京樓市每平米降價近萬元 市場流拍頻現

經濟日趨惡化的背景之下，大陸樓市行情慘淡，房企迎來破產潮；土地市場加速降溫，流拍頻現；近期不斷有房企降價促銷、全員營銷的消息傳出，有北京開發商最高每平米降價萬元。

據《中國證券報》報道，北京地區多家大、中型開發商推出力度不等的優惠促銷活動。其中，一龍頭房企的某高端住宅項目每平方米降價最高近萬元，總價降110萬元左右。對於降價的原因，該樓盤銷售經理直言眼下行情低迷，想通過降價加速回款。

除了降價優惠之外，一家來自廣州的房企時代中國推動「全員營銷」，要求在2020年1月15日前，普通員工每人須賣出1套房，經理及普通總監每人得賣2套房，普通總監以上每人得賣4套房，副總裁每人得賣6套房。

某大型房企近日再發十一期間優惠政策，更有「全國超800個項目最高折扣達6折，想要購房置業的朋友可以送員工折扣」的宣傳語頻現微信朋友圈。

諸葛找房研究院分析，近幾個月樓市成交冷淡是促使開發商降價的直接原因。在融資難度加大的背景下，房企資金壓力進一步凸顯。一些房企趁著傳統「金九銀十」銷售旺季的到來，希望通過降價跑量的方式快速回籠資金。

據諸葛找房統計，降價區域大體可分為兩類，一是大、中城市的郊區，如北京的通州、順義、昌平、大興，上海的奉賢等。二是三、四線城市，如淮安、黃岡、張家港等。由於大城市中心城區供地有限，新房供應集中郊區，降價空間相對大。三、四線城市受棚改弱化及供應高峰的影響，市場走弱，局部地區量價齊跌。

連大陸房地產的龍頭房企「恆大集團」, 2019年上半年的業績也下降了近五成，獲利則出現10年來最大跌幅。另一龍頭房企「碧桂園」，今年上半年則裁員約15,000人。

中國指數研究院表示，受行業政策收緊、按揭利率上浮、需求透支等諸多因素影響，現階段房地產市場觀望情緒濃厚，促銷搶收策略成效尚不明顯，市場下行壓力仍較大，成交大幅增長的可能性不大。

易居房地產研究院9月3日發佈的《2018年8月份40城土地市場報告》顯示，8月，40個典型城市土地成交建築面積環比小幅上漲，土地出讓均價連續5個月同比下跌，土地成交溢價率創39個月新低，多項指標增幅有所收窄。

一位外資上市房企的投資總經理表示：「正常邏輯下，土地市場降溫，房企對於拿地指標的管控會更加嚴格。」

他說，在樓市下行態勢下，錢變得緊張，開發商拿地的心態自然發生變化。現在拿下的土地，不管賺不賺錢，到了11、12月份，地價可能又出現下降，房企為甚麼還要去拿呢？

另一個值得關注的指標是，70城經營性土地流標數量由上一個月的60宗增加到72宗，達到年內最高。

最新一個典型案例來自武漢，9月3日，出讓5宗地塊總面積27.35萬平米，起拍總價48.95億元。但結果顯示，當天兩宗土地流拍，餘下三宗攬金26億元，僅達到預期收入的一半。

據Wind統計顯示，2019年以來，大陸房企境內外合計發債規模已達6,047億元人民幣（國內3,401.92億元，海外2,645.08億元），發行數量分別為359只及104只，超過2018年同期規模。

據統計，2017年至今，房企境外發債規模已超萬億，其中絕大部份是美元債。今年前7個月，大陸房企海外發債發行量已頂上2017、2018年全年的數量。價格上，2017年海外發債利率為6%到7%，2018年為8%附近，2019年上半年已快接近9%。

從8月1日以來，截至8月23日，人民幣兌美元貶值1,974個基點，貶值幅度接近2.9%。這也意味著房企的海外發債實際利率接近12%。

為了應對匯率變化而導致的資金成本上升，已有多家房企啟動提前贖回美元債券。中原地產研究中心的統計數據顯示，在最近幾個月美元匯率波動的背景下，多家房地產企業已提前贖回超過10億美元融資。

據Wind數據統計，房地產業今年累計近4,193億元人民幣的信用債將到期。

另據克而瑞CRIC對95家房企的債券情況的調研數據，2019年下半年到期債券為1,700億，到2021年將攀升至3,000億，包括今年在內的兩年就是房企的償債高峰期。

在經濟下行的壓力下，大陸房地產調控政策持續收緊，融資管道多方受限，大陸房企的資金及債務壓力越來越大。

據中共法院公告網顯示，8月17日，有6家河北房產公司被公告破產，包括河北宏揚房地產開發集團有限公司、河北世德房地產開發有限公司、唐山紅石房地產開發有限公司、唐山方正房地產經紀有限公司、河北宏揚置地房地產有限公司、石家莊方正房地產開發有限公司。

該官網數據顯示，截至7月27日，今年大陸宣告破產清算的房地產企業已達275家，7月單月宣佈破產的房企就約達30家。其中，5月17日融資監管收緊後就有91家企業宣告破產。

到7月底，大陸房企破產數與去年同期相比，已超過四成。

江蘇省丹陽投資董事長、首席投資官康水躍7月31日在英國《金融時報》上撰文表示，今年房地產企業的日子確實難過，房企破產數量比去年多很多。按照目前房企破產的增速，2019全年中國大陸房企破產的數量十有八九要超過600家。◇

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