反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)最新報177.09，按周反彈0.69%。分區指數除九龍區微跌0.14%外，港島、新界東及新界西分別反彈1.42%、1.11%及1.24%。其餘領先指數全線回升，大型單位、中小型單位及大型屋苑指數分別上升0.21%、0.78%及0.79%。中原經紀人指數(CSI)最新報50.64，按周沒有變動。

二手樓價結束兩連跌，回升0.7%，八大指數有七個上升，只有九龍區微跌。「返送中」政治風暴稍作緩和，但隨之而來的是更凶惡的武漢肺炎。中共隱瞞疫情，導致疫情擴散全世界，特區亦無法倖免。政府反應遲鈍，官員解釋政策的邏輯令人咋舌，連澳門都不如。市民憂慮沙士重臨，紛紛搶購物資，口罩嚴重短缺。

庸官治港禍不單行

新年氣氛薄弱，樓市亦受到影響。若疫情繼續擴散，樓市將進一步調整，但會否如沙士時的跌勢，另文分析。

評級機構穆迪三年來第二次下調特區信貸評級，評級展望調整為穩定，理由是特區政府管治能力低於預期，亦欠計劃積極解決現時政治、經濟及社會問題，施政受到多方面掣肘。特區政府全面否定穆迪的評論，強指與事實不符。

事實上，香港市民都看得一清二楚，穆迪分析有理有據，可是特區政府早已變成中共外交部，讚揚則無任歡迎，批評就潑婦罵街。政府只顧把問題向外推，不作自我檢討，試問如何改善施政？

信貸評級下調的結果令港元借貸成本上升，可能令市民供樓負擔加重。

另外，去年車公提醒港人「石田為業喜非常，畫餅將來未見香」，可謂應驗之極。過去一年政府根本沒有積極解決土地及房屋問題，土地大辯論報告束之高閣，進度不明。若非發生「反送中」事件，樓價難以下調。今年車公籤文極之精闢，除了那兩句應景的「天理人情只要公」，「天眼恢恢疏不漏」外，最精境的還是籤文以「馬謖帶兵」為題。按三國演義，馬謖自以為是，不聽王平勸諫，結果拒諌失街亭，令蜀軍進退無據，無法再戰，馬謖最後被諸葛亮揮淚而斬，諸葛亮亦承擔所托非人之責，自貶三級。今天特區發生的事情，如此巧合，誰是今天的馬謖，呼之欲出。後事是否如籤文所言，拭目以待。

連續十年最難負擔

前周，國際公共政策顧問機構Demographia發表國際樓價負擔能力報告，在全球309個城市當中，特區連續十年成為全球樓價最難負擔城市，樓價高達家庭入息中位數的20.8倍，意味一般家庭不吃不喝，要用20.8年的收入才可圓置業夢。雖然負擔能力較去年的20.9倍輕微下降0.1，但依然大幅拋離第二位加拿大溫哥華的11.9倍及澳洲悉尼的11倍。

報告指負擔能力超越5倍已經是「嚴重負擔不起」，超越20倍根本已超越任何文字形容，若果再考慮付出與住屋空間的合理性，特區樓價之荒唐，可謂無出其右。準上車一族何等辛酸更不言而喻。

報告指出香港的唯一土地來源是政府，且受嚴格管控，有別於其它自由使用土地的地方，資助房屋亦極為短缺以致樓價高企。更不幸的是過去一年特區家庭中位數收入下降1.5%，代表貧富懸殊加劇，中產不斷向下流。相信今年因經濟不景，影響收入而情況惡化。

筆者將全球樓價最難負擔的頭三個城市，香港、溫哥華及悉尼過去十年的負擔能力數據整合，馬上就看到幾個特徵。（見圖表一）自2010年起，香港首次納入報告內便取得冠軍，十年來冠軍寶座穩如泰山，而且將第二及第三位越拋越遠，即使樓價下跌四成，仍是世界冠軍。

香港過去十年，除了17年稍稍回落外，基本上負擔能力不斷惡化，但溫哥華及悉尼負擔能力相對穩定，十年來有上有落。明顯地，當樓價過高的時候，政府便出手令樓價回落，當市場適應新措施後，樓價又再重拾升軌，政府又再推出新措施，周而復始。可以推論負擔能力是當地政府考慮出招的因素之一。

還有多種手段政府不用

仔細分析還有幾點值得留意。其一，最高三個城市的近十年來有大量外來買家湧入置業，而且絕大部份來自中國大陸。單是15年，來自中國的買家總共花380億加元投入溫哥華住宅市場。同年澳洲新南威爾斯州四分之一住宅被來自中國買家吸納，總額達724億澳元。香港更不用多說。造成這些城市的住宅價格升浪，主要原因是來自中國大陸的額外需求。控制這些額外需求成為調控措施的主調。

其二，在民主制度下，政府需要馬上回應市民訴求，遏止樓價過高。溫哥華及悉尼取得成效，除了提高印花稅外，同時採取其它手段。18年起溫哥華向所有非稅務居民收取投機及空置稅，增加持貨成本。溫哥華亦早就實施租務管制，限制租金增長每年不得高於政府公佈的標準，2020年住宅最高租金只可上調2.6%。

澳洲新南威爾斯州規定所有外來買家必須經過審批機構，而且每份申請必須交最少1萬澳元，申請費按樓價遞增。筆者未有聽聞加拿大及澳洲有發展商提供稅務回贈，即買家必須即時繳交全數稅額。

反觀特區，政府自以為辣招已經很辣，不去考慮其它手段，例如對外來投資作資金審查，限制投資，提高後置費用，全面收取空置稅，又或考慮租務管制等，結果樓價繼續失控。

其三，正如上述推論，其它地方仍有考慮負擔能力而出招，特區政府沒有負擔能力這個指標，房屋政策及調控措施自然沒有與負擔能力掛勾。政府推出了措施就當成責任完結，負擔能力指標越升越高有沒有人問責。在西方國家，政府若於四年內做不出成績，早已下台，怎會容許樓價連升十年？

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特區樓價冠軍這個寶座並不是甚麼光彩的事，更何況蟬聯十年之久，且可見未來亦牢不可破，只能證明特區土地及房屋策略徹底失敗，調控措施嚴重不足。官員自以為是，口說為市民利益，實情是服務極權。靠這班人解決土地及房屋問題，簡直是天方夜譚。◇

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