反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)最新報180.74，按周再跌0.52%。分區指數個別發展，港島區及新界東分別調整2.22%及2.06%，九龍及新界東分別回升0.18%及0.32%。其餘領先指數互有升跌，大型單位再升0.47%，大型屋苑及中小型單位則分別下跌0.71%及0.81%。中原經紀人指數(CSI)最新報44.81，按周回升1.47個百分點。

CCL連跌兩周但指數仍處180點以上水平，新界西指數創一年新高。一手市場暫無大型新盤應市，以細單位細銀碼招徠的屯門帝御金灣第二輪開售185伙，仍錄得即日沽清的佳績。因應市況業主擴闊議價空間，二手成交略為回升，意味樓價有需求支持。亦有少部份二手業主趕緊出貨離場而偶有低於市價成交，但屬於少數。

疫情依然嚴峻，國際社會加緊回應中共損害特區自由，特區資本市場受壓，影響短期樓市氣氛，但樓價仍看不到大幅調整的因素。

特區經濟已陷入嚴重衰退，但住宅樓市並沒有太大影響，主要原因是住宅市場早已與經濟脫勾。除了執行政治任務外，特區政府在其它範疇放軟手腳，未來私樓供應及資助房屋只會進一步延遲，支持樓價不跌。

野蠻行徑話人者是

另外，美國對特區及中共官員實施制裁，特區政府謾罵卑劣無恥，行為霸凌。回顧過去一年多，特區政府否定專業意見硬推送中條例，無視百萬人上街反對繼續將惡法推上立法會，包庇謀殺疑犯，對警暴視而不見，對廣大市民要求獨立調查（警暴）聽而不聞，原本的獨立檢討委員會亦無影無蹤。虛心聆聽市民聲音變作只聽中共之言，詆毁抹黑反對聲音成反政府，強行實施國安法終止一國兩制，DQ立法會參選人，延後立法會選舉一年，製造憲制真空邀請人大釋法，全民檢測引入中共專家被質疑利益輸送。利用共安惡法上綱上線，出動兩百警力逮捕黎智英及大肆搜查傳媒公司。到底誰卑劣無恥？誰的行為霸凌？廣大市民及全世界看得一清二楚。

回顧中國歷史，那一個朝代可以千秋萬世永不更迭？今時今日資訊科技將一切記錄，萬倍於兩千年前的「十目所視，十手所指」。當權者一言一行都清楚記錄在案。他日回顧歷史，這些人是堯舜同道流芳百世，還是桀紂齊名遺臭萬年？中華五千年文化早已提供答案。

金錢貨幣大不相同

近期金融界熱話莫過於黃金。自年初黃金價格不斷上升，近日更連續急升，突破每安士2千美元的歷史高位。黃金之所以大升，主要原因是市場擔心各央行為了挽救經濟大舉實施量化寬鬆，貨幣供應量大增，貶值風險增加。全球不少地方已出現負利率，亦增加黃金吸引力。再有就是全球貿易保護主義擴張，中共與主要西方國家關係急速惡化，地緣政治風險急升，部份資金去風險化。黃金全球認受性極高，從來都是避險資產，局勢動盪金價例必上升。大量相關衍生工具及交易所基金加大黃金價格波幅。現時市場對黃金價格的預期幾乎一至，就是長期向上。

歷史上黃金就等同金錢，有一定購買力。以往美元就與黃金價格掛勾，發行美元就有相應的黃金作儲備，直至1971年政策才取消。今天沒有任何貨幣與黃金掛勾，說得難聽一點，貨幣就是一張彩色印刷的紙張，背後空空如也。金錢與貨幣的最大分別是前者具有一定購買力及內在價值，而貨幣只是交易工具，可因政策及戰爭而失去購買力。

黃金雖有內在價值，但亦曾經歷低潮。上世紀80年代通脹及利率高企，股票及債券等投資工具有利息，黃金沒有利息，甚至儲存黃金需要收費，對投資者並不吸引，出現「十年黃金變爛銅」的說法。但踏入21世紀，情況又完全不同。全球高經濟增長期已過，利率長期掛零，全球化各個範疇衝突加劇，邪惡政權崛起威脅全人類，貨幣貶值戰暗地進行，黃金再次受捧。金價飆升，忽然間有多人向筆者詢問，與其投資住宅，是否投資黃金更佳？住宅與黃金之間該如何選擇？

特區住宅跑贏黃金

先看看幾個數據。03年中，黃金價一安士約350美元，今天升至2千美元左右，升幅4.7倍。同期以CCL作樓價代表計算，升幅是4.6倍，升幅幾乎相同。若住宅以自住為目的，保值能力與黃金相若。若是投資，除了享樓價上升外，還有租務回報，則大幅跑贏黃金。

這裏有幾點啟示。其一，實物資產價格升值，或多或少因為貨幣購買能力大跌。

其二，黃金屬稀有元素，蘊藏量有限，物以罕為貴。同樣地，特區土地嚴重供不應求，政府開發土地不力，住宅供應不足導致價格飆升，住宅價值之所以升幅更大主要因為需求性質不同。住屋屬基本需要，人不一定需要購買黃金，但一定需要有瓦遮頭。

其三，黃金恆久亮澤，樓宇百年可用，承傳幾代，皆可以視作一種長期保留的資產。為何大陸人來港不是置業就是買黃金？金舖成行成市，地產代理滿街滿巷，箇中原因讀者可以自行推敲。以往父母以黃金賀贈子女結婚，今天亦改贈屋贈首期。

特區政府過去十多年的政策打造，住宅已成為比黃金更奢侈的避險資產。由於支持黃金價格向上的因素與支持特區樓價的因素類近，除非政府大幅改變現行供求的情況，住宅的保值能力可與黃金相若。

正在儲蓄買樓自住，反正利率近乎零，將部份資金轉至黃金，不失為對沖貨幣貶值風險的選擇。但亦要留意短期表現兩者價格可以背馳。買賣黃金較買住宅的優勢是購買摩擦費用極低，入市形式多樣化，少量資金可以入市，並可利用平均成本法，有極高的流通性，隨時可以變現金，數量不多亦可輕易轉移。但從投資角度而言，性質則有所不同，投資住宅是一個現金流遊戲，但黃金只能透過增值賺回報，並不提供現金流。投資住宅個人可為住宅增值，從而提高回報，但黃金價格則完全由市場主導。

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房屋是必需品，本應要做到有求必應，將其價格保持合理可負擔水平。可是當權者並非以民為本，長期策略錯誤且不用問責，令住宅呎價跑贏黃金，民眾工作得的卻是購買力不斷下降的貨幣，對那些準置業的人士來說實在是永續的惡夢。◇

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