近億人口、巨型亞洲新興市場越南正面對一場嚴峻的房地產危機,而其VN股票指數從去年高位逾1,500點,至今累計已回落近三成,遠不及於亞太區內其他股市的表現。據《彭博》本月報道,越南建築商因資金問題而暫停了超過1,200個房地產項目,總價值為800萬億越南盾(折合2,670億港元)。

於整場越房風暴中,在去年尾季當地女首富、地產商人張美蘭(其丈夫為香港商家朱立基)被捕後,令事情變得更為複雜,讓行業前景頓然雪上加霜。

房商被捕銀行擠兌

樓市陷入資金斷裂危機,可以引發一連串負面骨牌效應,據報該國今年首5個月,有超過8.8萬家公司停業,大部份涉及房地產開發和銷售業務。

張美蘭乃房企萬盛發(Van Thinh Phat)控股集團的主席,她被指控犯有涉及數千萬美元的債券欺詐罪,但她的被捕本身並非直接影響樓市的原因,重點是有傳言稱萬盛發與西貢商業銀行扯上關聯。如此一來,這導致了該行銀行面臨擠提,而房地產行業和債券市場相關問題進一步成為公眾討論的焦點。

據《Vietnam Briefing》消息,擠提事件不久已因越南央行介入而平息,但其指出傷害已經造成,一併大大打擊了用家與投資者的信心。另據當地媒體《越南快訊》報道,部份涉及張美蘭案件的被告「突然死亡」,構成調查困難。

除了張美蘭以外,被補的還有溫莎地產管理的行政總裁Truong Hue Van、陳越證券前主席Ho Buu Phuong與其他萬盛發各階層員工。

現齡66歲的張美蘭於1992年成立萬盛發,主要靠營運餐廳與酒店起家,後來轉型成為房地產開發商,如今於胡志明市核心地帶擁有多個項目。張美蘭被捕後,其丈夫朱立基開始火速拋售物業,據《香港01》他以4.3億元蝕沽位於鰂魚涌芬尼街3至9號商住地盤予宏安地產,較其於2018年的買入價6.78億元,跌了足足37%。

朱張二人在港擁超過百億元物業資產,如中環盈置大廈、上環The Wellington等商廈,以及5伙山頂倚巒、4伙中半山天匯等豪宅。

當債務遇上了加息

據《彭博》報道,今次房地產危機的起因乃由於建築商承擔過多的債務、Covid-19疫情抑制了需求與政府打擊腐敗所引發;後來再增添加息因素。根據當局建設部的數據,危機已經影響了超過1,800家建築商、迫使340家公司在今年第一季度破產。

當地房地產協會表示,於越南境內63個省份,平均每省有20個項目停工,而另據《越南青年報》,單計河內與胡志明市,已分別有約400與逾300個項目停工。

不少港人近年因越南經濟發展迅速,樓價低、回報率高,被吸引到該國投資。據戴德梁行本年首季報告,胡志明市公寓的平均呎價為2,356港元,按季下跌2.9%,但相比2020年仍然高約27%。季內,公寓銷量為1,301套,而可預算的未來供應達17萬套。

胡志明市公寓近三年平均呎價走勢(來源:戴德梁行/大紀元製圖)
胡志明市公寓近三年平均呎價走勢(來源:戴德梁行/大紀元製圖)

越南經濟在去年增長8%後,今年目標定為6.5%,而牛津經濟研究院近日則把越南GDP增長由4.2%下調至3.0%。而在越南統計總局公布本年首五個月出口累計按年已挫11.6%後,該國規劃和投資部副部長陳國芳指出,在今年剩餘時間裏,越南經濟將繼續面臨貿易壓力。

史上樓市泡沫爆破教訓不少,問題往往離不開「炒」與「債」兩個字,然後再加上(或引發)經濟「打個噴嚏」,樓價便倒了。◇

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