北京當局以「房住不炒」為由推出「三道紅線」和「集中供地」政策,但因此獲利的是中共央企國企,逐漸取代民營房企大肆圈地,而中共的土地財政絲毫未減,同時房企分化日益嚴重。

5月7日消息,中國指數研究院公佈今年前4個月大陸土地拍賣情況顯示,中共央企國企拿地數量更多。該研究院土地事業部營運總監張凱說:「總體來看,融資能力強的央企、國企和頭部民營房企在4月土拍中優勢盡顯。」

另據大陸的同花順數據顯示,截至4月9日,今年大陸房企拿地較多的前20家中,中共央企和國企背景的有10家;前10名中,中共央企和國企背景的有7家。

上述拿地排名前20的房企人士表示,「三道紅線」針對房地產融資的限制升級,加上「集中供地」,今年下半年資金充足的(中共)央企和國企仍將會獲得更多土地,他們融資渠道多、融資成本相對較低,大陸房企將開始分化。

「三道紅線」和「兩集中」 迫民企當「乖孩子」

中共從2020年9月開始實施「三道紅線」的試點,具體內容是:剔除預收款後的資產負債率大於70%;淨負債率大於100%;現金短債比小於1倍。「踩線」的房企將受到融資限制,面臨更大的資金壓力。

今年年初,中共提出宅地出讓實行「兩集中」,即集中發佈出讓公告、集中組織出讓活動,今年全年將分三批次集中統一發佈住宅用地的招拍掛公告並實施招拍掛出讓活動。目前已有二十多個城市開始實施。

以廣州市為例,在五一長假之前進行的第一批集中供地競拍中,成交20宗地塊,得主是中共國企越秀集團、中國旅遊、招商、中鐵建,民企只有金地和融創。東北地區的瀋陽市和長春市在「兩集中」供地模式下,拿地「主力」均是中共央企和頭部民營房企。

而頭部民營房企也將面臨分化。新浪網5月6日引述分析表示,「三道紅線」和「兩集中」是房企財務和拿地的兩道緊箍咒,不只針對中小房企。

分析認為,將來大陸的頭部房企只剩下國企和「乖孩子」,也就是說,目前的頭部民營房企,將來要麼逐步降低負債和利潤率,要麼逐步降低規模,減少對整個市場的影響力,做個「乖孩子」,否則就會挨打。

分析預計,未來一部份民營房企可能要退出某些區域,比如北京的核心區域不再有民企的獨立項目,包括頭部民企在內,其主要經營範圍都將轉移到二線城市和強三線城市。

業內人士:民營房企老闆人人自危

大陸一家金融機構的高管4月下旬對界面新聞表示,現在民營房企的資金問題較難解決。

這位高管說,由於融資渠道被收緊,加上集中供地的城市陸續進入競拍期,民營房企開始接受成本較高的保證金融資和前端融資,但由於「集中供地」增加了民企拿地失敗的風險,金融機構更為謹慎。

上海一位房地產市場業內人士張揚5月7日接受自由亞洲電台採訪時表示,政府認為民營企業資產的負債率過高,於是嚴格審核民企貸款申請,限制了民企地產商買地,但對國企卻打開貸款的方便之門。

「現在民企都在忙於想方設法降低負債率,我認識的幾個民企房地產公司的財務總監,他們被(政府)看守得非常緊,如果不能(向銀行)貸款,那就無錢買地。」張揚說,「國企是『親兒子』,民企沒人幫你。民企要你的負債率達標作為頭等目標,國企沒有看到要求負債率達標。」

張揚透露:「一些大的民營房企老闆人人自危,我看到的都沒有逃出去,大部份都還在國內,所以他們蠻緊張的,不會隨便去搶地。」

中共曾多次聲稱要「提升私營經濟的地位」,湖北網絡作家劉文濤對自由亞洲電台表示,中共所有文件或法規,面對權力時,簡直不堪一擊,「如果這兩年不把目前這種情況扭轉,對私營企業及民營企業搞打壓,對於中國經濟的發展,影響會非常深遠。未來十年會很糟糕,你看吧,這兩年要出事。」#

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