反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)最新報190.1，按周再升0.7%。分區指數全線再升，港島、九龍、新界東及新界西分別上升0.44%、0.76%、1.13%及0.5%。其餘領先指數亦全線再升，大型單位、中小型單位及大型屋苑分別上升1.14%、0.62%及0.67%。中原經紀人指數(CSI)最新報68.22，按周再跌1.75個百分點。

奧運獎牌刺激短暫

二手樓價指數連升兩周兼突破190點，創歷史次高，距離破頂只差0.2%。八大領先指數有三個率先創新高，分別是新界西、大型屋苑及中小型單位。受惠於基建開通，新界西是帶動這輪升浪的火車頭。樓價高企，需求被壓入小型單位，令小型單位指數亦跑贏大市。市場暫未有大型新盤開售。宏安地產位於青衣的薈藍開售，三張價單共128伙，主打200呎左右的迷你單位，平均呎價2.16萬，高出同區指標屋苑一成半，暫錄得超額認購10倍。眼見樓價指數節節上升，二手業主心雄，收窄議價空間，二手成交回落。由於近期特區資本市場回落，樓價短期走勢反覆。政府亦不會有大動作，直至林鄭發表施政報告為止，屆時市民可以見識到林鄭預告的「假大空」。另外，東京奧運在疫情下排除萬難成功舉辦，給世界一點鼓舞。特區運動員取得歷屆最好成績，他們的拼搏精神贏得市民的嘉許，衝擊獎牌更令市面洋溢着久違了的熱鬧氣氛。眾所周知，在特區成為全職運動員路途艱辛，大部份體育項目都是資源不足或分配不均，政府從來實施「無獎無資助」的本末倒置政策。在極權體制下體育運動與政治難以撇清關係，除了有政客搞出「球衣風波」外，特區運動員的好成績亦被政權利用得非常順手，官員對拿了獎牌的運動員忽然非常關心，借助與其聯繫增加正面曝光，轉移政策失敗及各種打壓行為的視線，企圖增加市民對特區政權的認受性與歸屬感。有專家指下屆奧運難以重複今屆好成績，因為梯隊培訓不足，證明政權根本沒有有策略性及系統性投入資源。在各種不公義的政治體制之下，奧運獎牌帶來的社會好氣氛只會是短暫，不能持久。特區市民亦將會繼續發揮運動員不放棄的精神，堅持宣揚普世價值，爭取公義，查找真相，捅破政權的各種政策矛盾。

安老住屋嚴重不足

特區開發土地政策長期失誤，導致樓價極度超越負擔能力，除了影響新一代擁有適切居所外，問題亦早已延伸至長者房屋及養老院舍。人口統計數字顯示，特區將出現老齡海嘯，65歲以上人士於2036年將升至佔人口比例的32%，應對刻不容緩。養老問題與土地供應有直接關係，土地供應短缺限制投放在養老的土地，令安老院舍嚴重不足，市區院舍更是一位難求。政府預計26年特區欠70間安老院舍。政府八年前推出「私人土地作福利用途特別計劃」，並向計劃注資100億，資助非政府機構利用私人土地作福利用途包括安老院舍。可惜計劃進展未如理想，政府未作全面檢討，19年再推出第二期計劃。結果8年來只用了5.4億，完成了6個項目，是原先估計的一成。計劃可謂徹底失敗。另一方面，19年年初政府提出以200億投資物業作社福用途，撥款於20年中通過，至今不但未見政府有所行動，勞工及福利局局長羅致光早前更於網誌表明，並無考慮利用款項購置物業作院舍用途。安老院人均面積一直被批評為太低，19年政府提出修改《安老院條例》，最低人均面積由6.5平方米上調至8至9.5平方米，雖然修例至今還未通過，長遠增加人均空間政策不變，意味同一空間容納人數減少，需要更多土地興建院舍。政府亦透過房協提供長者屋，針對中產的長者樂安居計劃於1999年啟動，至今只有兩個項目，合共5百多個單位，杯水車薪。另一北角丹拿山富貴長者屋項目於15年落成，亦只有五百多個單位，輪候人數已經過千，但房協並無計劃推下一個同類項目。房協的原本目的是希望起示範作用，吸引其他發展商仿效，可是成效不彰。

欠供應壓縮市民選擇

以上種種皆證明政府漠視安老院舍及長者屋缺口，以至相關的土地問題，而問題根本離不開政策、執行與問責。其一，在政策上，不是沒有指標，就是遠離目標。沒有指標政府自然放軟手腳。即使有目標，當計劃徧離目標時，政府又不作有效檢討，還繼續推行，與直接拖延沒有分別。政府推行政策上亦自相矛盾，一邊推出計劃鼓勵發展商利用私人土地作安老並加以資助，但另一邊又推出公私合營計劃，後者更加符合地產商本業發展。發展商在商言商，任何項目當然以回報考慮優先，最有利的是直接興建住宅，其次是改劃農地，長期改劃失敗就考慮公私合營，最後才考慮安老院舍，主要原因是後者需要其他配套，目標客戶群亦受到限制，非出售式的長者屋回報期亦較售樓長得多。未來受制於私營比例佔三成，土地資源更加珍貴，成本效益比重更高，靠私人供應難以有效增加長者屋。即使政策方向正確，政府亦只有三分鐘熱度，例如房協的長者房屋先導計劃成功，卻沒有下文，令人懷疑政府根本無意發展長者屋。其次是執行上的各種問題，政府在行政上未能做到拆牆鬆綁。審批程序複雜臃腫，申請者要提供可行性文件繁多，不少申請在首階段已經打退堂鼓。即使計劃通過可行性階段，馬上遇到各種規劃問題，又或土地限制，令項目作出多番修改，延誤供應。例如某家族擁有西貢土地，計劃建千多個宿位，多次改劃不得要領，兩年多仍在修改計劃階段。另外，申請者要面對的不單止是社會福利署，還牽涉多個部門，各部門各自為政，協調不足，進一步拖延審批過程。最後，一如其他政策，執行失敗從來沒有人問責，在「新體制」之下市民更加無權過問，近日在立法會內會討論劏房租務管制條例，官員的那副嘴臉，早已篤定這班忠誠的所謂「議員」在實名表決制下一定「識做」。

政府對逼在眉睫的安老住屋問題毫不緊張，隨著老齡海嘯淹至，安老住屋將是一場災難。長期政策失誤並非偶然，而是政府壓縮特區市民選擇的手段。市民很快就會見到政府打着大灣區養老的旗號，配以各種正面資訊及政策，鼓勵走入大灣區養老。一入大灣區，即受中共全面管控，待遇差別亦令養老者難以回流，政府就可在人口政策上下其手，達至人口換血。市民沒有話語權，政府只會將土地的經濟效益最大化，特區的安老住屋政策在用地上只會是裝裝門面，沒有實質結果。◇

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