中國大型房地產企業萬科集團董事會主席郁亮日前直言,中國的房地產行業目前處於「黑鐵時代」,2022年對於萬科集團將是背水一戰、生死攸關之年——「要麼死,要麼活,沒有中間狀態」。

郁亮近日在萬科集團2022年年會上的總結發言稿在網上流傳。在這份長達五千多字的發言中,郁亮提出萬科集團在戰略、組織、人三個方面需要做出的變革,並談及對機制和文化的要求。

發言之始,郁亮就直言,2022年將是萬科破釜沉舟、背水一戰的一年。「如何理解背水一戰?就是要麼死、要麼活,沒有中間狀態。」他說。

在戰略方面,郁亮對外部環境做出預判。他說,對房企行業來說,縮表出清就是一場生死之戰。為了回應中共對房地產行業的「縮表出清」要求,萬科可能在崗位資源配置、收入福利、生產流程等方面有所收縮。

縮表,即收縮資產負債表;出清,即通過加快資產的優化配置、銷售進度、不良資產的整合以實現供求平衡。

在組織方面,郁亮提出了四個方面的工作調整,處處體現出收縮傾向。其中包括:全國範圍內的人員資源配置應更加集中;一些項目部門需要被取消;收入、福利、補貼等需要重新調整;生產流程要減少層層轉包。

他說,中國的房地產行業現在到了「黑鐵時代」。「今年大家的收入肯定是大幅下調」,他說,「我們的福利、補貼等等,要跟黑鐵時代相適應。」

他還表示,中國的房地產行業將會出現兩個重大變化:一是市場分化會越來越明顯,二是行業規模開始萎縮。面對重大變化,萬科也要做出相應的改變。

他說,當前毫無疑問最主要的是八個字——節衣縮食、戰時氛圍,要「省吃儉用、減少浪費、營造節表縮食的戰時氛圍」,並表示自己買機票已不訂頭等艙。

萬科回應:公司可實現利潤會逐年下降

大紀元記者就郁亮的總結發言向萬科集團致電要求置評。

萬科集團董事會辦公室一名工作人員告訴記者,郁亮的發言實際是對內的講話,目的是要提高員工的危機意識。

該工作人員表示,近期確實有很多業內的公司出現各種各樣的問題,萬科的財務、資金還比較安全和穩健。

但他也透露,房企今年的利潤率可能承壓,「地價占售價的比例在不斷提高,所以公司可以實現的利潤率會逐年有一個下降的趨勢」。

他表示,目前政府對房地產行業的政策雖然已經有些放鬆,但市場情況還沒有明顯好轉,「市場如何回暖或者什麼時候回暖,確實比較難判斷,只能去進一步去觀察」。

他還表示,萬科今年總體的方向是從房地產開發業務轉型到不動產開發經營服務並重,也就是從以前的開發業務為主,轉型到提高經營服務這塊業務的持續性收入的占比。

「目前經營服務業務的收入占比還是比較低,」他說,「但是未來也會不斷地擴大這個比例。經營服務業務的增長還是挺快的。」

就萬科集團員工的工資、待遇是否受到影響,該工作人員並沒有正面回應,只是讓記者參考郁亮的發言。他還表示,萬科集團目前沒有大規模的裁員,但集團下面的公司,在有些區域,一些工作崗位會有調整。

中國百強房企銷售情況慘澹

中國房地產市場銷售持續萎靡,仍延續去年下半年以來的降溫趨勢,百強房企銷售慘澹。

中國房地產研究機構克而瑞近期發布的數據顯示,2022年1月,百強房企單月實現銷售操盤金額5,256億元(約合829億美元),環比下降46.3%,同比下降39.6%。

克而瑞數據顯示,即便是在2020年1月,新冠疫情爆發,月末幾乎所有售樓處都關門的情況下,百強房企當月都實現了銷售操盤金額5097.5億元(約合804億美元),同比僅下降12.0%。

在房企銷售業績方面,2022年1月,近九成百強房企單月業績同比降低。龍頭房企中,萬科、恆大單月業績降幅明顯,分別達到53.1%和94.9%。

一名中小型房企高管告訴財新網,房企可以不融資,但購房者的信心沒了,大家都不買房,房企如何活下去?

他說:「原本我們指望2022年1月的銷售可以好一些,拿到一部分回款,用這筆錢給大家發年終獎,但房子賣不動,也就再沒人提年終獎的事,最後一分錢都沒發。」

一名畢業後即在房企工作了三年的人士也告訴財新網,他身邊陸續有同行被裁員或降薪。因擔心自己也會飯碗不保,未來還不起房貸,他已放棄了近期買房的計劃。

另有數據顯示,中國百億房企的數量已經比去年同期減少近一半。

2022年1月,銷售額達到百億的房企僅15家,較去年同期減少14家;超五十億房企22家,較去年同期減少31家。

鶴崗「白菜房價」蔓延到長三角

曾因豐富煤炭資源而聞名的黑龍江省鶴崗市在2019年4月突然一夜走紅,因為這裡的房子賣出了「白菜價」:當時,2萬元人民幣(約合3156美元)就可以在當地擁有一套自己的房產。

廣州智谷趨勢數據服務有限公司官方微信號近日發文說,從中國東北擴散到西北和西南,小城市房子賣成了白菜價;但如今,令人沒想到的是,「鶴崗化」已經蔓延到了中國最富庶的長三角地區。

文章說,安徽省淮南市的一套房子售價僅四五萬人民幣(約合6312-7890美元)。而淮南距離安徽省會城市合肥不足100公里,是合肥都市圈的重要一員。「就是這麼一個地理位置不賴的城市,硬是無法擋住鶴崗化的來襲。」

「更可怕的是,不僅是長三角,就連先富起來的大灣區,也無法避免小城市的鶴崗化。」文章說,大灣區城市廣東省肇慶市就在廣州隔壁,也出現了總價10萬元人民幣(約合1.58萬美元)以內的二手房。同屬廣東的韶關市,房子同樣白菜價,出現了多個總價10萬以內的商品房。

文章說,這些房都是如假包換的普通商品房,面積也不小,基本都有六七十平方米,有些房子甚至還很新。小區周邊的配套不光是齊全,而是相當完善。

文章認為,除了幾個核心都市圈和強省會城市,其他小城市大部分都可能會鶴崗化。文中分析,人口外流是很多城市「鶴崗化」的主要原因之一。

分析:中國房企危機的根本原因

在海外時政評論人士陸天明看來,中共去年的一些政策對房地產行業造成打壓,引發了房產銷售市場萎靡,只不過是一個導火索。

2月17日,陸天明在接受大紀元記者採訪時表示,房企危機並不只是在於政府的政策,政策隨時可以調整、放鬆,而「中國的房企本身負債率特別高,都在採取一種負債擴張的方式,他們大部分都是在這樣經營,負債率不斷升高,而這些債總是要還的」。

他說,當市場銷售還不錯時,房企還能夠還得起一部分;但是當市場不好的時候,違約就會發生。現在,中國的經濟大環境不好,經濟在下滑,尤其是中共在疫情上的極端清零政策,導致底層的民眾,甚至中產階級的收入都受到很大影響,所以購買能力有限,甚至貸款斷供的情況也越來越多。對企業來講,銷售是根本,消費者購買力下降,房子就賣不動,也賣不出價錢。

「資金無法回籠,加上房企高負債,到期無法償付,這是造成房企危機的根本原因。」陸天明說。@

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