●樓市正趨於溫和

●樓市銷售疲軟的根本原因

●成屋銷售下滑至三年多來最低水準

美國成屋銷售較去年12月份下滑1.2%,至三年多來最低水準,較上年同期下滑8.5%。 

房地產經理人和分析師長期以來一直將銷售疲弱歸咎於上市房屋數量太少和利率上升,但幾個月來房屋供給一直穩步上升,利率也一直在下降。 

較低的抵押貸款利率,加上樓價的緩慢升值,正將房地產市場從最近的過熱狀態中拉出來,進入一個相對於其它經濟領域更為溫和的環境。

較低的抵押貸款利率本應在1月份提振房屋銷售,但事實並非如此。美國房地產經理人協會(NAR)數據顯示,成屋銷售較12月份下滑1.2%,至三年多來最低水準,且較上年同期下滑8.5%。但對那些春季尋找相對便宜房屋的買家而言卻是個好消息。 

長期以來,房地產經理人和分析師一直將銷售疲弱歸咎於上市出售的房屋太少和利率上升。但幾個月來房屋供給一直在穩步上升,利率也一直在下降。1月底的房屋庫存總量從12月份的153萬套增加到159萬套。供給也比一年前的152萬套有所增加。1月份售出的現房均價為24.75萬美元,僅比2018年1月份高出2.8%,是2012年2月以來的最小年度增幅。 

NAR首席經濟學家Lawrence Yun表示:「1月份成屋銷售與歷史正常水平相比疲弱,但可能已達到周期性低點。樓價趨緩,加之家庭收入增加,將提高住房負擔能力,未來幾個月將會吸引更多買家進入市場。」 

但問題是:可供出售的經濟適用房供給增長速度不夠快。這就是為甚麼售價在10萬美元以下的房屋銷售量比一年前下降了近15%,而售價在75萬美元以上的房屋銷售量只下降了2%。 

房屋建築商的完工量仍不能滿足需求,尤其是在入門級市場。去年大部份時間裏,新建住宅銷售疲弱,而且新建住宅的價格高於現房。雖然建築商做了一些降價,並提供了更多優惠,也看到由此帶來的更多交易,但仍感到很難再建造更便宜的房子。 

美國住宅建築商協會(NAHB)首席經濟學家Robert Dietz表示:「監管過度、可建房地段缺乏、勞動力持續短缺,以及木材和其它關鍵建築材料的關稅等因素導致成本不斷上升,這些因素繼續加大了以可承受價格建造房屋的難度。」 

NAHB的數據顯示,隨著對未來六個月買家數量和銷售量的預期大幅上升2月份建築商信心整體增強,抵押貸款利率下降也提振了市場人氣。抵押貸款利率在9月份飆升之後,於11月份開始下降,12月份下降得更多。目前的利率仍處於一年來最低水平。 

大多數分析人士認為,最近抵押貸款利率的下降將使更多的買家重返市場。但由於經濟復甦後樓價急劇上漲,目前樓價仍處於高位。這使得一些首次購房者被迫置身事外,僅佔1月份成屋銷售的29%,低於12月份32%的水平。以往,首次購房者比例約佔房屋銷售的40%。 

Nationwide首席經濟學家David Berson表示:「如果抵押貸款利率維持在這些較低水平上,那麼利率上升對負擔能力的打擊將會減輕,就業市場和人口結構應該會對更強勁的住房需求產生積極影響。」較低的貸款利率和較慢的樓價升值,正將房地產市場從最近的過熱狀態中拉出來,從而進入一個相對於其它經濟領域更為溫和的環境。 

房地美(Freddie Mac)首席經濟學家Sam Khater表示:「工資增長多年來首次與樓價上升持平,隨著房屋庫存增加,春季房屋銷售應該會對低迷了幾個月的市場重新復甦有所幫助。」◇