目前，為了提振陷入困境的房地產行業，中國有更多城市放鬆了樓市調控，不過，8月份的數據顯示，住宅銷售額和房地產開發投資仍在下降。但是，讓人驚訝的是，中國房地產的銷售均價，卻從今年二季度開始就持續走高，並且還在8月份創下了新高。這是怎麼回事呢？另外，儘管各地政府出台了各種刺激措施，但樓市銷售卻依然是低迷不振，這又是為甚麼呢？我們今天就來談談這些內容。
房價下跌趨勢在擴大 中國商品房均價卻創新高
根據中共國家統計局9月16日公布的數據，1～8月份，中國住宅銷售面積下降26.8%，住宅銷售額同比下降30.3%，降幅稍有收窄；但是，1～8月份，房地產開發投資，同比下降了7.4%，房屋新開工面積同比下降37.2%，跟前7個月相比，降幅分別擴大了1.0和1.1個百分點。
而房地產開發景氣指數，已經是連續6個月下滑，在8月份降到了95.07，已經連續7個月低於100的景氣水平。
這些數據說明甚麼呢？雖然各地不斷推出各種房地產促銷手段，但是，中國房地產市場的整體形勢，仍然是在惡化。
另外，中共統計局的數據還顯示，2022年8月，在70個大中城市中，新房、二手房價格上漲城市的數量都在減少，價格跌幅呈現了持續擴大的態勢。
二手住宅房價指數方面，上漲城市數量是13個，和上月比較，減少了6個；持平的城市有1個，和上月比較，增加了1個；下跌的城市則有56個，和上月比較，增加了5個。從漲跌幅情況來看，70城二手住宅價格環比下跌0.35%，跌幅和上月比較，擴大了0.14個百分點，上漲城市平均漲幅是0.31%，漲幅收窄0.11個百分點。
從各等級城市來看，一線、二線、三線城市新建商品住宅的銷售價格，環比分別是0.1%、-0.2%和-0.4%，二手住宅，環比分別為持平、-0.3%、-0.5%，這顯示在一線城市，環比漲幅已經出現收窄或止漲，而二、三線城市的跌幅正在擴大。
按理說，隨著房價下跌城市的數量越來越多，商品房的均價應該是一路走低，但是，根據「城市財經」的計算，中國商品房均價，經過去年下半年和今年一季度短暫的回調之後，卻從今年二季度開始一路回升，還在8月份創出了歷史新高。
不過，中共國家統計局公布的是1～8月的數據，並沒有公布8月單月的銷售數據，那麼這個數字是怎麼算出來的呢？
首先，根據統計局公布的數據，1～8月的商品房銷售額，是85,870億元，1～7月的商品房銷售額，是75,673億元，這兩個數字一減，就是8月份的銷售額，10,197億元。
另外，1～8月的商品房銷售面積是87,890萬平方米，1～7月的商品房銷售面積，是75,673萬平方米，這兩者之差，就是8月份的銷售面積，一共是9,712萬平方米。
再把8月份的銷售額，除以當月的銷售面積，就得到了8月份的銷售均價，也就是每平方米10,499元，這個均價，可是超越了2021年6月的每平方米10,485元的最高紀錄。
也就是說，在今年房子賣不動、房價下跌面積不斷擴大的背景下，中國商品房的均價卻在4月觸底，此後就一路上漲，在7月份衝破了萬元，8月份創下了新高。
逆勢搶豪宅：「閉眼睛搞就行了」
這是怎麼回事呢？放眼望去，中國各大城市的整體房價都在下跌，但銷售均價為何卻在上漲呢？似乎沒道理呀。但是，那些關注過豪宅市場的人，他們就能看明白其中的緣由。我們看到，雖然中國這兩年房市慘澹，但是豪宅市場，卻表現出另一派繁榮景象，成交量和價格都在逆勢成長。
中原地產研究院的數據顯示，如果以1,000萬元作為豪宅標準線，在2021年全年，僅深圳市場就成交了6,370套豪宅，同比上升了126%。放到全中國來看，來自房地產服務商第一太平戴維斯統計稱，2021年，有超過40,000套豪宅成交，這個數字，創下中國豪宅市場的最高歷史紀錄。
今年呢，也是如此。以廣州為例，中原地產研究院的數據顯示，2022年上半年，全市二手房網簽價同比下跌11.2%，但是，千萬元量級的豪宅市場，卻逆勢上漲了6.1%。
另外，克而瑞的數據統計，上海，6月初的時候，平均每天有3.7套總價3,000萬以上的豪宅成交。而北京，今年截至6月20日，北京總價1,000萬以上的豪宅，一共成交了3,770套，其中總價1,000萬～3,000萬的豪宅，一共成交了3,561套，佔比達到了94%。
微信公眾號「棱鏡」的一篇報道說，深圳一家互聯網公司的高管周先生，一連用了三個形容詞「極其」、「非常」、「簡直了」，來形容周圍朋友投資豪宅的熱情，並且說：「豪宅就是閉眼睛搞就行了。」
一個例子也為周先生的說法提供了佐證。9月21日，深圳再現「日光盤」，深圳蛇口豪宅「招商璽家園」開盤，推出了604套起步總價為1,244萬元的豪宅，結果是有1,614人爭搶，當天就被銷售一空。最先售罄的，就是面積最大的房源，每套的平均總價大約是6,362萬元。
那麼，為甚麼大家要搶豪宅呢？
周先生的說法是，「豪宅在圈子裏等同於『流通幣』，公司缺錢走民間借貸，可以直接拿豪宅當作穩定物做抵押」。
周先生身邊的招行私人銀行圈子裏，有不少人是珠三角製造業的老闆，他們是抄底豪宅的主力。因為現在銀行拼命給製造業工廠做貸款，利率都很低，企業主把這部份錢拿來做企業營運的流動資金，置換出來的個人餘款就用來買豪宅，不僅保值，還能做大公司的固定資產，流動性還非常好。
另外，這幾年的豪宅供給相對稀缺。一位業內人士透露，北京在售的豪宅都是多年前拿的土地，受到70/90政策以及限墅令等因素的影響，這兩年新供應的土地，受條件限制，都難以做成豪宅。
「70/90」政策，是指2006年，為了調控樓市過快上漲，北京當局要求，自2006年6月1日起，新建商品住房套型，建築面積90平米以下住房面積所佔比重，必須達到開發建設總面積的70%以上。
限墅令，是指對於別墅的種種開發限制。從上世紀90年代至今，中共官方多次頒布法令，對佔用土地資源的別墅進行限定，限墅令也層層升級。2016年，中共國土資源部出台最嚴厲的「禁墅令」，又要求全國各地停止審批別墅類供地和辦理相關手續；2019年，住房和城鄉建設部又發布特急通知，要求立即暫停辦理別墅項目建設審批手續，對在建、已建、在批、特批的別墅項目進行梳理。
也就是說，在這麼多年的政策「高壓管控」下，別墅成了「賣一套、少一套」的稀缺資源。這是豪宅逆勢上揚的原因之一。
而且，不少新開盤的豪宅項目，和周邊二手房相比，其價格卻出現倒掛。財聯社報道曾經說，北京上半年熱度最高的豪宅項目，就是「學府壹號院」了，該項目的政府產權佔比是20％，實際售價，大約是每平方米8.96萬元，而周邊二手房的目前均價，已經達到了每平方米12萬元。
除此之外，在目前降薪潮、裁員潮盛行的情況下，不少人的工作和收入遭受衝擊，買不起房的人越來越多。但是對富人來說，其家庭支出不容易受經濟不景氣的影響。相反，他們還可以在市場下行時，趁機抄底掃貨。尤其是，在面對通貨膨脹壓力和貨幣加速貶值時，具有稀缺性的豪宅反而能夠保值，所以，更多富人會出於避險的考慮而購買豪宅。
克而瑞數據顯示，今年上半年，千萬豪宅的網簽均價，已經達到了每平方米78,492元，比去年上漲了11%；跟2020年相比，每平方米上漲了1萬元。這就是中國商品房銷售均價再創新高的原因。如果用一句話來形容樓市的這種現象，那就是「一邊是火焰，一邊是海水」，一邊是豪宅熱銷大賣，一邊卻是普通住宅門可羅雀。
刺激樓市無效 調控陷入兩難
然而，豪宅熱銷大賣，卻無法改變房地產市場整體的下行趨勢，因為普通住宅才是房地產市場的主體。但是，雖然有一系列刺激政策的推動，而中國房地產市場的銷售狀況，卻沒有甚麼改善。
最主要的原因，就是在「房住不炒」、「穩樓價」的調控措施下，認為「房價會持續上漲」的市場預期已經改變，過去以住房投資為主導的房地產市場，已經轉變為以住房消費為主導的市場。
但是，對大多數有剛性需求的潛在購房者來說，目前的房價卻是他們難以承受的。貝殼研究院公開數據顯示，中國65個城市，平均房價是每平方米17,388元，4個一線城市，平均房價是每平方米65,000元。而這樣一個房價水準，對於月收入在2,000元以下的9億多人口來說，根本就沒有支付能力進入市場。
而且，一些經濟學者發現，中國的家庭負債率似乎也達到了頂限。在過去10年中，伴隨著樓價不斷升高，中國家庭部門的債務率持續快速上升，即便在疫情大爆發的2020年也無法阻止這種升勢。但是，從2021年的1月觸頂之後，家庭債務率就開始停滯不前。雖然一線城市以外的各地政府，已經竭盡全力出台樓市刺激措施，甚至是窮盡了所有刺激手段，但家庭債務率，依舊無法轉為升勢，也就導致無法驅動房地產成交的放大，讓樓市一直低迷不振。
另外，中國多地從7月份開始的「爛尾樓停貸事件」，也正在像多米諾骨牌一樣，造成一系列的連鎖反應，那就是，商業銀行對住房按揭貸款會更為謹慎，居民則對購買預售住房失去信心。
據路透社報道，儘管北京當局下達了全力「保交樓」的命令，各地監管機構也為業主提供長達半年的還款寬限期，並承諾加快建設，但是2個月過去了，許多停擺項目仍然沒有重新開工，而且已經復工的樓盤也沒有多少人在工作。不少爛尾樓業主表示，隨著貸款還款寬限期一步步逼近，如果半年後仍沒有復工，他們將直接停止支付所有款項。
其實，在需求不振、信心不足的情況下，要想刺激房地產銷售，降價就成為很自然的選擇。但是，地方政府擔心，房價下跌會導致土地價格下跌，土地出讓金收入就會減少；中央政府則擔心，房價下跌會產生一發不可收拾的連鎖反應，引發系統性金融風險。所以，各地政府仍在採取各種行政手段，阻止房價向下調整。
事實上，中國樓市要實現軟著陸，房地產市場要實現結構性的轉變，房價就必須回歸理性，讓有需求的消費者能夠負擔得起。但是，如果讓房價下跌的話，又可能導致所有長期積累的風險一下子爆發出來，其後果可能是北京當局無法承受的。所以，中共政府正陷入這種兩難抉擇之中，但是，不管怎麼選擇，不付出代價是不可能的，而被動改變的結果，代價可能會更加沉重。＠
財商經濟研究所
策劃：宇文銘
撰文：李松筠 編輯：蔚然、宇文銘
粵語配音：Ada
剪輯：曲歌
監製：李松筠
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