大陸多地鬆綁樓市未見效 專家分析原因

大陸多地購房政策繼續鬆綁，河南省商丘、河北唐山、秦皇島、江蘇徐州市等多個城市出台刺激新政。儘管各地密集釋出樓市利好政策，但是效果並未顯現。專家分析造成大陸樓市低迷的根本原因。

再有多地鬆綁樓市

6月7日，河南省商丘市住建局發布穩樓市新政。商丘市將提高公積金貸款額度，申請人一人滿足住房公積金貸款條件的，最高貸款額度從40萬元調整到50萬元；夫妻雙方滿足住房公積金貸款條件的，最高貸款額度從60萬元調整到70萬元。並對人才購房給予購房補貼，博士生5萬元、碩士生3萬元、本專科畢業生2萬元。

另外，對無購按揭款家庭購買普通住房的，貸款最低首付比例為20%。對新發放的首套住房商業性個人住按揭款，落實利率下限為相應期限貸款市場報價利率減20個基點的要求。此外，對首次購買普通商品住房的個人，一次性給予1萬元補貼。

6月6日，河北省唐山市和秦皇島、江蘇省徐州市、四川省遂寧市4地均放寬了住房公積金貸款政策。

其中，唐山除了降低公積金貸款首付比例、提高貸款最高額度等標配動作，還將第二套房最低首付比例也降至二成，並對多孩家庭額外增加最高貸款額度；秦皇島還對全款購買新房家庭提出，雙方父母可提取公積金支持子女購房。

在貸款方面提出，降低住按揭款最低首付比例，繳存職工購買首套和第二套自住住房的，住房公積金貸款最低首付款比例均由不低於30%調整為不低於20%。

此次政策調整自2022年6月15日起執行。

6月6日，秦皇島市住房公積金管理中心發布新政實施細則。其中提出，提高最高貸款額度，單繳職工貸款額度上限由40萬元調整為60萬元，雙繳職工家庭貸款額度上限由60萬元調整為80萬元。（可根據實際情況適當調整）

同時，降低第二次貸款首付比例，還清首次個人住房公積金貸款的繳存人，再次申請住房公積金貸款購買自住住房的，最低首付款比例由原來的不低於60%調整為不低於30%。

6月6日，江蘇徐州市住房公積金管理中心發布《關於實施住房公積金階段性政策的通知》。其中提出，調整首次住房公積金貸款首付比例。首次使用住房公積金貸款的，新建商品住房首付比例由30%調整為20%，二手房首付比例由40%調整為30%。該條政策自發布之日起實施，試行一年。

同時，開辦逐月提取住房公積金償還商業銀行個人住按揭款業務。允許未使用過住房公積金貸款的繳存職工逐月提取住房公積金償還商業銀行個人住按揭款。同時暫停辦理商業銀行個人住按揭款部份餘額轉住房公積金貸款業務。該條政策自2022年8月1日起實施。

6月6日，四川省遂寧市住房公積金管理中心發布《關於適當調整住房公積金貸款政策的通知》，其中提出，遂寧二套房公積金貸款首付比例降至三成。

此外，符合遂寧市住房公積金貸款政策的繳存人家庭在遂寧市轄區購買第二套普通自住住房，首付款比例由40%降至30%。

專業人士分析房地產低迷的根本原因

今年以來，大陸樓市救市大招頻出，主要措施包括降低首套房首付比例，鬆綁限購、限貸、限售，放寬公積金貸款門檻，提高公積金貸款金額上限，發放購房補貼，降低按揭利率等等，樓市救市的城市也逐漸從三四線城市擴散到強二線和新一線城市。

但是機構數據顯示，今年前5個月，大陸百強房企累計實現操盤銷售金額2.32萬億元，同比下降52.3%，較2020年同期下降超兩成；銷售額超千億房企僅有3家，而去年是15家。

部份房企銷售額下滑幅度較大。合景泰富集團6月6日晚間公告，2022年5月，集團及其合營企業及聯營公司預售額為41.21億元，同比減少63.5%。集團及其合營企業及聯營公司的預售建築面積約為19.8萬平方米，同比減少68.9%。

原大陸投行人士鄭義對《大紀元》記者表示，已經公布的房產銷售數據主要說明，房地產行業作為大陸經濟發展支柱的效應已經過去了。此前出台的一系列抑制房價的政策，已經在發揮作用。這波政策用力過猛，直接導致房地產行業崩潰了，而且這種崩潰在短期內不可逆轉。

至於房地產銷售額下降的主要原因，鄭義認為有幾點。

第一點是中共的三條紅線直接導致了大批房企爆煲，引發全社會對房企的信用產生了擔心。開始時使購房者出現了觀望的態度，這主要就是房地產企業的資金鏈斷裂，導致房企本身的信用缺失，社會對房企的信用也開始出現關注。它這一系列違約從而導致購房者觀望，不再敢於投資了。

第二點是受疫情和中國與國際社會脫鉤的影響，從而導致它內循環的動力不足所引發的失業率上升和滯漲現象的出現。滯漲現象是，由於一方面通脹，一方面通縮從而引起的，這使得老百姓不得不去降低他的生活標準和消費水平。為了維持基本的溫飽，老百姓投資慾望下降，這是一個原因。

第三個原因是，之前的房地產泡沫過份的透支了老百姓的信貸能力，也就是說個人的槓桿率很難再繼續添加了，基本上已經要添加到頭了。因為各個民間的、各個家庭幾乎都在舉債過日。現在再讓他去買房，再給他去貸款，他的個人徵信承受不了這個貸款額了，所以說他沒有額外的資金去炒房了，所以房屋銷量肯定也在下降。

鄭義認為，最重要的原因是失業問題。老百姓溫飽才是第一位，投資是第二位。現金流沒了，他不僅不敢貸款，而且出現大規模的斷供現象和法拍房屋。「現在老百姓工作都不穩定了，他就要斷供、棄房。法院開始拍賣，大量的二手房湧入到市場當中，供給量端，大量二手房供給偏多了，房價自然也會下降。最關鍵是使得老百姓對這個房地產信心完全消失了，再加上中國這老百姓一向都是買漲不買跌，房價越漲他越追，房價越跌他越不買。」

鄭義說，核心問題是就業——解決韭菜們的收入來源，才是解決現在房地產低迷的關鍵。如果中國的房地產行業倒了，中國經濟就完蛋了，所以，解決房地產問題的根本是解決整體經濟問題。

天鈞政經研究院的宋維駿表示，債務導致中國房地產開發商的資金鏈緊繃，另外，此前銀行對房企的信貸政策收緊，所以房企拿地的積極性不高，同時經濟下滑有目共睹，銷售也不順利。

宋維駿表示，雖然各地在出台刺激樓市的政策，但有一定的滯後性，或許在第三季度的金九銀十期間有一定的回暖，但防疫政策如此嚴厲，也阻滯了經濟回暖，企業的供應鏈和產業鏈緊張程度未緩解，隨之員工的收入也會下降，有剛性需求的購房者也處於觀望狀態。