反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)最新報174.74,按周再跌0.48%。分區指數除九龍區持平外其餘再報跌,港島、新界東及西分別下跌0.17%、1.93%及0.92%。其餘領先指數亦全線再調整,大型單位、中小型單位及大型屋苑指數分別下跌0.09%、0.57%及0.57%。中原代理人指數(CSI)最新報40.23,按周回落1.72個百分點。

CCL連跌12周是08年金融海嘯以來最長連跌,新界東更連跌16周兼跌幅擴大,累計跌幅11.5%,但該區樓價只是回到3月底水平。中原股價指數跌至3.65有史以來最低點,處極度收縮水平,預期樓價繼續調整。八大指數仍較去年同期高2.4%至8.6%不等,樓價離可負擔能力極度遙遠。12月份因假期二手成交例淡,宗數更可能低於2,000。一手亦集中於觀塘「凱匯」一盤,連環推售沽清,月內售出千伙,成為今年一手盤吸金王。

諮詢定調 長策改比例

另外,上周有兩件大事對後市有一定影響。一是土地諮詢即將發表報告,消息指諮詢得出8個選項共3,000公頃土地,超過1,200公頃的目標。短中期選項包括大部份人支持的棕地發展、發展私人遊樂場用地及局部發展粉嶺高爾夫球場、公私合營發展農地。長遠供應則有5個選項,包括填海、發展東大嶼、新界新發展區、內河碼頭及岩洞。

全靠點心紙把有質素的建議淡化,土地大辯論最終得出政府最想看到的結論。發展棕地早有共識,問題是如何加快執行,政府大可以「積極進行中」回應。民意支持全面收回粉嶺高爾夫球場,報告又為政府找到最理想的下台階,同時為林鄭(月娥)的公私合營、「明日大嶼」大開綠燈。

二是政府宣佈調整長策,公私型比例由原先的六四比調高至七三比。修改可謂姍姍來遲,未來5年公屋供應佔半的比例已是定案,如何在後5年追回差額以達致10年七成的比例,政府沒有交代。本欄將另文分析兩者對後市的影響。

貧富差距前所未見

轉眼又一年,困擾香港特區多年的房屋問題仍未有解決方法,反之繼續惡化。今年依然是紀錄之年,二手樓價CCL今年8月中創出188.64的最高紀錄,最終全年所有領先指數仍錄得升幅,差估署樓價指數創出連升28個月的紀錄。Demographia調查顯示香港連續8年成為全球樓價最難負擔城市,平均樓價是年入息中位數的19.4倍,數字創有紀錄以來新高。

特區貧富懸殊前所未見,WealthX報告指香港擁有過萬名超級富豪,在全世界所有城市中排名第一。發展商興起招標出售,豪宅有價有市,大型單位指數今年升幅7.2%,冠絕八大指數。Mount Nicholson獨立屋以14億售出,呎價15.2萬榮膺亞洲樓王。豪宅地皮有價,啟德1F區地王以256億賣出,金額破歷來賣地記錄。

另一邊廂扶貧報告指特區貧窮人口達破紀錄的130萬。資助房屋供應缺口依舊嚴峻,22/23年財政年度更出現供應斷層。公屋輪候時間延長至5.5年,創18年新高,嚴重偏離3年上樓目標。最新一份長策進度報告顯示劏房戶達11.66萬的紀錄新高。拖延多年,政府最終將長策資助房屋比例調高至七成,但何時可改善公屋輪候時間未知。

樓價長期極度超越負擔能力,壓縮空間沒有最細只有更細,屯門青雋「龍床盤」只得128呎,內隴更只有90呎,成為全港最細私樓單位。地產代理人數首次突破4萬,但全年住宅成交只有6萬宗左右,僧多粥少。

調控加碼 覓地硬上弓

去年10月林鄭發表首份施政報告,樓策乏善足陳,樓價一路狂飆。政府建議把未來公屋供應改作綠置居,結果被房委會縮減規模。置業階梯定位亂七八糟,綠置居、居屋、港人首置盤目標客戶群重疊但定價各異,梯級多高多闊未知。

調控措施未見成效,政府年中再出「娥六招」,包括資助房屋的定價與負擔能力掛鉤、推出「港人首置」先導計劃、改劃私人住宅用地作興建資助房屋、協助民間推行過渡性房屋、向一手盤徵收空置稅及預售單位比例提高至兩成。最新一期居屋因而減價至五二折重新接受申請,引來破紀錄的27.2萬份申請,超額認購61倍,名副其實是大抽獎。

年初,全球經濟一片好景,忽然爆出中美貿易磨擦的「黑天鵝」,股市步入熊市帶動樓價下跌。美國穩步加息特區亦終於跟隨,為長達10年的零利率時代畫上句號。外圍因素加上政府出招夾擊,樓市終於在8月見頂轉勢。由於累計升幅巨大調整亦急,年終前二手樓價連跌16周,是10年來最長跌市。政府所謂保持樓市穩定,在供應不足,私人市場主導及調控措施扭曲下恐怕只屬空談。

解決土地供應問題拖了7年依舊未有方向,林鄭提出土地大辯論,試圖凝聚共識。專責小組提出的選項充滿爭議,遠水亦難救近火。坊間又指刻意抹煞部份選項,辯論淪為各自表述。小組最後還推出「點心紙」讓市民勾選,讓政府屬意的選項過關。這邊廂諮詢,那邊廂特首更自行另推填海1,700公頃,涉資萬億的「明日大嶼」計劃,願景未能說服市民,卻先取得中共讚許,引發大遊行。土地諮詢曲終人散,選項仍爭議不斷,能否解決問題未知。

特區連續兩年受颶風正面吹襲,今年的「山竹」更是數十年來最強颱風,吹毀樹木數萬棵,所幸未有嚴重傷亡,但同時為特區應對天災的能力響起警號,尤其是臨海及低窪地區。面對越來越多極端天氣,城市設計必須未雨綢繆,應對氣候變化更是刻不容緩。

樓市於困局中仍有不少令人鼓舞的發展,有地產代理推「真盤源」,希望改變多年來中介利用釣魚盤吸客的陋習。政府供應不足,社企發展過渡性房屋,有發展商以1元出租土地,可建組合屋90伙,明年第四季落成。

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回顧全年,議題多多,但對解決這個重中之重迫在眉睫的特區房屋問題只是寸進,經歷十多年的大牛市是否結束還有待時日證明。要樓價回到合理可負擔水平實在是長路漫漫。

因應18年樓市時局,筆者再邀樓百苦作詩一首,名為《未濟》,詩曰:

私宅重負難擔當,公屋輪候苦煎熬。

綠置首置居者置,階梯定位一團糟。

十年長策欠土地,七三指標缺藍圖。

蠅螻空間充豪宅,號稱龍床本籠牢。

土地諮詢棧道修,明日大嶼陳倉渡。

辯論化作點心紙,選項淪為長官恏。

意識形態衝突起,中美貿易戰雲佈。

外憂內調遇息魔,久盛終衰奏寒號。

山竹暴狂風浪掃,氣候異常罪孽報。

策略執行誤歧途,自律互助歸正道。

花拳未竟出繡腿,尺金依舊買寸土。

茫茫前路待安居,迢迢千里積跬步。◇