反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)最新報178.8,按周微跌0.02%。分區指數個別發展,港島及新界西分別上升0.17%及1.01%,九龍及新界東則分別下跌0.62%及0.52%。其餘領先指數偏軟,大型單位及大型屋苑指數分別微跌0.17%及0.02%,中小型單位幾乎無變動。中原經紀人指數(CSI)最新報39.99,按周回升6.03個百分點。

二手樓價指數微跌,領先指數個別發展,新界西按周上升1%。由於數據滯後,指數未完全反映疫情對樓市的影響,料下周才開始見真章。武漢肺炎疫情持續擴散,根據專家最新推算,病毒的感染力比世衛原先估計的要高得多,且潛伏期長,估計這個疫症困擾經濟的時間比沙士長。林鄭先搞出一個「反送中」風暴重創香港經濟,疫情來襲可謂雪上加霜。

03年沙士,香港特區靠自由行翻身,可是今次「反送中」風暴燃燒至大陸,中共一方面截住自由行來港,官媒又不斷醜化香港,況且中共應對疫情亦自顧不暇,各種金融活動亦走下坡,中港融合及自由行的經濟增長模式已走到盡頭,特區無法再利用這招翻身。

辣招「行之有效」卻沒指標

短中期失業率將攀升,企業收入下降,工資受壓,長達17年的住宅牛市正式畫上句號,而這個熊市將會拖得非常長。由於供不應求,經濟向好樓價飆升,經濟衰退樓價卻緩慢調整,對準買家來說任何經濟環境都不是好消息。樓價遠超負擔能力,理應調整,筆者最擔心的反而是政府反其道而行,胡亂托市以保障賣地收入去填補財赤。

另外,不經不覺雙倍印花稅實施剛好七年,本應是臨時的措施實際上已長期化,證明政府解決房屋問題不力。按照地產代理統計,平均二手成交量較未實施雙倍印花稅前下跌53%,顯示措施大幅遏抑二手成交,卻無法遏止樓價上升。

筆者整理了稅局數字,直至今年1月,針對外來買家的買家印花稅總共20,690宗,總稅收達470億元,住宅雙倍印花稅61,862宗,總稅收607億元,兩者為庫房帶來過千億收入。政府堅稱辣招行之有效,可是樓價自實施辣招以來累積上升48%,願意付辣稅的成交數以萬計。請政府告訴市民行之有效的衡量標準是甚麼?莫非又是一些人的主觀判斷?

樓價跌庫房四面楚歌

前年全民派4千元,擾攘了一年多花了幾億公帑,搞得一團糟。一首空置稅搞了近兩年,還未提上立法會。處理房屋供應問題搞了七年多,未來十年還未能達至供求平衡。擴闊稅基由政權移交時討論至今廿多年仍原地踏步。議而不決,決而不行,行則基於錯誤判斷,這就是特區政府的處事方式。權力制衡出現問題,讓林鄭自把自為,連番判斷錯誤貽害香港經濟及國際聲譽。

一波未平一波又起,中共隱瞞疫情,導致武漢肺炎大爆發。特區受雙重打擊,加上十多年來將經濟柙注在中港融合及自由行之上,疫情影響將遠超沙士。避免經濟骨牌式倒冧,政府先推百億救市措施,再推21項共300億救市,各政黨亦首次同聲同氣,要求政府向所有市民派錢。財政司司長剛公佈的預算案派錢亦破紀錄。過去幾年特區政府累積巨額盈餘,各種未來基金過千億,政府滾存盈餘萬億,再加上四萬多億外滙儲備基金,特區政府錢多的是,單花在基建上的如高鐵沙中線機場三跑已是幾千億,用幾百億回饋市民撐經濟只是「濕濕碎」。

派錢以解燃眉之急無可厚非,但長遠經濟結構性問題並非金錢可解。陳茂波稱資源有限,怕且是擔心結構性財赤。事實上,過去庫房的盈餘主要來自超高的賣地收入及調控措施收取的額外印花稅。撇除這項因素,特區基本上已出現結構性財赤。過去數年福利開支增長遠超恆常收入增長,隨著人口急速老化,未來增幅更大。

與此同時,經濟衰退壓低樓價,地價將被大幅壓縮,政府又要追回資助房屋供應短缺,未來私樓只佔三成,相應推出市場招標的土地減少,樓價下跌,放寬調控的措施壓力增加,將進一步影響相關印花稅收入。

此消彼長,未來庫房收入四面楚歌。受制於《基本法》第107條量入為出的條文,政府若不擴闊稅基,唯一的出路就是托高樓價。

利稅務制度調控樓市

03年沙士過後經濟復甦,本應就是稅制改革的最好時機,政府錯失良機。稅基極之狹窄,令社會財富分配極度不均,亦影響政府長遠財政穩健。稅務制度亦是調控樓市的重要手段之一。在調控樓市上,政府一直自以為是。當政府指辣招已經很辣時,樓價卻不斷上升,而且願意「吃辣」的成交數以萬計,根本未收其效。

比起其它成熟國家的手段,特區政府的差距立刻現形,現行的三項辣稅只是最基本招數。例如空置稅,政府只做一半,對於五萬多個二手空置單位,卻視而不見。政府的藉口是空置難以定義及執行有困難,奇怪的是其它地方例如溫哥華甚至澳門都能有效實施,為何特區政府不能?

很多地區針對非居民身份的外來買家收取額外地稅,增加持有成本,進一步壓低外來需求。有些地方就針對高價物業收取大廈稅,有效壓縮高檔次與普通檔次的住宅價格差距。大部份西方國家均有資產增值說,體現房屋是用來住的政策目的,投資只能是次要,亦有助平穩樓價。

部份地區實施租務管制更不在話下。亦有一些地方視租金收入為投資收入,與勞動收入在稅收上分開處理,收取差異化稅率。稅務制度亦應反過來協助有需要人士。例如租金又或利息開支可扣稅,縮窄租客與業主的差距。首次置業應可享有印花稅優惠,而不是特區利用放寬按揭保險的方法,搜刮多一筆保險費。

特區樓價全世界最難負擔,理應滙集各種手法調控而不是單靠前置稅收。有了這些稅務基礎,政府就可透過更改稅率,適時調控樓市,與增減供應相輔相成。畢竟利用調控供應的方法非常滯後,特區政府亦無法做到有求必應,更加凸顯利用稅務手段調控的重要性。

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過往政府一招高地價高樓價政策,賺取盈餘實在太容易,自鳴得意,年年巨額盈餘令改革稅制失去迫切性。但好景不常,一場政治風暴加上疫症來襲,把這個狹窄稅基的弱點表露無遺。特區政府若再繼續蹉跎歲月,不去咬緊牙關作出徹底稅務改革,身家再多終有一日全數敗掉。下回深入探討新一份財政預算案對後市的影響。◇