反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)最新報186.68，按周下跌0.9%。分區指數除港島再升1.48%外，九龍、新界東及新界西分別再調整1.96%、1.45%及0.9%。其餘領先指數全線調整，大型單位、中小型單位及大型屋苑分別回調1.76%、0.74%及0.72%。中原經紀人指數(CSI)最新報73.53，按周再跌0.26個百分點。

質素下降是利淡因素

二手樓價連升五周後調整，但整體市況仍是反覆向上。上周有大型新盤開售，一手成交回落，但二手成交亦未見受惠，主要原因是業主見市場氣氛熾熱，盤源被消化，開價極為進取。上周地產界大新聞並非買賣，而是新世界大圍栢傲莊III期兩幢正在興建的住宅因結構安全問題未能通過檢測，被屋宇署勒令拆卸重建。興建中的私樓拆卸重建，可謂政權移交後首次，對上一次類似事件是資助房屋。2000年馬鞍山居屋愉翠苑兩幢已建成的住宅因短椿而需拆卸重建，轟動一時。據了解，栢傲莊買家將獲得金錢賠償，連同拆卸重建費用，發展商可能要承擔15億元損失。金錢損失事少，樓宇結構安全牽涉人命安全，質量不容半點失誤，特區面對極端氣候變化，颶風正面襲擊不可忽視，加上樓高，建築密密麻麻，萬一有甚麼差池，出現骨牌效應，後果是災難性。事件仍留下一堆問號，首先發展商似乎事先知情，卻繼續買樓，當中的理據未有清晰向公眾交代。事件到底是一次性大意失誤，還是一些系統性的監察問題，有待查明。涉事承建商牽涉其他政府工程項目，是否應該在查明事件後才繼續工程項目?其他發展商可能因應事件複檢監控程序而延誤供應。買家亦陷入兩難之局，買家可以選擇取消交易而損失購買機會，又或面對不同賠償方案作出選擇，從而接受發展商聲譽受損，影響樓盤將來價值的可能性。事件亦影響特區國際成聲譽，政府應成立調查委員會，查明真相，向公眾清楚交代。怕就怕在政府似乎傾向淡化事件，處理手法猶如沙中線醜聞，最終含糊各方責任，無人需要負責，不了了之。此等文化長遠將影響特區建屋質素，市場失去信心才是特區樓價長遠的利淡因素。

預告房策「假大空」

近日兩宗高管操守問題惹大眾關注，首先是警務處國安處署長光顧無牌按摩館，再有保安局副局長、入境處處長及海關關長違反限聚令，兩宗事件均是執法人員正調查非法行為時截獲，實在耐人尋味。高官違反限聚令事件，政府本要向市民解釋的是為何三名保安體系的官員同時出席紅色地產商飯局?飯局開支是多少?公務員守則指明不能接受奢華款待，若果對方奉上山珍海錯，不但要離席，並須向對方表明此舉不符守則，難向公眾交代，將來若有相關利益的決策，就可成為公職人員行為失當的證據。林鄭居然稱如果對方奉上鮑魚便離席是不近人情，三人交了罰款事件應告一段落。董建華當年面對梁錦松偷步買車事件時講，高官做任何事情必須「白過白紙」，特區政府管治文化今天已到了甚麼地步?看官自己評論。當市民懷疑官員的誠信，民生問題自然難解決。樓價即將破頂，公屋輪候時間不斷延長，林鄭月娥出席一個電台節目時提到房屋問題，直言增加供應「莫說九個月，九年都未必追得到」，重申政府希望為特區建立土地儲備，讓市民看到前景，所以她任內最後一份施政報告以勾劃未來為主，並預計被市民批評「假大空」云云。作為當權者，應該是急市民所急，想市民所想，切法說服市民願景。以往林鄭房屋政策已經「堅離地」，市民還未有評論「假大空」，今次林鄭直接預期「假大空」，施政報告將有超越市民預期的造地搶地行動。「重中之重」政府已經講了九年，今天樓市變成怎樣大家有目共睹，還要市民相信政府十多廿年後的所謂宏大遠景?子曰：「信以後勞其民，未信則以為厲己也。」請官員自己照照鏡。

提土地儲備另有玄機

林鄭為了取信市民，自稱大部份政綱得到落實，聽似如是，但最重要的承諾卻反其道而行。市民當然記得林鄭的競選政綱重點就是聆聽市民聲音，修補行政立法關係，民生方面是解決房屋問題。結果怎樣?再有，政策上不是做得多落實得多就算成功，而是看實際成效。17年林鄭第一份施政報告中房屋政策忽然變作置業主導但又缺乏指標，提出公私合營至今零供應，將「白居二」恆常化令居屋升幅跑贏私樓，大舉增加綠置居，但上期綠置居滯銷，賣剩5百多個壓縮空間的單位。18年政府推出「娥六招」，當中一手空置稅條例政府自閹，港人首置盤至今只得幾百個單位，增加資助房屋供應未見影，公屋輪候時間突破20年高位，過渡性房屋至今只得千多個單位。19年政府接納土地大辯論報告，至今進度報告欠奉。最有「成效」的要算「林鄭Plan」，未解決樓價負擔過重問題卻大幅放寬按揭保險，除了讓按揭保險公司多賺一筆之餘，還可在政治動盪經濟衰退之時托住樓市。正在立法的劏房租務管制只做一半，坊間嚴重質疑成效，劏房戶數字續創新高。林鄭上任至今，樓價再升17%，可以總結所有土地及房屋政策。大眾還不要小覷林鄭幾句說話，內含重要訊息，對後市影響巨大。首先，政府表明將焦點放在長期，市民不要期望短中期政府有甚麼政策，意味房屋問題將延續至十年過外。其次，土地儲備就是在過剩的時候儲存，在不足時提取，用以作穩定市場供應。現時供不應求極之嚴重，某基金會直指特區未來30年欠缺9000公頃土地，未來十多年何來額外土地放進儲備?現時根本不是適當時機提及土地儲備。為何林鄭偏偏要提及?目的就是告訴市民施政報告將有更據爭議的長遠造地及搶地計劃，而有地亦不一定用作大幅增加供應，而是替庫房製造價值，透過儲備機制控制供應達致托市托價的目的。

讀者可參閱本欄17年10月13日及20日的文章，詳盡分析當年林鄭第一份施政報告。報告既非急市民所急，而是製造一些政策托市，事後亦證明分析正確。本欄的圖表為何要特意圈着林鄭發表第一施政報告的時間，就是提醒市民，當政府長期策略摸不着邊際，短期對策又無所作為時樓價的走勢。今天林鄭預告施政報告將會是一份「假大空」的文字集滙。歷史會否重演?住宅樓價會否迎來新一浪破頂潮?大家可拭目以待。◇

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