在中共「樓住不炒」的嚴厲調控下,大陸房地產業去年迅速降溫,不僅土地拍賣冷清,恒大等樓企接連爆雷,還出現了有史以來最大的房屋斷供潮。雖然政府的調控政策在第四季度有所放鬆,地方政府也在想盡辦法救市,但現在看來,都收效甚微,房地產市場仍然低迷。更有預測說,中國經濟將進入「死亡螺旋」,而恒大等地產商的違約不過是「前菜」,今年7月前後,債務爆雷會像骨牌效應倒塌,更可怕的是,還可能會影響到國際上很多的政府財團。

有預測說,恒大等地產商的違約不過是「前菜」。(大紀元資料圖片)
有預測說,恒大等地產商的違約不過是「前菜」。(大紀元資料圖片)

面對房地產業的危機,北京政府採用了哪些救市措施,又為何無效呢?目前,房地產業的最大問題又是甚麼?更糟糕的情況還有哪些?

房產銷售低迷 樓企接連爆雷

我們都看到,去年,中國房地產市場迅速降溫,但進入今年以後,情況仍然沒有好轉。

《證券時報》的報道說,去年,中國百強樓企的業績罕見出現了負增長,累計銷售操盤金額同比下降了3.5%,而且超過八成的樓企沒有達到全年銷售目標。

而今年新年期間,房地產銷售市場依然低迷。中國指數研究院1月7日的報告顯示,其重點監測城市的新建商品住宅的成交面積,同比下降了42%。其中,一線城市成交規模跌幅超過二成,二三四線的代表城市跌幅接近六成,這說明置業者的觀望情緒濃厚,市場置業信心不足。

為此,各地政府還在想盡辦法推出各種救市措施。《每日經濟新聞》1月12日的報道說,近半月來,已有保定、昆明、長春等至少7個城市,公布了涉及買樓補貼的相關政策。其中,廣東珠海對產業人才的最高住屋補貼金額達到了600萬元人民幣。

與此同時,中國房地產企業的債務危機仍在持續。

1月5日,樓企「當代置業」因沒有如期償還2.5億的美元債,被惠譽確認為「限制性違約」。1月10日,「當代置業」又因收到債權人通知,要求提早償還13.48億美元的公司境外債,導致當天的股價暴跌了40%。

而總部設在上海的世茂集團,也爆出信託違約,標普和穆迪都在1月10號下調了世茂的信用評級。目前,世茂集團正在加速出售資產套現,而世茂的債務危機,比恒大的危機更讓業內人士擔憂不少。這是為甚麼呢?我們看到,彭博社去年12月就曾分析說,「世茂隕落恐比恒大『糟糕得多』」,因為世茂一直被認為是業內財務狀況比較健康的企業,而且世茂債券的持有人對違約的容忍度,遠低於恒大等債券的投資者。有銀行業人士表示,如果像世茂這樣的優質企業也無法渡過這場危機,那麼全球信心將永久喪失。

有銀行業人士表示,若世茂無法渡過這場危機,全球信心將永久喪失。(翻攝自世茂集團官網)
有銀行業人士表示,若世茂無法渡過這場危機,全球信心將永久喪失。(翻攝自世茂集團官網)

這樣看來,確實有些讓人憂心,因為,中國房地產企業正在迎來還債高峰,違約的風險還在加大。

野村證券表示,今年上半年,每個季度到期的離岸美元債規模,都幾乎是去年第四季度的兩倍。除此之外,拖欠建築工人的工資,大概還有1.1萬億元人民幣,必須在今年1月底,也就是皇歷新年假期開始前支付。

路透社也引述瑞銀的分析稱,未來3、4個月是樓企還債的高峰期,除非有更寬鬆的政策,否則違約情況將持續。

中共救市無效 房地產信心崩潰

那麼,中共到底要如何救市呢?

去年12月,中共央行和銀保監會聯合發表《關於做好重點房地產企業風險處置項目併購金融服務的通知》,同時召集部份民營、國營房地產企業和主要商業銀行座談會,一方面,是鼓勵優質房地產企業併購出險房地產企業的項目;另一方面,是希望大型銀行和股份制銀行能夠積極為併購方提供併購貸款,同時還表示,對出現風險和困難的房地產企業不要抽貸、斷貸。

當時,還有媒體報道稱,房地產行業可能會迎來項目併購潮。不過現在看來,這個政策並沒有起到甚麼作用,所以樓企的「爆雷」仍然是接連不斷。

也可能是因為房地產業的情況太惡劣,所以市場對於任何「利好」措施都特別關注。

比如,1月10日,地產股多股直線拉升,世茂股份升停。原因是,當時有消息傳出,9家央企和國企被要求通過收購、併購項目資產的方式,為綠地控股、融創中國、世茂集團等11家有中高風險的民營開發商提供周轉支持。但《第一財經》的報道稱,行業內對於這則消息的真實性眾說紛紜,名單中的多家樓企否認了這一說法,只有一家樓企的高層人士表示消息屬實。

兩天之後,也就是1月13日,因有樓企人士證實,出險樓企的併購貸款不再計入「三道紅線」,房地產板塊又有多股升停。不過,路透社早在1月7日的時候就曾分析說,這個政策可能效果有限。

一家國有銀行的高層就表示,必須是好的併購項目,銀行才會出資金支持,但目前的關鍵問題是有沒有好的併購項目。而一位券商投行部人士則認為,銀行看中的是央企開發商,但目前央企的併購意慾並不強烈,用這位專業人士的話說,就是「低價的一手地都不想拍,為啥要併購二手項目?」

所以,中共的這些「救市」措施,目前看,都不成功,未來也很難奏效,因為現在房地產業的最大問題是缺乏信心。經過去年多家樓企違約後,無論是金融機構還是置業人士,對開發商的信心已經完全崩潰。

我們知道,房地產對於中國經濟的重要性是不言而喻的。大家可以想像得到,如果中國房地產的債務危機失控,接下來會發生甚麼?後果是難以想像的。

1月9日,品蔥網曾發表了一篇文章,引發不小關注。文章說,2022年才是全面債務危機爆發的序幕之年,去年恒大等地產商的系列違約只是「前菜」,恒大已是必死無疑,而今年7月前後,才是債務連環雷,進入骨牌效應的倒塌階段,屆時可能影響國際上很多政府財團。

這篇〈2022年中國十大預測展望〉的文章,對經濟、外交、人口等多個方面進行了預測,並強調這些狀況必然會發生。

我們看到,預測的第一條就是,中國經濟將進入「死亡螺旋」,就是說「債務會持續上升,但經濟卻無法成長」,因為中國經濟的槓桿率和政府債務率奇高,比恒大集團有過之而無不及。

其它有關經濟的預測還包括:今年GDP增長在2%左右,統計局的數據也不會超過3%;7月左右會出現嚴重的通貨膨脹;A股今年將進入「三而竭」的狀態,可能再現2018年的走勢等。預測還說,2022年只能算是「大低谷之年」,估計2025到2026年才會出現真正的大危機。其實,文章裏的很多預測,包括大規模失業潮和公務員減薪、中共開啟「橫徵暴斂」的模式等,目前現實版已經在上演中,至於,其它預測有多少能真正成為現實,這還需要時間的檢驗。

不過,有一點倒是讓我很確信,那就是2022年雖然慘烈,但還只是一個開始,中國正邁入「大低谷時代」。其實,這一點,從中共總理李克強的講話中也得到了一些證實,1月10日,李克強在主持中共國務院常務會議時說,「當前經濟運行處於爬坡過坎的關口」,他的講話除了凸顯出中國經濟的窘境外,似乎也改變不了甚麼。◇