【樓市動向】朝令夕改房策勢將大亂

反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)最新報175.88，按周再跌0.62%。分區指數除九龍區再升0.9%外，港島、新界東及新界西分別再跌1.93%、0.51%及0.59%。其餘領先指數全線下跌，大型單位、中小型單位及大型屋苑指數分別回調0.14%、0.72%及0.44%。中原經紀人指數(CSI)連升四周突破牛熊分界線，最新報50.64，按周再升1.42個百分點。

二手樓價連跌兩周，創42周低位。各區指數下跌，只有九龍靠穏。雖然政府大舉派錢派福利，但「反送中」引發的政治風波未有平息跡象，預期樓價會進一步調整，初步目標是去年2月低位的170點水平。二手業主態度開始軟化，擴大議價空間，令過去周末十大屋苑成交回升至雙位數。

一手方面，暫未有大型新盤開售，市場缺乏焦點。其餘規模較細的新盤，發展商以擠牙膏式開售。恒基位於西半山的新盤The Richmond開售30伙，包括188呎的迷你單位，即日全數沽清，平均呎價3萬，樓盤與絕大部份香港人無關。

另外，恒基位於元朗和生圍項目，於2015年已獲城規會批准興建400幢洋房，最近入紙修改圖積，減少建屋目標量三分一，加設一間超級豪宅，佔地20萬呎。如此巨大私人豪宅，有地產代理表明其目標客戶已鎖定中國富豪。事實上，地產商將項目豪宅化進程已經展開。

未來私樓供應兩極化

最新的長策進度報告顯示，未來十年私樓供應量12.9萬，但未來三至四年潛在供應9.3萬，即代表往後6年供應量只有3.6萬，平均每年只得6千，供應量少，發展商自然向著利潤最高的板塊發展，不是小型單位就是超級豪宅，令將來新樓供應兩極化。

政府一直處心積慮消滅中產，除了房屋策略外，整個營商環境被扭曲，上流只限某特定政見及關係，大量引入中共專才及學生，剛剛公佈的十項紓困措施把中產及新一代土生土長香港人排除。政府發展方向正正就是越少人擁有越大權利，越少人控制越多資源，就越有利政權操控的中共管治模式。

用納稅人的錢彌補錯誤

上周，林鄭突然宣佈推出十大紓困措施，每年涉及過百億公帑，當中有三項與房屋有關，更是重頭戲，包括以試行方式為輪候公屋超過三年並符合資格的一般申請住戶提供現金津貼，直至獲得首次編排公屋為止，預計9萬多申請人受惠，涉及經常開支近30億；計劃預期於21年下半年推出。其次就是增加過渡性房屋，預期未來3年額外增加5千個。再有就是研究劏房租務管制。政府強調今次推出的各項紓困措施與反送中政治事件無關。話雖如此，政府司馬昭之心路人皆見。

若果措施經過深思熟慮，為何兩個月前的施政報告沒有提及？長策剛剛推出進度報告亦隻字未提。財政預算案財爺正在聽取市民意見，政府就急不及待搶先公佈。明顯地，措施並非深思熟慮而是臨急抱佛腳，利用派福利來轉移市民對政治上的怨氣。說白一點，林鄭根本就是慷納稅人之慨來填補她在政治上犯下的嚴重錯誤。

事實上，政府提出的各項措施亦不是甚麼新事物，提高長者生活津貼、放寛資產審查、增加法定假期、支援長期輪候公屋人士、重新實行租務管制等，多年來已由民主派議員提出，政府一直置若罔聞。更諷刺的是政策前後矛盾，政府19年剛收緊長者綜緩審查，林鄭還在立法會「屈」議員通過財政預算案時一併通過收緊；長策多年來斷定租務管制不容討論，如今措施全面打倒昨日的我。

長期房供求失𧗾的主要因素是輸入人口，當有政協提出每天150個單程證名額減半時，政府斬釘截鐵，利用人道理由不作修改。實際可行減少需求的措施政府不做，大灑金錢非全面非直接又違反過去政策的措施卻急著做，這不是政治考慮又是甚麼？

政府這邊廂高舉人道牌，那邊廂對警暴視而不見，議會制度暴力聽而不聞，至今陳同佳自願去台灣受審還遭政治干預，政府那副極度虛偽的嘴臉，廣大市民看得一清二楚。政府還剰多少公信力？

措施沒有對症下藥

十項措施主要針對基層及長者，被問及如何幫助中產及年青一代，林鄭只輕輕一句稱施政報告已經處理。所謂施政報告處理，就是大幅放寬按揭保險成數，讓首置市民可以取用九成按揭。對策根本就是進一步剝削的計謀。一來政府未有解決樓價極度超越負擔能力的問題，又誘使市民上車，擺明就是利用經濟枷鎖的箝制手段。二來政府還要替半官方機構按保公司賺一筆保費，取用高成數按揭，銀行又多賺無風險利息，這就是政府所謂輕鬆上樓的「恩賜」。

真正幫助市民的政策是針對性加強調控力度，強力增加供應，壓抑需求，釋放空置及投資，令樓價盡快回到可負擔水平，將投資者及外來買家的住宅釋放到市場，然後直接放寬按揭比例，免去首置大部份厘印稅。

另一方面，租務管制不是甚麼新鮮的事物，港英時代一直實行直至98年被特區政府取消。私樓加租速度雖然不及劏房，但仍遠超通脹及收入增長，長期租用私樓人士依然水深火熱，為何政府只針對劏房研究，把私樓排除在外？政府並無提供足夠理據。運房局局長指研究要花上一年半時間，一個曾經實施的政策居然要重新研究竟然要一年半，簡直荒唐。沒有租務管制，實施津貼只會增加劏房業主的議價能力。

再有，劏房的根本問題是監管，大多屬非法改裝，租約欠奉，有租約亦不打釐印及避繳入息稅。政府長期缺監管，沒有監管架構，即使有租務管制，難以發揮作用。本應取締的違法劏房，莫非政府想以租管將其間接合法化？政府有張良計，業主有過牆梯，坊間已有風聲指若限制租金增幅，將利用其它方法，巧立名目，收取其它費用。若執行上不夠細密，租管等同虛設。觀乎政府調控措施補了多少次漏洞，還剩一堆未補，就已知政府在執行上有多不濟。

至於過渡性房屋，梁振英13年施政報告已提出，講足七年，至今未見實在供應，政府最好把選址用地、資源、藍圖清楚告訴市民，讓市民真正看見如何三年提供1.5萬伙，否則又是期票一張。