北京調控過猛 樓市有大危機

最近，關於大陸房地產業的壞消息實在是太多了，住宅成交量持續降溫，房企銷售額下降，地產業掀起離職大潮，而北京當局對房地產的調控力度卻絲毫不減，最近還波及到了北京的民宿和短租平台。

那麼，在中國經濟正在轉向衰退之際，北京調控房地產的決心為何還如此之大？而近期，學者和業界人士紛紛警告說，中國的房地產市場面臨極大的風險，這個風險又到底是甚麼？我們今天就來談談這些問題。

政策持續打壓下房地產前景黯淡

最近幾個月，北京當局持續整治房地產市場，各地調控措施仍在不斷升級。一線城市也紛紛出台相關政策打壓房價，比如上調按揭利率，限制房屋贈與，對二手房上網交易進行價格核查，對學區房進行限制，推出離婚限購新規等等。

7月23日，中共住建部等8個部門還發出一個「持續整治規範房地產市場秩序的通知」，計劃用3年時間，對房地產業所有環節進行管控。

而來自中原地產研究中心的統計資料顯示，截至8月31日，平均每月有超過50次的房地產調控；2021年房地產調控累計突破400次，全面刷新歷史紀錄。

在政策強力調控下，8月份全中國房地產市場繼續降溫。據克而瑞統計，29個重點監測城市商品住宅成交面積同比、環比分別下降22%和10%，比2019年同期下降了8%，降幅和7月相比有所擴大。克而瑞的數據還顯示，百強房企8月份的整體業績，同比下降20.7%、環比下降10.7%，不及上半年和歷史同期；累計業績的增速，自二季度以來持續放緩。

與此同時，房地產企業也掀起了大規模的離職潮。第一財經報道，從財務報告數據來看，近三年，頭部房企的員工人數，都從超過13萬的高峰大幅下降。而最新的中報數據顯示，富力、泰禾等房企員工的人數，在一年中大降超過30%。

一位千億級房企的員工說，最近幾個月，他周圍的很多人跳槽去了互聯網、央企、國企，而一名剛剛轉行幾個月的前地產人甚至形容說，自己就像風口上掉下來的豬。

雖然房地產行業的薪酬仍然處於高位，但據機構統計，大部份上市房企薪酬總量增速連續收窄，2020年的人均薪酬首次出現下降，高管薪酬也同比下降5%。

北京民宿遭整頓成「下一個行業」？

而最近，大家看到，北京民宿行業又成了被整頓的「下一個行業」，當局突然發出通知，所有線上出租平台展示的房屋，即時全線下架。北京市住建委的通知說，全市範圍內的房源暫不得開放經營。估計受到影響的業主，會有十萬左右。

其實，早在去年底，北京市已經發布了一個「規範管理短租住房的通知」，並從今年2月份開始實施，目的據稱是要貫徹「房住不炒」等住房制度，還要解決帶來的治安、擾民等問題。裏面要求民宿必須有「六證」，而所謂「不合規」，就是指沒有「六證」。

但是，這「六證」中有幾個非常難以辦到，比如，經營者和所在地派出所簽訂的治安責任保證書，還有所在小區業主委員會、物業管理委員會、本棟樓內其他業主書面同意的證明等等。

這次，北京民宿被大面積下架，正趕在環球影城開業、北京即將進入冬奧會周期之時，讓經營者損失慘重，因爲其中不少人，就是瞄準了環球影城和冬奧會的商機而來。這些民宿集中在延慶、昌平等地，有的是整個村子都改成了民宿。一位有30間房源的民宿經營者估算，不算裝修等前期投資成本，30間房意味著每月將虧損大約12萬元。

當然，這些監管措施，顯然不是單純為了防控疫情或者是解決治安、擾民等問題，主要還是爲了加強對民眾的管控，就像一些評論所說的，民宿行業垮台之後，外省人在北京的住宿將支付更高的成本住酒店。如此一來，很多不被政府歡迎的人，比如低收入的訪民，維權人士，進京將會更加困難。

房地產調控不放鬆北京到底擔心甚麽？

從目前來看，北京當局對房地產的調控還將持續。8月31日，中共住建部副部長倪虹在新聞發布會上提到，下一步將繼續穩地價、穩房價、穩預期，重點堅持「房住不炒」，防範和化解市場風險，以及建立人、房、地、錢四位一體的聯動新機制等。

那麽，北京要繼續對房地產實施嚴格調控，到底是在擔心甚麽呢？我們來看一下，東吳證券首席經濟學家任澤平的兩篇文章，似乎對此做出了回答。

任澤平曾在8月發表文章，認為中國房地產改革最重要的是要軟著陸，避免硬著陸，因為硬著陸的代價很大，比如2008年的美國次貸危機，還有80年代時，日本的房地產泡沫破裂，都對一國經濟發展造成了極大的衝擊。

任澤平說，目前在中國，房地產帶動的相關投資佔固定資產投資1/3以上；居民財富裏，房市、股市、債市加起來，房地產大約佔70%以上；此外，銀行對房地產領域的貸款，佔整個銀行貸款比重超過1/3。也就是說，房地產對中國經濟的貢獻很大，但是，風險也大，所以讓它實現軟著陸非常重要。

那麽，怎麼實現軟著陸呢？任澤平認為有兩個辦法：

一是用時間換空間。比如，如果全國的房價10年內都比較穩定，但居民收入、經濟都在增長，慢慢的發展就可以把上漲的房價消化。

二是用市場的方式。首先確立城市群發展戰略；其次，人地掛鉤，人來了就供地，實現土地與人口相匹配。比如某個人從東北流動到了深圳，那麼用地指標就要劃到深圳，建立全國用地指標的拍賣市場，以此實現資源優化配置和供求平衡。

在另一篇５月份時的文章中，任澤平認爲，在全球歷史上大的經濟危機中，十次危機九次地產，房地產是周期之母，對經濟增長和財富效應有巨大的影響。

雖然時代和國別不同，但歷次房地產泡沫崩潰，都和貨幣收緊和加息有關，所以過度金融化是風險之源。如果缺乏人口、城鎮化等基本面支持，房地產泡沫破裂後調整恢復時間會更長。要警惕並採取措施控制房地產泡沫，以人地掛鉤和金融穩定為核心，加快構建長效機制。

任澤平還提到，中國的情況並不樂觀。因為「房地產長期看人口、中期看土地、短期看金融」。從長期看，中國20-50歲主力置業人群比例在2013年達到峰值；從中期看，區域分化明顯，人口繼續往大都市圈遷移，人地分離、供需錯配問題仍嚴重。

所以，為避免房價上漲脫離基本面的泡沫化趨勢，任澤平建議，以常住人口增量為核心，改革「人地掛鉤」，優化土地供應；推進房地產稅改革、土地財政轉型；實行長期穩定的住房信貸金融政策，穩定市場預期等等。

可以看到，這些建議，和目前中共的房地產調控措施非常吻合。也就是說，中共最擔心的就是房地產泡沫。而目前，中國的房地產泡沫非常明顯：它不僅增加社會投機氣氛，抑制企業創新的積極性；還對實體經濟產生擠出效應；同時，房價過高也會增加社會生產生活成本等，具有十分明顯的負作用。

專家學者接連警告中國樓市有大危機

不過，任澤平認爲，中國房地產要實現軟著陸，針對房地產的調控一定不能操之過急。如果政策操之過急，這個風險就會非常大，處理不好可能會爆發中國版的「次貸危機」。

不止是任澤平，對中國房地產市場面臨的風險，其他一些專家學者近期也在紛紛發出警告。

比如，8月31日，融創中國的董事會主席孫宏斌表示，整個信貸市場資金比較緊張，今年下半年的銷售壓力很大，而壓力大主要來源於兩個方面，一是有些企業壓力比較大就會開始降價，另一個就是國家的政策比較堅決。孫宏斌還用「比較慘烈」來形容下半年的房地產市場。

另外，8月29日，國家金融與發展實驗室理事長李揚，也在一個論壇上說，中國應該警惕房價下跌及其可能帶來的潛在風險，防止出現「負資產」。李揚認爲，如果有一天房子價格低於現有負債，賣了都還不了款，市場真正的危機就到來了。

那麽，這些專家學者說的風險到底是甚麽呢？其實他們說的都是一個意思，就是如果房地產調控操之過急，造成房價下跌，就會引發金融風險，這將成為房地產市場真正的危機。

而根據中國指數研究院發布的百城價格指數顯示，8月份全國100個城市新建住宅的平均價格為16,152元/平方米，環比上漲0.20%，同比上漲3.51%，漲幅都較上月收窄。其中， 68個城市的新房價格環比上漲，30個城市環比下跌，下跌個數比7月增加了7個。

8月18日，黨媒《經濟日報》發文稱，「防止房價過快下跌，也將成為房地產調控政策的方向之一」。8月22日，《北京青年報》發文，強調「房價大起大落，不利於財政統籌和國家金融安全」。

於是，可以看到，一些三、四線的城市，在曝出房價下跌後，都受到了政府的干預。比如，瀋陽萬達每平方售價11,000元的樓盤推出8,000元的特價後，被政府約談；山東荷澤市恆大地產的兩個樓盤，因為降價遠遠低於市場價格，被當地政府以「不正當競爭」為由予以處罰；湖南岳陽市政府則發布了全國首個房價「限跌令」，要求商品房售價不能高於備案價，同時也不能低於備案價的85%。

9月2日，評級機構穆迪，將中國房地產行業的展望，由穩定下調為負面，認為未來6到12個月，房地產開發商的國內銀行和信託貸款融資，以及境內外債券市場融資管道依然緊張。而評級機構中誠信，也在7月下旬，首次將中國房地產展望，由穩定下調為負面。

一周前，野村證券的首席經濟學家陸挺在最新報告中表示，因為中共當局已將遏制房地產泡沫上升到國家戰略的層面，直接出手干預房地產信貸供給，且幾乎沒有撤回相關高壓舉措的迴旋空間，市場應當準備好迎接比預期嚴重得多的經濟放緩、更多貸款和債券違約、以及潛在的股市動盪。

陸挺還警告說，從某種意義上說，這可能成為中國的「沃爾克時刻」。

甚麼是「沃爾克時刻」呢？在上世紀70年代晚期，時任美聯儲主席保羅·沃爾克（Paul Volcker）採取了激進舉措來遏制通脹，導致美國經濟80年代初經歷了大幅的經濟衰退。

雖然沃爾克的舉措，為美國之後20年的長期擴張奠定了基礎。但是，陸挺認爲，中國這些高壓遏制舉措，可能無法完全達到中共最高層的預期，因為中共政府沒有制定全面的長期發展計劃，中國房地產行業的長期前景也依然不明朗。@

策劃：財商經濟研究所
撰文：財商經濟研究所
剪輯：曲歌
監製：文靜
粵語配音：Ada

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