繼經民聯林健鋒淚訴「樓市不活,工商借貸不活,很多東西都不活」後,中原地產老闆施永青亦撰文稱,地產業「關係到香港前途與市民的命運」,呼籲中資銀行應作帶頭大哥,率先行動,為穩定本港局面作貢獻。此外,建築師事務所商會主席劉榮廣亦接連直言處於「掙扎求存的臨界點」,有很多建築師行裁員,非常艱辛。
恒生銀行(00011)於上半年業績中披露,不良貸款比率(NPL Ratio)一舉飆升至5.32%的水平,「嚇壞」不少股民,股價一下子Free Fall,由7月30日至今更累跌了個雙位數。一般來說,NPL Ratio到了6%至12%,額頭便開始滴汗,一旦再攀升,則有倒塌之危。
樓價續跌壞賬四起
事實上,恒生銀行股價已從數年前的高位,慘遭腰斬,投資者除了擔心香港金融前景「到底仲有冇運行之外」,近因更是憂心忡忡,樓市走下坡,且更像是剛剛起步、長路漫漫,滿手按揭的港Banks將「如何是好」?(想起了粵劇中駙馬爺振臂喊出這一句時的情節)。
然而,實況也許真如林健鋒哭言,「很多東西都不活」,因為信貸一斷,供求進一步失衡,樓價將鐵桶式下插,屆時銀行將接過更多火棒、銀主盤,全港陷入大蕭條狀態。但是,若然向另一Scenario推演,銀行願意繼續慢慢放水,樓價落樓梯級般「逐D逐D」跌,後果是銀行一樣成為輸家,壞賬總數也許會更多。似乎無論怎樣,資產負債表都唔方靚仔,究竟香港點解會搞成咁?
有果必有因,有因必有果;這句能用得上。自香港被內地人形容為「國際金融中心遺址」後,大陸人對買港樓的熱情Instantly冷卻,道理很簡單:不如買深圳、廣州,反正平很多,同樣是大灣區。所以,這個大灣區一體化,如在之前文章分享過,對香港(High Base的地方)一定無著數,只會被其他區內城市往下拉,正如界限街以南、以北的曾經差距終煙消雲散。
別忘了深圳樓價也在急插、風雨飄搖中,二手樓在過往一年跌幅高達9.8%,跟香港不相伯仲,那麼有一天香港與深圳「連體」後,再沒關口相隔之時,便是終極樓價一體化之際。那麼以現下本港還是超Expensive的呎價計,還需跌六至七成。難怪大孖沙陳啟宗直呼發展商處境都如「在地獄之中」。再跌多六成,真的不是有很多人能撐得過去,心口有個「勇」字的兄弟將死傷無數。
話說回恒生銀行,或者東亞(00023)、中銀香港(02388)、渣打(02888)與HSBC(00005)等,在面臨懸崖,眼看下面儘是尖石巨浪,風險管理部門不能坐以待斃,定必起碼先降低樓市相關信貸Exposures,再作打算。只要略懂Data Analysis的銀行家,只是把樓價Model嗰地圖擴大至整個大灣區一起比較,便能馬上「預知」未來。
除非!香港與深圳仍像昔日般定位完全不同,「你有你,我有我」,否則找那一面Magical Mirrors也只會跟你說你最不想聽的殘酷實話。
樓價弱因香港變了
目前,網上大灣區樓價地圖滿天飛(沒有印象以前有那麼多,過往香港多跟新加坡、倫敦、紐約等比較),大家只要望過一眼,就「絕對不會再買港樓」,實在是貴太多了。
深圳此刻供過於求,自身難保,空置房星羅密布,有劈價一半的新盤仍無人問津。連一線城市都落得如此慘況,內地二、三線城市何等糟糕不難想像。且看本周大陸公布的樓價數據,在70個統計城市中,二手樓價同比全軍盡墨,各大、小城市統統失守,因此問題不限於大灣區內,簡直是席捲全國。
紮根本港、見慣大場面的各大銀行縱然能夠聞到「𤓓味」,但香港如今經濟模式盡變,縱能力拔山兮又奈若何?明天將要抉擇的是借抑或不借,但無奈中環的銀行老闆們均心知肚明,今次其實是「借又死,唔借又死」(如上述解釋)。
始作俑者,就一個「因」:香港變了。◇
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