反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)最新報177.39，按周再跌1%。分區指數全線再報跌，港島、九龍、新界東及西分別下跌0.27%、1.22%、0.28%及2.07%。其餘領先指數亦全線再下跌，大型單位、中小型單位及大型屋苑指數分別下跌0.73%、1.05%及1.01%。中原代理人指數(CSI)最新報44.28，按周升8.85個百分點。

二手樓價跌勢持續，CCL連跌九周，累計跌幅5%，有地產代理指連跌有機會打破08年金融海嘯時最長紀錄。新界東及中小型單位指數連跌13周，率先打破最長跌落記錄，兩者分別累跌9%及6%。

一如所料，一手劏房於跌市中首當其衝。被市場譏諷為「龍床盤」的屯門迷你盤「菁雋」，首推73伙，收票數天仍未足額認購。

成交萎縮，11月份住宅成交不足2,800宗，創近三年新低。但踏入12月份首個周末十大屋苑成交回升至雙位數，加上中美貿易戰暫時停火，聯儲局加息「放鴿」，調整浪的完結可能較想像中快。

錯誤假設首置是用家

值得留意的反而是內部轉讓比例卻有上升趨勢，有統計指二手成交8宗便有1宗屬內部轉讓，9月份比例更升至17.6%紀錄新高。內部轉讓的稅務誘因明顯，印花稅按照物業市價乘以轉讓業權的百分比計算，例如物業市價800萬，轉讓業權一半，印花稅按400萬計，以現行稅率計算，只需繳付9萬，較全數印花稅36萬少75%。通常內部轉讓的定價低於市價，只要不是過於「離譜」，稅局通常不會追收印花稅。進一步節省印花稅。經內部轉讓後，出讓業權者就可以騰出首置身份再入市，免繳辣稅。

趨勢有兩大啟示。其一，交易畢竟涉及費用及程序，若轉讓者不是有意投資物業，不會刻意進行，意味投資意欲未有因調控而冷卻。

其二，低於市價的內部轉讓扭曲市場統計數據。統計數字顯示自17年初至今年9月內部轉讓個案累積越8,000宗，政府必須密切留意情況。如有需要，限制內部轉讓後一段時間剔出首置豁免，或參考某些地區以家庭作調控單位。

根本的問題還是政府調控措施基於首置就是用家的錯誤假設，而非按照住宅的實際使用情況抽稅。漏洞一天未堵塞，各種規避調控措施的方法繼續應運而生。

面對現實無奈入市

今年不少官員以首置身份高位入市，年初先有鬧出僭建風波及規避調控的鄭若驊，繼有前財經事務局局長陳家強，然後連終審首席法官馬道立也入市。政府提供的宿舍再好再大，離職時必須交還，除非移居外地，退休後始終要找地方棲身。

理論上，樓市牛市持續了15年，樓價極度超越負擔能力，政府又聲稱有信心解決樓市問題，這些高官為何不多等幾年，讓樓市調整兩三成才入市，省上千萬？說白了，政府高官對政策都沒有信心，等待的機會成本可能超高。既然有能力，鎖定成本亦是控制風險策略之一。

買樓掙扎的故事亦發生於月入過10萬的立法會議員張超雄身上。他租住20多年，於年初毅然入市。他接受訪問時指長期享有房屋津貼，又因工作以合約形式，以致一直逃避置業問題。他不忿地指香港住屋空間及環境遠不及其它地方，但索價卻高得極不合理，實在不屑以這樣的價錢置業。既然如此不甘，為何又要置業？他預期未來20年的租金支出可能數以百萬計，且全數是消費。若是置業，消費只是利息，其餘就是儲蓄，利息隨着時間減少，只要樓價於20年後沒有大幅下滑，在經濟上便是化算。按現行情況，他認為樓價難以大跌。

另一考慮因素是取用按揭的限制隨年齡增加，置業難度亦隨之加大，要買倒不如趁早。他亦為家人長遠理財打算，因女兒需要長期照顧，自置物業可解決家人住屋基本需求。他還補充，即使負擔得起租金，亦要面對業主揀客及逼遷的風險。至於會否鼓勵其他人入市，他認為有能力還是可考慮。

不置業難以對沖風險

官員及議員向現實低頭高價入市，甚有啟示。其一，大多人置業的心態是升市時等調整，調整時又不敢入市，錯失入市時機。事實上，入市時機極難拿捏。香港特區樓市有一定需求因素，且明顯受政府人口策略、供應及調控影響，難以看通。過去15年只有兩個明顯調整浪，等待入市時機的機會成本極高，有能力者皆不計時機，又或接受壓縮住屋環境，鎖定風險。

其二，自置物業是對沖長壽風險的理想工具。特區人均壽命全世界居首，男81.7歲，女87.7歲，且上升趨勢不斷。若沒有自置物業，退休後租用期可達20多年甚至更長。租金佔家庭最大開支，租金不斷上漲，唯有壓縮消費，令退休生活質素不斷下降。有人會想到依靠公營房屋，但特區面對老齡海嘯，公屋資源有限，入住必先要符合嚴格的資產上限，屆時輪候多久未知，即使有公屋卻沒有足夠資產，萬一健康出現問題，晚景坎坷。若有自置物業，可利用逆按揭選項，既可享有居住權又可享有終身收入，對沖大部份因長壽而帶來的經濟風險。

其三，即使有一定積蓄，若沒有自置物業亦面對資產負債無法匹配的問題。退休後投資傾向保守，回報難以抵消通脹，更遑論租金上升。利用差估署租金指數計算，過去30年A類單位租金平均每年上升5%。假設60歲退休後以1萬元租住，每年以平均值加租，單是30年租金總和達797萬，個人儲蓄投資是否足夠應付？跟成熟的歐美金融經濟體，特區並沒有可對沖通脹的港元長期資產，住宅變成唯一可長期對抗租金上升的投資。

當然置業亦要面對樓價下跌及利率變化的市場風險，但以十多廿年長期投資而言，歷史數據支持風險可控。各害取其輕，香港人根本沒有選擇，被迫高價置業。

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面對長壽風險、老齡海嘯、資產負債無法匹配、家庭責任等問題，置業主導是正確策略，但絕不是政府的口號式，而是需要有明確指標，例如家庭置業比例，土地、房屋及調控策略作全面配合，才有機會讓更多家庭有力置業，將投資的住宅逐步轉入用家手中，方有望紓緩上述問題。◇

 

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