近億人口、巨型亞洲新興市場越南正面對一場嚴峻的房地產危機，而其VN股票指數從去年高位逾1,500點，至今累計已回落近三成，遠不及於亞太區內其他股市的表現。據《彭博》本月報道，越南建築商因資金問題而暫停了超過1,200個房地產項目，總價值為800萬億越南盾（折合2,670億港元）。
於整場越房風暴中，在去年尾季當地女首富、地產商人張美蘭（其丈夫為香港商家朱立基）被捕後，令事情變得更為複雜，讓行業前景頓然雪上加霜。
房商被捕銀行擠兌
樓市陷入資金斷裂危機，可以引發一連串負面骨牌效應，據報該國今年首5個月，有超過8.8萬家公司停業，大部份涉及房地產開發和銷售業務。
張美蘭乃房企萬盛發（Van Thinh Phat）控股集團的主席，她被指控犯有涉及數千萬美元的債券欺詐罪，但她的被捕本身並非直接影響樓市的原因，重點是有傳言稱萬盛發與西貢商業銀行扯上關聯。如此一來，這導致了該行銀行面臨擠提，而房地產行業和債券市場相關問題進一步成為公眾討論的焦點。
據《Vietnam Briefing》消息，擠提事件不久已因越南央行介入而平息，但其指出傷害已經造成，一併大大打擊了用家與投資者的信心。另據當地媒體《越南快訊》報道，部份涉及張美蘭案件的被告「突然死亡」，構成調查困難。
除了張美蘭以外，被補的還有溫莎地產管理的行政總裁Truong Hue Van、陳越證券前主席Ho Buu Phuong與其他萬盛發各階層員工。
現齡66歲的張美蘭於1992年成立萬盛發，主要靠營運餐廳與酒店起家，後來轉型成為房地產開發商，如今於胡志明市核心地帶擁有多個項目。張美蘭被捕後，其丈夫朱立基開始火速拋售物業，據《香港01》他以4.3億元蝕沽位於鰂魚涌芬尼街3至9號商住地盤予宏安地產，較其於2018年的買入價6.78億元，跌了足足37%。
朱張二人在港擁超過百億元物業資產，如中環盈置大廈、上環The Wellington等商廈，以及5伙山頂倚巒、4伙中半山天匯等豪宅。
當債務遇上了加息
據《彭博》報道，今次房地產危機的起因乃由於建築商承擔過多的債務、Covid-19疫情抑制了需求與政府打擊腐敗所引發；後來再增添加息因素。根據當局建設部的數據，危機已經影響了超過1,800家建築商、迫使340家公司在今年第一季度破產。
當地房地產協會表示，於越南境內63個省份，平均每省有20個項目停工，而另據《越南青年報》，單計河內與胡志明市，已分別有約400與逾300個項目停工。
不少港人近年因越南經濟發展迅速，樓價低、回報率高，被吸引到該國投資。據戴德梁行本年首季報告，胡志明市公寓的平均呎價為2,356港元，按季下跌2.9%，但相比2020年仍然高約27%。季內，公寓銷量為1,301套，而可預算的未來供應達17萬套。
越南經濟在去年增長8%後，今年目標定為6.5%，而牛津經濟研究院近日則把越南GDP增長由4.2%下調至3.0%。而在越南統計總局公布本年首五個月出口累計按年已挫11.6%後，該國規劃和投資部副部長陳國芳指出，在今年剩餘時間裏，越南經濟將繼續面臨貿易壓力。
史上樓市泡沫爆破教訓不少，問題往往離不開「炒」與「債」兩個字，然後再加上（或引發）經濟「打個噴嚏」，樓價便倒了。◇
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