十一長假中國房市成交下滑 北京跌幅逾六成

「十一」前夕，中共當局連續發布刺激房市政策，但最新統計數據顯示，北京、上海、廣州、深圳等一線城市在「十一」長假期間，房市成交規模均較去年同期下滑，北京跌幅高達64%。專家分析，中國房地產問題類似1980年代日本房地產泡沫，在疫情、人口老化等多重不利因素影響下，北京難靠經濟增長或財政政策度過危機。

中共刺激政策失效「十一」長假房市成交規模下滑

2022年10月8日，中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜在中指市場形勢及企業研究成果分享會上表示，「十一」長假（10月1日至7日）期間，20個重點監測城市新建商品住宅成交面積較2021年同期平均下降37.7%；部份城市因為2021年基數低，成交表現有所成長，但整體成交降幅仍大。

他提到，四大一線城市在新建商品住宅日均成交面積上均較2021年「十一」長假期間下滑，廣州年減21%、上海年減47%、深圳年減49%、北京年減高達64%。

由於恰逢中秋節、「十一」等連假，中國房地產市場素有「金九銀十」說法，房企會在這段期間大力推出購房促銷方案，增添買氣、創造業績。

中共財政部、國家稅務總局2022年9月30日發布政策稱，自2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房並在現住房出售後1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。

同日，中共央行公布，決定自2022年10月1日起，下調首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點。這是時隔7年央行再次下調公積金貸款利率。公積金貸款利率的下調為商貸利率下調釋放一定空間。

2022年9月29日晚間，中共央行、銀保監會發布通知，部份城市可階段性放寬首套住房商業性個人住房按揭款利率下限。據機構統計，符合條件的城市超過20個。

中共官媒中新社2022年10月1日曾報道稱，業內人士認為，兩天內三項重磅政策密集推出，將為傳統旺季「銀十」乃至四季度樓市注入活力。

陳文靜分析，從「十一」長假所觀察到的數據來看，房地產市場仍受到疫情反覆影響，市場恢復結構被打亂；由於數據回報有一定的滯後性，不排除跌幅也和這部份有關，需要再跟企業多做些調查反饋。

陳文靜評估，官方持續推出房市利多措施，不過由於開工率低、購房意願下降、投資熱度不再等因素，由中長期來看，新房需求恐怕仍是減弱態勢，接下來房地產市場如何恢復，仍要看宏觀經濟如何修復、疫情防控措施如何調整、購房政策如何形塑、保交樓措施如何落實。

中國百強房企前9個月銷售同比下降45%

中指院數據顯示，2022年1—9月，中國百強房企銷售額均值為540.8億元，同比下降45.1%。

據克而瑞統計，百強房企1—9月銷售操盤金額同比降幅仍保持在45.4%的較高水平。從單月表現來看，百強房企9月銷售操盤金額5709.6億元，環比增長10%，同比降低25.4%。

業內人士認為，環比出現增長主要是7、8月樓市處於傳統淡季，業績基數較低，9月增幅仍不及往年同期。

從業績同比來看，目前規模房企整體仍深陷負增長困局，9月單月業績同比降低的企業數量達到近七成。

據中指院統計，1—9月銷售額超千億元的房企共15家，較2021年同期減少12家；超百億元房企共100家，較2021年同期減少48家。

克而瑞數據顯示，在公開披露年度目標的規模上市房企中，截至9月末，多數企業目標完成率不足60%，不少房企甚至不足50%。

按照中指研究院監測數據，2022年9月，二手住宅價格同比下跌的城市個數為71個。其中，唐山跌幅最大，為7.19%；張家口、洛陽等7個城市的跌幅均在5.0%～7.0%之間；太原、宜昌等44個城市跌幅在1.0%～5.0%之間；漳州、金華等19個城市跌幅在1.0%以內。

中國經濟陷困境房地產市場正處於危機之中

2022年10月5日，BBC中文網報道說，中國可能不像美國和英國那樣，與急劇通脹作鬥爭，但它有其它問題——作為世界工廠的中國突然發現其產品在國內和國際上的客戶越來越少。中國與美國等主要經濟體之間緊張的貿易關係也阻礙了其增長。

人民幣對美元匯率暴跌，處於幾十年來最低區間。疲弱的貨幣讓投資者感到恐慌，加劇了金融市場的不確定性，也使中共央行難以向經濟注入資金。

文章分析中共二十大前夕中國經濟處於困境的五個原因，包括：清零政策正在造成嚴重破壞，政府對經濟疲弱的應對不力，中國的房地產市場正處於危機之中，極端氣候變化使事情變得更糟，中國科技巨頭們正在失去投資者。

關於中國房地產危機，文章分析，房地產疲弱和購房者的負面情緒無疑拖慢了經濟增長。這對經濟造成了嚴重打擊，因為房地產和其關聯產業佔中國GDP的比重多達三分之一。

文章說，標普首席亞洲經濟學家庫季斯（Louis Kuijs）表示，「當房地產市場信心不足時，人們對整個經濟形勢感到不確定。」

中國購房者們開始拒絕為未完工的建築還貸款，還有一些人懷疑他們的房子是否能完工。對新房的需求下降，減少了相關建材的需求。

儘管北京方面努力支撐房地產市場，但2022年幾十個城市的房價已經下降了20%以上。由於房地產開發商面臨壓力，分析人士說，當局可能必須採取更多措施來恢復對房地產市場的信心。

分析：中國經濟結構性變化致房市疲弱

2022年10月8日，旅居美國的中國問題專家鄧聿文在德國之聲撰文，分析中國房地產市場低迷的深層問題。

首先，中國經濟至少短中期的預期變得悲觀，這讓民眾會謹慎消費大宗商品，尤其對高昂商品房。由於美中對抗，美國在關鍵供應鏈和高科技上的圍堵和脫鉤，讓中國經濟發展的內外環境變得嚴峻。再加上中共新冠病毒疫情、俄烏戰爭對全球地緣環境的影響，加深這一局面的發展。

其次，住房成本佔民眾的收入過高，儘管房價相對高峰有所下降，但整體還是很高。在收入減少甚至面臨失業威脅的情況下，民眾拿不出太多的錢投資房產。

第三，中國人口結構出現了歷史性變化，民眾的生育意願下降、人口總量減少，這是長期影響住房投資的重要因素，現在對房地產的後果也體現了出來。

文章分析，當前有購房需求的主要是「90後」（1990年代出生）群體，包括「90後」農民工。但這個群體的父母，很多都有二套或以上的房子，因此若不是為了改善住房需求，真正要買房的「90後」也不會很多。除非房價還有進一步的下降，「90後」群體大規模投資房產的概率不高，同時情況會隨著生育率的進一步降低及老年人口的增長而更加突出。

此外，中國房市成交量巨跌也受到疫情清零政策的影響，以及過去9年官方對房地產行業反覆的打壓。

經濟學家：中國房地產危機類似日本失落30年前奏

法國外貿銀行（Natixis）亞太首席經濟學家艾雷洛（Alicia Garcia Herrero）2022年9月30日在日經亞洲周刊發文分析，中國房地產蕭條邁入第二年，恒大集團財務問題惹來關於中國將也有「雷曼時刻」的推測；中國房地產問題和美國次級按揭危機沒有相似，倒是和日本在1980至1990年代經歷的宏觀經濟失衡類似。

艾雷洛分析，中國家庭儲蓄過剩、投資選擇有限，由於資本管制，消費者住房需求被束縛，導致大城市以外住房生產過剩。日本房地產泡沫的背景則是激進的金融放鬆管制、寬鬆貨幣政策和國內投資者對本土市場的偏好。

日本房地產泡沫破滅時，監管機構對國內銀行表現出過度耐心，使得問題進一步地惡化。由於銀行在承擔新風險上變得過於保守，導致信貸成長停滯不前，未能大刀闊斧地解決日益惡化的資產負債表，這增加了危機成本。

艾雷洛認為，兩國房市危機深層原因是相似的，包括宏觀經濟失衡和金融過度自由化，使房地產開發商可以依靠影子銀行部門籌集資金，相較銀行和其它受監管貸方所面臨的審查更少。兩個案例主要區別則在於，中國保持較日本高得多的經濟增長率，寬容了犯錯空間。

「中國為控制COVID-19（中共冠狀病毒）採取持續密集封鎖措施，加上人口老年化和資產回報率下降，這都表明未來的經濟增長率將放緩。」艾雷洛表示，經濟增長放緩和財政狀況疲弱使中國難以像日本一樣，得過且過地解決房地產問題，因為成本必然會隨時間推移而增加。@

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