「屈尾十」壓線贏了香港，港樓在大灣區降至排行第二，後果可不堪設想，對於所有業主來說，痛楚將是難以言表。
有人也許會想，為何只有香港「追跌」，不能深圳「追升」嗎？先說香港追跌，因港樓仍「享有」全球最貴稱號，之前升得太多，高處不勝寒，加上如今經濟結構性走下坡、被邊緣化，不要說追跌，本來就十分離地，繼續下探完全不足為奇。
深圳方面，從大陸、甚至廣東省的平民百姓角度來看，這個城市是無法負擔的，另住宅供過於求問題在內地極為嚴重，深圳樓價如能守住不跌已是萬幸，遑論追升。實際上，其樓價在近年已無力再上，開始出現疲態、調頭向下情況。與此同時，中共政權向極左方向傾斜，深圳如此一個需要傾右才能彰顯優勢的城市，未來發展將受巨大限制。
此外，在地理位置上，純講大灣區內布局，深圳明顯比香港佔有地利，其北鄰東莞、惠州，前往廣州、佛山等比香港快許多，另有深中通道直駁中山。唉！香港原本是個完全超出大灣區經濟圈的國際都市，坐擁亞太區內數一數二的金融中心地位，如今竟Localised自己成為「區」內一城。既是如此，只能輕歎「高基數，有排跌」。
香港成大灣區老襯
上述情況只假設以深圳為基準，若然香港加速深度同化於大灣區，樓價即很可能需要跟整體大灣區的平均作比較，呎價為2,380港元。
近年，其實香港於區內商務已未見其利，先見其害，最明顯的是北上旅客遠超南下，去年全年竟相差了超過3,500萬人次，每人花100元，淨差額已達35億元。
另有一大批「富力樓盤苦主」，賠上數以百萬計血汗錢，去年入稟高院申請司法覆核。有苦主直指，上屆政府和今屆政府都「唱好大灣區」，但這幾年的經歷，她作為一個受害者，「無可能揜住良心去講說話，我絕對唔會鼓勵香港人去大灣區執業，再唔好講去養老、退休」。她又指，今次事件發生後，不論大陸或香港政府都在「推波」，「佢當我哋波咁踢，由我哋自生自滅」，她質問若果長者將來到大灣區退休，出了事怎麼辦，「係唔係又係由佢哋自生自滅」？
港樓目前所要面對的是，從國際獨一無二、東方之珠大都會的價格定位，重新向下設定至大灣區普通一個城市的價格，下墜的過程不知將傷及多少人。香港如欲得到國際認可，只有向普世價值方向走才行，如今連遊行都沒有的地方，只能坦言承認連新興市場都不如。
CCL跌至如斯境地，樓價前路茫茫，一切歸因不就是如羅奇所說的「Hong Kong is over」。◇
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