北京豪宅法拍半價無人問 職業玩家集體離場

流拍率高、溢價率低、成交價集體跌穿評估價，這是剛剛過去的7月份中國銀主盤市場所呈現的三大特點。隨著大量問題房源湧入銀主盤市場，新房成交量也斷崖式下跌，銀主盤的價格優勢不斷喪失，從事銀主盤買賣的職業玩家紛紛離場。

《北京商報》8月9日發表的一篇調查報道披露了上述狀況。據報道，阿里拍賣的成交紀錄顯示，今年7月份，阿里共有152套住宅用樓進入到拍賣環節（不含中止、撤回樓源），只有90套成交。而成交的90套中，僅有7套樓源屬於溢價成交；4套平價成交，其餘79套皆低於評估價成交，佔比高達87.78%。

值得注意的是，上述成交樓源多為「二拍」階段。根據法院相關規定，法院進行財產拍賣時，確定的保留價，在第一次拍賣時不得低於評估價或市場價的80%；而流拍後進行二次拍賣時，可以酌情降低保留價。

換句話來說，上述90套成交的拍賣樓源，多數是首次拍賣流拍後，再次降價才得以賣出，因此許多樓源的成交價格低於評估價格。

報道還提到，除低溢價率之外，當下銀主盤市場的另一個最常見的情況就是流拍。7月阿里拍賣住宅用樓就有62套樓源流拍，流拍率達到40.79%。

包括外界關注度比較高的北京市通州區普欣南裏113號樓（泰禾中國院子），這款地下一層地上二層的獨棟式小院別墅也流拍了。據報，該樓源今年6月第一次拍賣，起拍價約為1.72億元，與2.46億元的評估價相比已經打了7折，但直至拍賣結束無人報名。

7月初，上述樓源第二次競拍，起拍價下調至1.38億元，比評估價降價超過億元，雖然吸引了超過600多人次圍觀，但仍無人報名。目前該樓源已進入到變賣環節。

當前銀主盤市場還有一個趨勢是，在流拍率居高不下的同時，銀主盤的掛牌量卻在攀升。中指研究院數據顯示，2022年上半年住宅掛拍共14.1萬套；而2023年上半年的增加了近4萬套，達到17.9萬套。

有知情人士透露，過去有不少炒樓人把銀主盤作為牟利的手段，由此產生了一大批「職業玩家」，這些職業投資客及投資機構佔整個銀主盤市場的80%左右。但到2021年以後，隨著一大批房企爆煲，大量產權複雜、抵押問題多的樓源衝入市場，職業玩家們發現，銀主盤市場基本已經「沒漏可撿」，而且「深坑遍地」，紛紛離場。

2023年小陽春以後，普通商品樓市場成交量出現斷崖式下跌，更讓銀主盤的價格優勢幾近消失。

報道指出，價格優勢喪失是壓倒銀主盤的「最後一根稻草」。◇

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