北京第三季度寫字樓空置率創8年新高

在貿易戰、大陸經濟下行、企業撤租的背景下，今年前三季度，北京市寫字樓市場繼續下行，成交放緩，空置率增加，租金下跌。其中，北京第三季度寫字樓空置率創8年新高。

10月9日，國際商業地產服務和投資公司世邦魏理仕（CBRE）發佈的一份報告顯示，2019年第三季度，北京優質寫字樓整體空置率上升至10.9%，創2011年第二季度以來最高水平。

在可租面積不斷增加的壓力下，業主繼續採用下調租金的策略來刺激需求，這亦使得第三季度平均租金報價環比下降0.4%至每月每平方米426.5元（人民幣，下同）。

報告顯示，整體市場需求持續疲弱，雖然淨吸納量錄得超13.2萬平方米，但主要貢獻來自預租率較高的新項目。如果排除這一因素，受非傳統金融、文化傳媒及醫藥等企業整合和退租的影響，現有項目淨吸納量為負。

而且，目前北京寫字樓市場新租動力仍顯不足，除傳統金融的主力需求外，科技行業擴張步伐明顯放緩，新租佔比環比從34%下降至16%。

報告稱，未來六個月，近76萬平方米的供應量將進一步加劇市場競爭，空置率繼續走高，租金亦將承壓下行。

國際房地產顧問「五大行」之一的「戴德梁行」發佈寫字樓及零售市場報告顯示，2019年前三個季度，北京全市和五大核心商圈寫字樓市場淨吸納量分別為23.9萬和4.1萬平方米，分別較2018年同期下降40.9%和20.6%。

租金方面，寫字樓有效淨租金按建築面積計算達每月每平方米人民幣388.16元，按月下降2%，按年下降3.7%。其中，五大核心商圈有效淨租金達每月每平方米433.64元，按月下降0.7%，按年下降2.0%。

為甚麼租金會持續下跌呢？戴德梁行北中國區研究部主管魏東表示，北京市統計局發佈的數據顯示，北京經濟面臨的挑戰還是非常嚴峻的，今年上半年各個行業利潤都是負增長，包括北京一些支柱性行業，高科技、互聯網行業比去年有非常大的下滑，唯一例外是文體娛樂。

此外，批發零售業今年和去年同比負增長，而批發零售業在北京第三產佔比是44%。

魏東進一步表示，經濟情況會直觀反映在寫字樓市場成交情況。相比之下，今年新興商圈成交明顯比去年高，另外，2000平米以下租賃面積跟去年相比佔比更高。這說明企業在不遺餘力縮減成本，從核心商圈向非核心商圈搬遷，從甲級寫字樓向乙級寫字樓搬。

未來的租金還會繼續下滑嗎？魏東表示，把所有市場情況放在一起可以看出來，整體經濟形勢不是特別好，北京寫字樓的租金仍然會有下行壓力，預計在今年年底、明年上半年，這樣趨勢還會進一步延續。#

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