反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)最新報190.1,按周再升0.7%。分區指數全線再升,港島、九龍、新界東及新界西分別上升0.44%、0.76%、1.13%及0.5%。其餘領先指數亦全線再升,大型單位、中小型單位及大型屋苑分別上升1.14%、0.62%及0.67%。中原經紀人指數(CSI)最新報68.22,按周再跌1.75個百分點。

奧運獎牌刺激短暫

二手樓價指數連升兩周兼突破190點,創歷史次高,距離破頂只差0.2%。八大領先指數有三個率先創新高,分別是新界西、大型屋苑及中小型單位。受惠於基建開通,新界西是帶動這輪升浪的火車頭。樓價高企,需求被壓入小型單位,令小型單位指數亦跑贏大市。市場暫未有大型新盤開售。宏安地產位於青衣的薈藍開售,三張價單共128伙,主打200呎左右的迷你單位,平均呎價2.16萬,高出同區指標屋苑一成半,暫錄得超額認購10倍。眼見樓價指數節節上升,二手業主心雄,收窄議價空間,二手成交回落。由於近期特區資本市場回落,樓價短期走勢反覆。政府亦不會有大動作,直至林鄭發表施政報告為止,屆時市民可以見識到林鄭預告的「假大空」。另外,東京奧運在疫情下排除萬難成功舉辦,給世界一點鼓舞。特區運動員取得歷屆最好成績,他們的拼搏精神贏得市民的嘉許,衝擊獎牌更令市面洋溢着久違了的熱鬧氣氛。眾所周知,在特區成為全職運動員路途艱辛,大部份體育項目都是資源不足或分配不均,政府從來實施「無獎無資助」的本末倒置政策。在極權體制下體育運動與政治難以撇清關係,除了有政客搞出「球衣風波」外,特區運動員的好成績亦被政權利用得非常順手,官員對拿了獎牌的運動員忽然非常關心,借助與其聯繫增加正面曝光,轉移政策失敗及各種打壓行為的視線,企圖增加市民對特區政權的認受性與歸屬感。有專家指下屆奧運難以重複今屆好成績,因為梯隊培訓不足,證明政權根本沒有有策略性及系統性投入資源。在各種不公義的政治體制之下,奧運獎牌帶來的社會好氣氛只會是短暫,不能持久。特區市民亦將會繼續發揮運動員不放棄的精神,堅持宣揚普世價值,爭取公義,查找真相,捅破政權的各種政策矛盾。

安老住屋嚴重不足

特區開發土地政策長期失誤,導致樓價極度超越負擔能力,除了影響新一代擁有適切居所外,問題亦早已延伸至長者房屋及養老院舍。人口統計數字顯示,特區將出現老齡海嘯,65歲以上人士於2036年將升至佔人口比例的32%,應對刻不容緩。養老問題與土地供應有直接關係,土地供應短缺限制投放在養老的土地,令安老院舍嚴重不足,市區院舍更是一位難求。政府預計26年特區欠70間安老院舍。政府八年前推出「私人土地作福利用途特別計劃」,並向計劃注資100億,資助非政府機構利用私人土地作福利用途包括安老院舍。可惜計劃進展未如理想,政府未作全面檢討,19年再推出第二期計劃。結果8年來只用了5.4億,完成了6個項目,是原先估計的一成。計劃可謂徹底失敗。另一方面,19年年初政府提出以200億投資物業作社福用途,撥款於20年中通過,至今不但未見政府有所行動,勞工及福利局局長羅致光早前更於網誌表明,並無考慮利用款項購置物業作院舍用途。安老院人均面積一直被批評為太低,19年政府提出修改《安老院條例》,最低人均面積由6.5平方米上調至8至9.5平方米,雖然修例至今還未通過,長遠增加人均空間政策不變,意味同一空間容納人數減少,需要更多土地興建院舍。政府亦透過房協提供長者屋,針對中產的長者樂安居計劃於1999年啟動,至今只有兩個項目,合共5百多個單位,杯水車薪。另一北角丹拿山富貴長者屋項目於15年落成,亦只有五百多個單位,輪候人數已經過千,但房協並無計劃推下一個同類項目。房協的原本目的是希望起示範作用,吸引其他發展商仿效,可是成效不彰。

欠供應壓縮市民選擇

以上種種皆證明政府漠視安老院舍及長者屋缺口,以至相關的土地問題,而問題根本離不開政策、執行與問責。其一,在政策上,不是沒有指標,就是遠離目標。沒有指標政府自然放軟手腳。即使有目標,當計劃徧離目標時,政府又不作有效檢討,還繼續推行,與直接拖延沒有分別。政府推行政策上亦自相矛盾,一邊推出計劃鼓勵發展商利用私人土地作安老並加以資助,但另一邊又推出公私合營計劃,後者更加符合地產商本業發展。發展商在商言商,任何項目當然以回報考慮優先,最有利的是直接興建住宅,其次是改劃農地,長期改劃失敗就考慮公私合營,最後才考慮安老院舍,主要原因是後者需要其他配套,目標客戶群亦受到限制,非出售式的長者屋回報期亦較售樓長得多。未來受制於私營比例佔三成,土地資源更加珍貴,成本效益比重更高,靠私人供應難以有效增加長者屋。即使政策方向正確,政府亦只有三分鐘熱度,例如房協的長者房屋先導計劃成功,卻沒有下文,令人懷疑政府根本無意發展長者屋。其次是執行上的各種問題,政府在行政上未能做到拆牆鬆綁。審批程序複雜臃腫,申請者要提供可行性文件繁多,不少申請在首階段已經打退堂鼓。即使計劃通過可行性階段,馬上遇到各種規劃問題,又或土地限制,令項目作出多番修改,延誤供應。例如某家族擁有西貢土地,計劃建千多個宿位,多次改劃不得要領,兩年多仍在修改計劃階段。另外,申請者要面對的不單止是社會福利署,還牽涉多個部門,各部門各自為政,協調不足,進一步拖延審批過程。最後,一如其他政策,執行失敗從來沒有人問責,在「新體制」之下市民更加無權過問,近日在立法會內會討論劏房租務管制條例,官員的那副嘴臉,早已篤定這班忠誠的所謂「議員」在實名表決制下一定「識做」。

政府對逼在眉睫的安老住屋問題毫不緊張,隨著老齡海嘯淹至,安老住屋將是一場災難。長期政策失誤並非偶然,而是政府壓縮特區市民選擇的手段。市民很快就會見到政府打着大灣區養老的旗號,配以各種正面資訊及政策,鼓勵走入大灣區養老。一入大灣區,即受中共全面管控,待遇差別亦令養老者難以回流,政府就可在人口政策上下其手,達至人口換血。市民沒有話語權,政府只會將土地的經濟效益最大化,特區的安老住屋政策在用地上只會是裝裝門面,沒有實質結果。◇