【樓市動向】 提升質問力逼政府向市民交代 CCL創三年最大跌幅 八大指數連跌兩周

反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)最新報180.4，按周再跌1.28%。分區指數全線報跌，港島、九龍、新界東及西，分別下跌1.79%、1.92%、0.13%及1.42%。其餘領先指數亦全線下跌，大型單位、中小型單位及大型屋苑指數分別下跌0.70%、1.38%及1.48%。中原代理人指數(CSI)最新報36.45，按周下跌1.54個百分點。

二手樓價連跌勢轉急，創近三年以來最大單周跌幅，八大指數亦連續兩周全線下調，當中新界東及中小型單位指數更連跌11周，銀行股價指數跌至7.94的極度收縮範圍，預期二手樓價將加快調整。一手銷情亦明顯轉差，幾個中小型新盤開售日只賣出三至四成，減價出貨的壓力增加。

外圍因素主宰樓市

香港特區樓市短中期走勢受三個外圍因素影響。其一，中美貿易戰稍有轉機，若中美能避免磨擦進一步加深，股市可能止跌，帶動樓市跌勢減慢甚至止跌。G20峰會後便有分曉。

其二，聯儲局副主席發表言論，暗示可能減慢加息步伐，若然美國釋放更多訊號，樓價調整將受限制。觀乎經濟表現，這個機會參半。

其三，美中經濟與安全審議委員會指香港言論自由受到限制，北京採取額外行動破壞香港自治，建議美國商務部及相關政府機構檢視敏感技術出口（香港）的管制，及香港作為獨立關稅區的做法。

特區政府打壓言論自由的行為當然不會利用直接方式，而是利用選擇性執法打壓反對聲音，其行為的結果等同打壓。中共全面滲透政商界的行為更是路人皆見，以利益箝制商界進行自我審查。美國出於捍衛自身利益檢討政策完全是美國國內經濟政策的調整，與特區內政無關。較早前彭博已經報道不少國家已視香港為中共的另一城市，有國家以安全為由阻止港企收購項目。若美國收緊政策，對特區經濟及樓市將構成另一波衝擊，樓市可能出現深度調整。

不論結果如何，可見特區的樓市受外圍因素支配，而政府可做的卻非常有限。若保持樓市穩定是政策大方向，政府是否要未雨綢繆，想想如何減少外圍因素對樓市的影響？

拖延增加公屋供應

施政報告提出填海1,700公頃的「明日大嶼」計劃爭議不斷升溫，有調查顯示反對計劃的人比支持多，即大多市民並不接受願景。另外，房署公佈公屋平均輪候時間增至5.5年再創新高。

特首林鄭月娥對此兩事作出回應，指覓地刻不容緩，且須多管齊下及未雨綢繆，填海無法迴避。她反指有調查支持「明日大嶼」，坊間有些調查有前設。對於公屋輪候惡化，政府需要回應，但方案並無完美，如果討論了一段日子就應行動云云。

事實上，自12年以來公屋輪候時間惡化了一倍，早已大幅偏離三年上樓的目標。輪候時間可基於輪候冊及預期供應作出估算，是可遇見的問題，早應未雨綢繆，處理亦早已刻不容緩。但政府處理的態度一言以蔽之曰:「拖。」

長策推出之時已經有強烈聲音呼籲提高公營房屋比率，政府不聞不問。資助房屋越欠越多，卻沒有一份施政報告提出具體行動追回長策目標，只是不斷重申沒有土地。實情特區並不是沒有地，政府還稱未來十年42萬伙的土地已有著落，但提升公營房屋比例卻要再研究，還有意再拖十幾年；利用「明日大嶼」的供應與增加公營房屋比例掛鉤，脅逼填海計劃上馬。

政府又可先規劃後利用《土地收回條例》收回部份農地及棕地作興建公營房屋，但卻選擇利用公私營合作發展農地，將發展時間主導權拱手讓予發展商。上屆政府提出研究發展棕地，至今仍未交報告。供應未到位，政府卻率先把出租公屋改成與居屋定位重疊的「綠置居」，令上樓時間再延長多幾個月。多管齊下當然是增供應同時減需求，但需求增長的主因輸入人口政策就不容討論，富戶政策引出數萬刪除家庭成員戶籍的申請，效用不彰之餘亦與資源投放不成比例。