一路上揚的樓價漲幅開始放緩,貸款利率低至出人意料,這些對渴望擁有自己的房子而又未下定決心購房的千禧一代均是利好消息。今年的房地產市場對潛在購房者而言仍充滿希望。 

儘管有跡象表明房地產業可能迎來買方市場,但尚未變成實現。CoreLogic公司副首席經濟學家Ralph McLaughlin表示:「雖然首次購房者的競爭與去年相比預計會減少,但在大多數地方仍然是賣方市場。」 

雖然賣方市場有可能會繼續,但對那些想要加入購房大軍的人來說並非全是壞消息。正如McLaughin所言,今年「似乎正在成為潛在的首次購房者進入市場的好時機,而且目前也沒有發生購房者匆忙出手或無奈撤出市場的失衡現象發生。」換言之,這是一個可以深思熟慮後再進行選房的好時機。

以下是McLaughin和其他業內專家對2019年下半年及以後的預測: 

千禧一代將推動市場 

今年是首次購房者活躍的一年。房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac) 去年發放的所有抵押貸款中有半數以上是首次購房者。隨著千禧一代進入購房黃金時期,這一數字只會繼續增長。 

美國房地產經紀人協會(NAR)數據顯示,千禧一代去年佔所有購房者的37%,佔所有賣房者的20%。自2017年以來,他們在美國抵押貸款發放中所佔比例最大。去年,他們佔所有新增抵押貸款的45%,11月份以美元計價的貸款總額甚至超過了X代。長期以來,X代一直是這一桂冠的擁有者,2013年向X代發放的以美元計算的貸款佔所有貸款發放額的一半以上。自那以後,X代抵押貸款一直在穩步下降。 

First American產權保險和結算公司副首席經濟學家Odeta Kushi表示: 「這一趨勢在2019年沒有逆轉的跡象。」簡而言之,千禧一代將繼續主導市場。 

房屋存量不會有太大改善 

Trulia網最近數據顯示,新房和二手房庫存量正在上升,但可能不足以滿足需求。房地產市場最近分析顯示,上季度新房庫存增加3.5%,二手房增加4.8%,對應的樓價漲幅分別為12.4%和8.3%。 

LendingTree首席經濟學家Tendayi Kapfidze認為:「與去年相比,房屋供給有所增加,但供給量仍然很低,價格較低時,供給尤其不足。」 

Kushi表示,美國房屋總庫存遠低於經濟衰退前的平均水平,儘管新房存量上升會有所幫助,但主要是價格較高的市場能從中受益,尤其是聖何塞、洛杉磯和西雅圖等西海岸那些市場。 

樓價正在上漲 

2012年以來樓價一直上漲,去年年初超過了衰退前的峰值。雖然這一趨勢尚未逆轉,但最近幾個月確實顯露出動力不足。例如:去年3月份樓價比2017年上漲了7%,而今年僅為3.7%。樓價上漲放緩有助於許多潛在購房者提高購房能力,尤其是在工資增長加速時期。 

但專家提醒,樓價可能還沒有達到上漲期。Kushi說:「全國各地的購房者都從低於預期的房貸利率、工資上漲和樓價上漲相對放緩的利好中受益。儘管購買力增強,但在待售房屋存量有限的情況下,需求不斷上升,意味著樓價有可能會加速上漲。」CoreLogic最新的樓價指數預測支持這一說法,預計到2020年5月樓價將上漲5.6%。 

貸款利率持續在低位 

房地美數據顯示,抵押貸款利率上個月觸底2016年末以來最低水平,平均利率為3.80%。這一下降導致了6月底再融資的激增。單週再融資數量佔所有抵押貸款的半數以上。專家預計這一趨勢將持續下去,而實際上利率可能還會更低。 

房利美首席經濟學家Doug Duncan稱:「隨著全球經濟活動放緩,美聯儲已傾向於放鬆貨幣政策,降低利率。但若美聯儲以降低利率保障經濟增長,那麼利率有可能會進一步下降。」 

房利美、房地美和美國抵押貸款銀行家協會(MBA)都預測,30年期固定利率抵押貸款的利率今年將降到3.9%至4.1%,低於2018年4.54%的全年平均水平。 

買家有充足的時間考慮買房 

儘管年輕買家大量湧入,但競爭不會像過去幾年那樣激烈。Redfin數據顯示,4月份只有15%的出價存在競購戰,大大低於去年同期60%的水平。甚至像舊金山這樣的熱門市場也出現了競爭大幅下降,5月份的競購戰從75%降至22%。 

Duncan認為,買家根本不用著急,也不需要趕時間。「我們預計今年可用房屋的整體庫存將保持穩定,但購房者沒必要擔心錯失良機而迅速達成交易。」 

房利美最近發佈的購房信心指數也證明了這一點,認為現在是買房好時機的人數比上個月增加了13%。Duncan說:「潛在購房者並不著急,因為樓價上漲已經放緩,美聯儲也沒有理由大幅調升抵押貸款利率。」 

有些地區將成為更好的選擇 

總體而言,上述這些跡象並非絕對利於買方或賣方。業內專家預計價格或利率不會出現極端下跌或大幅飆升。歸根結底,住房條件因市場而異。雖然全國的情況看起來不錯,但有些地方比其它地方提供的機會更多,特別是對首次購房者。 

Kushi說:「2019年,隨著千禧一代住房需求的激增,他們中的首次購房者可能會考慮那些能提供更多保障性住房的城市。」First American最近發布的首次購房者展望報告顯示,這些地區包括孟菲斯市和俄克拉荷馬州等地,71%的待售房屋首次購房者能負擔得起;而在匹茲堡,69%的房屋在購房者負擔能力以內。◇