反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)創新高後回落，最新報187.56，按周下跌0.57%。分區指數全線下調，港島區、九龍、新界東及新界西分別下跌0.39%、0.85%、0.07%及0.71%。其餘領先指數亦全線調整，大型單位、中小型單位及大型屋苑指數則分下跌0.69%、0.55%及0.57%。中原代理人指數(CSI) 連跌四周，最新報60.35，按周下調2.17個百分點。

整體二手樓價在高位反覆，八大指數全線下跌，是80周以來首次，但全部跌幅不足1%。新界東依然是最硬淨的區份，新界西則連跌三周，累積跌幅2.6%。

是否空置稅令樓價轉勢？言之尚早。

九月份美國加息幾乎已是定局，相信香港特區第四季調升最優惠利率的機會甚高。若貿易戰加劇，加息連同積壓近萬伙預售樓花陸續批出，樓價有機會見頂。必須強調，樓價見頂可以橫行，並不一定回落。

市場氣氛令二手拉鋸，八月份一手又未有大型新盤開售，以至本月整體住宅銷情頗淡。新盤需求依然強勁，南豐位於日出康城的LP6趕及本周應市，於新規則下需要推出最少20%單位，即480多伙，暫錄得超額認購越八倍。新地位於南昌站的貨尾匯璽II期銷情暢旺，364伙幾近沽清，大手買家佔三成，有地產代理指投資者佔四成，調控效力如何不言而喻。

萬餘實盤顯供不應求

另外，為了增加市場透明度及消費者信心，利嘉閣率先實行實盤制，只有簽署正式委託受權書的業主才會刊登租售廣告。業界自律當然是好事，但能否根本改變業界不良行為則有待觀察。

中原主席施永青指現時16萬個放盤當中，撇除重複、過期資料未及整理、「釣魚盤」，真實盤源全港可能只有一萬個左右，只及表面放盤量的不足十份之一。事實上「釣魚盤」不良行為早已有之，目的在於吸引準買家注意及主動聯絡，收集買家意向，然後推銷其它盤源，又或用作壓低真實放盤價以增加成交機會，早應加強監管，無奈政府抽查不力，「釣魚盤」泛濫，情況猶如違規劏房、工廈用作商住，問題惡化至反制政府不敢處理。

再有，以私樓總存量計真實放盤低於1%，更遠低於差估署的私人樓宇空置率3.7%，可見業主無意放盤。投資者繼續大舉入市，二手流轉率又如此低，政府的所謂置業主導不知如何體現？

間接壓迫把港人送走

上期談到香港特區政府各項傾向性人口政策於近年大量輸入「新香港人」，總數超越20萬，還未計算每天150個單程證人士。多個輸入計劃不設上限，近年數量增幅顯著，有指政府將加大力度輸入，令人口提速增長至2021年。類似計劃有增無減，話口未完政府又推出博士專才庫企劃，資助博士生在港就業研究。現時七成在港碩士博士生來自中國大陸，計劃旨在讓這群人繼續留港就業。

本欄無意批評輸入人口政策，只是道出人口增長先高後低，輸入人口負擔能力非比尋常，但政府供應則先低後高，且不達標，令供應缺口惡化，樓價失控上升。

事實上，特區政府因欠缺土地及勞動力，根本無力增加供應以應對人口增長，繼而採取把部份本土香港人「送走」的策略，一來可減需求，二來加快中港融合。

「送走」方法不外乎是壓迫及利誘。壓迫以間接方式進行。政府以自由巿場作擋箭牌，調控放軟手腳，任由樓價升至遠超負擔能力，即使高收入人士儲蓄首期都極為困難，合理居所遙不可及。特區面對老齡化海嘯，欠缺完善退休及醫療保障，高地價令生活費飆升，資產不多退休人士面對無法對沖的長壽風險。除非擁有自置物業或網上創業，面對高昂租金，在港創業無疑是替業主供舖供寫字樓。各企業因發展中港業務而招聘，輸入人口政策正好迎合政府屬意的高增長產業，本土港人因缺乏國內聯繫逐步被邊緣化。產業欠配套，生產線仍依靠內地。特區政府令置業極難，醫療及退休保障不足，就業難以上流，創業成本極高且配套不足，就是凸顯出大灣區的相對吸引力。

誘因無法抵消風險

利誘亦逐步加強。梁振英時代早已不斷推廣大灣區商機無限，呼籲市民走進區內創業及就業。政府不計回報巨額投入跨境基建，提供交通便利，創造一小時生活圈。內地正研究容許無中港車牌申請短期過境，中港邊境越見模糊化。多項便利港人措施陸續推出，包括提升在國內工作或讀書的港澳居民至國民身份待遇，享有戶籍及社會福利，即港澳居民同時享有兩地福利，又正準備升格回鄉證至等同國內身份證。深圳亦推出各樣吸引港人創業的創科基金。今年三月，特區政府推出綜援長者廣東養老計劃，特區永久居民身份的長者移入廣東省綜援繼續出糧。可以預期各種誘因將不斷加碼，但政府送走港人減少住屋需求的如意算盤難以打響，主要原因有幾個。

其一，大灣區雖然有一定經濟誘因，但創業者更需要法治體制來守業。眾所周知，中共的法治只流於字面，真正執行視乎地方甚至個人需要，風險令大部份人卻步。政策朝令夕改，賺了錢亦未必可以匯出。

其二，稅務風險。中共最新一輪稅務改革，於新建議下在國內有固定居所或住滿183天者皆屬稅務居民，全球收入包括投資資本增值皆需徵稅，稅率亦遠較特區高。若措施落實，移入大灣區退休及就業人士面對稅務負面打擊，不但鼓勵區內港人回流特區，同時誘使更多區內人移進港居住及工作，增本港住屋需要。

其三，的而且確有部份退休長者移入大灣區改善居住環境，但難成氣候。除了住宿外，醫療就是退休人士最關心的問題。就算享有國民待遇，國內能否享有高質醫療又是另一回事。

其四，即使走進大灣區，現有或未來子女大多留港受教育，無減特區住屋需求。

由上述可見，特區政府加快輸入人口，輸出人口卻未成功，需求缺口擴大，樓價租金怎不越升越有？

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大陸大城市的特徵就是樓價遠超負擔能力，地方政府利用高樓價政策維持賣地收入，需要時便以各種方式驅逐低端人口。近墨者黑，香港特區大搞中港融合，各項政策受中共上下其手，試問特區跟這些國內大城市還差多遠？◇

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