反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)最新報180.9，按周回升0.18%。分區指數個別發展，港島區及新界西分別微跌0.17%及0.13%，九龍及新界東分別上升0.17%及0.83%。其餘領先指數全線靠穩，大型單位、大型屋苑及中小型單位分別上升0.4%、0.14%及0.11%。中原經紀人指數(CSI)最新報50.43，按周再升3.04個百分點。

二手樓價急跌，創8周低位。八大指數全線下跌，是兩個月以來首次，當中港島區及大型單位跑輸大市，新界區跌幅較輕微。暫沒有大型新盤應市，發展商因應市況放慢推盤，過去周末只售出80伙，銷售量是近期新低。市場購買力轉向二手，二手業主因應氣氛擴大議價空間，成交反彈。短中期後市走勢視乎疫情是否繼續受控及重啟經濟進度。

特區已成奧威爾社會

另外，自共安法強行實施以來，特區全面步入奧威爾社會。政權極力利用公帑及媒體為奧威爾社會辯護。共安法明明破壞一國兩制凌駕《基本法》，政權就稱鞏固一國兩制落實《基本法》。各種自由被惡法損害，政權卻指自由得到保障。警方禁止某些傳媒採訪居然扭曲成增加透明度。抗疫不力，製造檢疫漏洞，邏輯紊亂，卻自詡張馳有道。當市民對全民檢測提出各種合理懷疑時，政府未能以理據說服市民，卻指異見者挑撥離間，反中央反政府。明明競選政綱稱聆聽市民聲音、修補行政、立法關係，實情卻全面聽取中共，行政、立法關係徹底破裂，還指競選政綱超額完成。指鹿為馬，顛倒黑白之事，在共安法實施之後表面化。特區政府只是中共的傀儡，只負責執行指令，貫徹中共永不承認自身責任，問題諉過於人的本質。

在房屋問題上，市民很快就會聽到洗腦式的疲勞轟炸，甚麼外國勢力干預，土地供應被政治化，政府房屋策略一貫正確，調控措施行之有效，任何批評聲音又或不配合政府的就是反對中央，抹黑政府。

政府已放寬按保，市民可「不用費煞思量便可輕鬆上樓」，負擔不起是個人問題。聽似笑話，奧威爾社會就是利用權力迫使民眾將歪理當成真理。當政權全面聽命中共，照顧的當然是中共權貴的利益及面子，安居樂業只限於少數人，廣大市民利益只會是犧牲品。

節目反諷政府房策失敗

近日某電視節目以一些成功做業主的故事引發熱議。節目找來藝人及年青人分享做業主心得，亦有透過投資物業達致財務自由的經驗分享。例子中有年紀較大的藝人不斷買樓置富，亦有女星與友人合資，首次置業就是近兩千萬的豪宅，亦有不足30歲的人士先利用父親名字首次置業，繼而再游說家人加按套現有物業成功換樓，亦有女士打三份工賺錢，買樓賺到第一桶金後不斷擴大投資，先後十多次置業，被動收入過百萬，今天已財務自由。另一位女士以千多呎舊樓改建成13間分間房出租，租金月入7萬多。個案亦提及不置業的負面結果，例如等入市機會結果越等越貴，租金不斷上升等。

節目確有一些正面信息值得準上車客學習，例如盡早訂立個人目標，努力工作賺錢及儲蓄，花時間研究樓市，入市前做足功課等。

但凡事最好細心分析，否則很容易墮入認知偏見陷阱。簡單舉個例子，假如股市不斷上升，那些買股票的人個個賺錢，有的甚至利用槓桿借貸，然後分享成功心得，就是買股票可賺大錢，借錢可賺得更多，結論就是不買股票就非常愚蠢。這些升市時個個「股神」的例子恐怕讀者亦聽過不少。真正的考驗就是經歷幾個周期依然跑贏大市，才稱得上有見地。

特區政府土地及房屋徹底失敗，造成住宅市過去17年大牛市。口說「重中之重」，執行卻反其道而行。相信政府有意解決房屋問題者大呼上當，不相信政府的及投資者大賺。上述成功的例子基本上只經歷一個周期，就是樓價不斷上升的周期，試問與上述「股神」故事有何分別。

政府房策目標是鼓勵住戶擁有自置物業，壓抑投資需求。節目推舉的成功經驗，卻是重複投資住宅取得財務自由，利用分間房取得超高租務回報，「借人頭」，「靠父幹」，根本是對政府政策及調控措施失敗的極端諷刺。

小心解讀隱含資訊

只要細心留意，不難發現節目還有其它訊息，需要小心解讀。其一，「置業不要一步登天」。樓價過高，根本難以第一次置業就買入理想居所，但亦不要把首置目標定於將貨就價壓迫空間的不適切居所。今時今日，換樓的費用非同小可，除了印花稅、代理佣金、裝修費用外，若果本身已持有物業，雙倍印花稅的流動性亦須考慮。必須留意提供這些信息的人是地產代理及按揭轉介公司，在這個換樓鏈中有一定利益。亦不能一句說話可掩飾政府政策失敗，未能令用家擁有適切居所又或方便真正用家玩換樓。

其二，「負擔得起就是置業最佳時機！」這句只有單邊上升市才適用。正常市場數年一個周期，入市時機將是考慮的因素。特區住宅牛市已長達17年，沒有一個資產永遠上升，未來上落市機會較大，可提供入市時機。負擔得起，配合自身需要才好入市。

其三，利用分間房出租賺取高回報。筆者反覆研究個案，無法得出主角有能力買入尖沙咀千多呎舊樓的結論，應該有一些資訊不為人知。節目亦沒有表明主角就是舊樓業主，筆者估計單位並非自置，而是租用，繼而改作分間出租，賺取現金流差額。由於資本較低，回報自然較高。特區政府製造的供應缺口給予劏房發展空間，而劏房更是取得高租務回報的手段。再有經營旅館受到嚴格規管並需要申請牌照，但是經營劏房短租則不受監管。監管漏洞造成市場出現大量服務性劏房作短期出租，變相經營旅館，租金回報比長租更高。讀者只要上網查找，就可發現大量此類放租盤。參與這個遊戲的一定要知道相關的風險，當中包括分間法規要求及政策風險。

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特區經歷17年的住宅大牛市，當中有人置業發達絕不為奇，再貴亦相信有人成功「上車」，但這些成功的例子絕對不能為政府政策失敗作掩飾。今時今日「配合業務的節目」（Advertorial）越來越多，讀者宜小心分析。向成功人士學習從來都是正確，問題是值不值得學習，學多少，成功的要素是甚麼，能否重複，看官自己衡量。◇ 

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