【樓市動向】 2018年樓市大事回顧 CCL連跌十二周 七大指數繼續調整

反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)最新報174.74，按周再跌0.48%。分區指數除九龍區持平外其餘再報跌，港島、新界東及西分別下跌0.17%、1.93%及0.92%。其餘領先指數亦全線再調整，大型單位、中小型單位及大型屋苑指數分別下跌0.09%、0.57%及0.57%。中原代理人指數(CSI)最新報40.23，按周回落1.72個百分點。

CCL連跌12周是08年金融海嘯以來最長連跌，新界東更連跌16周兼跌幅擴大，累計跌幅11.5%，但該區樓價只是回到3月底水平。中原股價指數跌至3.65有史以來最低點，處極度收縮水平，預期樓價繼續調整。八大指數仍較去年同期高2.4%至8.6%不等，樓價離可負擔能力極度遙遠。12月份因假期二手成交例淡，宗數更可能低於2,000。一手亦集中於觀塘「凱匯」一盤，連環推售沽清，月內售出千伙，成為今年一手盤吸金王。

諮詢定調長策改比例

另外，上周有兩件大事對後市有一定影響。一是土地諮詢即將發表報告，消息指諮詢得出8個選項共3,000公頃土地，超過1,200公頃的目標。短中期選項包括大部份人支持的棕地發展、發展私人遊樂場用地及局部發展粉嶺高爾夫球場、公私合營發展農地。長遠供應則有5個選項，包括填海、發展東大嶼、新界新發展區、內河碼頭及岩洞。

全靠點心紙把有質素的建議淡化，土地大辯論最終得出政府最想看到的結論。發展棕地早有共識，問題是如何加快執行，政府大可以「積極進行中」回應。民意支持全面收回粉嶺高爾夫球場，報告又為政府找到最理想的下台階，同時為林鄭（月娥）的公私合營、「明日大嶼」大開綠燈。

二是政府宣佈調整長策，公私型比例由原先的六四比調高至七三比。修改可謂姍姍來遲，未來5年公屋供應佔半的比例已是定案，如何在後5年追回差額以達致10年七成的比例，政府沒有交代。本欄將另文分析兩者對後市的影響。

貧富差距前所未見

轉眼又一年，困擾香港特區多年的房屋問題仍未有解決方法，反之繼續惡化。今年依然是紀錄之年，二手樓價CCL今年8月中創出188.64的最高紀錄，最終全年所有領先指數仍錄得升幅，差估署樓價指數創出連升28個月的紀錄。Demographia調查顯示香港連續8年成為全球樓價最難負擔城市，平均樓價是年入息中位數的19.4倍，數字創有紀錄以來新高。

特區貧富懸殊前所未見，WealthX報告指香港擁有過萬名超級富豪，在全世界所有城市中排名第一。發展商興起招標出售，豪宅有價有市，大型單位指數今年升幅7.2%，冠絕八大指數。Mount Nicholson獨立屋以14億售出，呎價15.2萬榮膺亞洲樓王。豪宅地皮有價，啟德1F區地王以256億賣出，金額破歷來賣地記錄。

另一邊廂扶貧報告指特區貧窮人口達破紀錄的130萬。資助房屋供應缺口依舊嚴峻，22/23年財政年度更出現供應斷層。公屋輪候時間延長至5.5年，創18年新高，嚴重偏離3年上樓目標。最新一份長策進度報告顯示劏房戶達11.66萬的紀錄新高。拖延多年，政府最終將長策資助房屋比例調高至七成，但何時可改善公屋輪候時間未知。

樓價長期極度超越負擔能力，壓縮空間沒有最細只有更細，屯門青雋「龍床盤」只得128呎，內隴更只有90呎，成為全港最細私樓單位。地產代理人數首次突破4萬，但全年住宅成交只有6萬宗左右，僧多粥少。

調控加碼覓地硬上弓

去年10月林鄭發表首份施政報告，樓策乏善足陳，樓價一路狂飆。政府建議把未來公屋供應改作綠置居，結果被房委會縮減規模。置業階梯定位亂七八糟，綠置居、居屋、港人首置盤目標客戶群重疊但定價各異，梯級多高多闊未知。

調控措施未見成效，政府年中再出「娥六招」，包括資助房屋的定價與負擔能力掛鉤、推出「港人首置」先導計劃、改劃私人住宅用地作興建資助房屋、協助民間推行過渡性房屋、向一手盤徵收空置稅及預售單位比例提高至兩成。最新一期居屋因而減價至五二折重新接受申請，引來破紀錄的27.2萬份申請，超額認購61倍，名副其實是大抽獎。

年初，全球經濟一片好景，忽然爆出中美貿易磨擦的「黑天鵝」，股市步入熊市帶動樓價下跌。美國穩步加息特區亦終於跟隨，為長達10年的零利率時代畫上句號。外圍因素加上政府出招夾擊，樓市終於在8月見頂轉勢。由於累計升幅巨大調整亦急，年終前二手樓價連跌16周，是10年來最長跌市。政府所謂保持樓市穩定，在供應不足，私人市場主導及調控措施扭曲下恐怕只屬空談。

解決土地供應問題拖了7年依舊未有方向，林鄭提出土地大辯論，試圖凝聚共識。專責小組提出的選項充滿爭議，遠水亦難救近火。坊間又指刻意抹煞部份選項，辯論淪為各自表述。小組最後還推出「點心紙」讓市民勾選，讓政府屬意的選項過關。這邊廂諮詢，那邊廂特首更自行另推填海1,700公頃，涉資萬億的「明日大嶼」計劃，願景未能說服市民，卻先取得中共讚許，引發大遊行。土地諮詢曲終人散，選項仍爭議不斷，能否解決問題未知。

特區連續兩年受颶風正面吹襲，今年的「山竹」更是數十年來最強颱風，吹毀樹木數萬棵，所幸未有嚴重傷亡，但同時為特區應對天災的能力響起警號，尤其是臨海及低窪地區。面對越來越多極端天氣，城市設計必須未雨綢繆，應對氣候變化更是刻不容緩。

樓市於困局中仍有不少令人鼓舞的發展，有地產代理推「真盤源」，希望改變多年來中介利用釣魚盤吸客的陋習。政府供應不足，社企發展過渡性房屋，有發展商以1元出租土地，可建組合屋90伙，明年第四季落成。

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回顧全年，議題多多，但對解決這個重中之重迫在眉睫的特區房屋問題只是寸進，經歷十多年的大牛市是否結束還有待時日證明。要樓價回到合理可負擔水平實在是長路漫漫。

因應18年樓市時局，筆者再邀樓百苦作詩一首，名為《未濟》，詩曰：

私宅重負難擔當，公屋輪候苦煎熬。

綠置首置居者置，階梯定位一團糟。

十年長策欠土地，七三指標缺藍圖。

蠅螻空間充豪宅，號稱龍床本籠牢。

土地諮詢棧道修，明日大嶼陳倉渡。

辯論化作點心紙，選項淪為長官恏。

意識形態衝突起，中美貿易戰雲佈。