反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)最新報177.41,按周急升1.52%。分區指數全線上升,港島、九龍、新界東及新界西分別再升3.42%、1.17%、0.87%及0.61%。其餘領先指數亦全線三連升,大型單位、中小型單位及大型屋苑指數分別再升1.35%、1.55%及1.58%。中原代理人指數(CSI)連升14周,最新報80.84,按周微升0.04個百分點。

二手樓價於1月中見底後急速反彈,指數連升七周,累計升幅4.39%,按周升幅更創近一年新高。港島區追落後急升逾3%,新界西五周累升5.6%。其餘三大領先指數全線急升逾1%。八大指數在過去於五周出現三次全線上升,代表升勢遍及各個板塊。代理人情緖指數連升13周,銀行估價指數上周逼近90極度擴張水平,恒生地產分類指數本周創歷史新高,支持短期樓價繼續向上。

在宏觀上,香港特區樓價亦不乏利好因素,包括美元利率見頂,美國退市提早完結,大灣區「港人港稅」,土地供應短中期增加供應無計可施等,除非外圍出現突變,中期樓價亦看升。

發展商因應市況開價進取。恒基位於長沙灣主打迷你單位單幢盤「家壹」(The Addition),首張價單呎價接近2.1萬,發展商揚言這是優惠價,正常價格應該每呎2.5萬,製造越遲買越貴的氣氛。

政府講一套做一套

(特首)林鄭較早前表示對樓市回升感到憂慮,若真如此,特首肯定有排憂慮。特首口說擔憂,但實情是內心欣喜萬分,皆因樓價高企,其「明日大嶼」世紀填海便穩賺,所有掏空庫房、沒有經濟效益等指控可輕易拆解。

政府樂意見到樓價高企,托市行為更有目共睹。上月公佈的財政預算案,推的大部份是貴重地皮。啓德更是供應重鎮,自去年11月至今已批出五幅地。上周政府公佈啟德4B區1號地皮,由會德豐及新世界等合組財團奪得,樓面呎價1.37萬,估計開售呎價2.5萬以上。再有,港鐵項目日出康城11期,收到破紀錄的29份標書,補地價創新高。有測量師估計開售呎價1.6萬以上。供應不足令這些基建先行的鐵路盤水漲船高。豪宅地及鐵路上蓋貴重物業發展陸續有來。麵粉價格高企,麵包又怎會便宜?

填海大量供應豪宅

發展局局長黃偉綸前周公佈東大嶼填海及基建費用初步估算達6千多億,並提交立法會審議撥款最近進行前期工作。數字一出,社會爭議不斷。一來數字受到質疑,二來填海屬長期供應,對供應燃眉之急沒有太大幫助,三來政府只緊張填海而忽略其它項目。

政府不斷強調特區以往靠填海造地,是增加土地的最有效方法,近十多年填海停滯不前,以致土地供應短缺云云。的而且確,過去填海為特區帶來不少土地,但填海能否解決高樓價問題?我們不妨先回顧二十多年來大型填海帶來的轉變。

自90年代初至今,特區進行三大填海項目,分別是西九龍、將軍澳新市鎮及啟德。西九龍填海佔地三百多公頃,是以基建先行配合新機場發展的填海計劃,由九龍站伸延至奧運站、深水埗南、長沙灣及昂船洲,區內有重要商業中心,多個鐵路站上蓋擁無敵海景,已發展成超級豪宅區。長沙灣副食品廠地皮以172.8億成交,成為特區最大成交金額的住宅地,西九高鐵站將誕生千億地王。

啟德發展區佔地328公頃,政府銳意把該區打造成東九龍商業中心,同時亦是住宅供應重鎮,交通配套完善,包括環繞區內的輕鐵及連貫其它鐵路網絡的沙中綫,區內還有酒店、郵輪碼頭、體育城等不同類型設施。資助房屋比例原應佔六成,最終結果低於一半。混合式發展令區內誕生多幅地王,包括新地以253億投得的沙中綫車站旁地皮,創下全港高成交價紀錄。

將軍澳新市鎮於90年代開始發展,現時區內人口達40萬。按16年人口統計數字,私人家庭住戶佔42%,但粗略估計將軍澳17至19年私人住宅增加逾一萬伙,資助房屋只有千多,私人住戶比例可能上升至47%,偏離05年時政府規劃目標的四成。

豪宅林立 供應嘆慢板

從以往填海的經驗及發展不難得出幾個結論。其一,過去的大型填海還屬於近岸填海,只是靠近海岸線的地皮擁有海景;未來人工島四面環海,臨海地皮倍增。發展局局長黃偉綸稱東大嶼填海一千公頃,私人單位中位數卻只有6.1萬伙。將軍澳日出康城以五倍地積比率中密度發展,33公頃土地就提供2.55萬伙。人工島上的私人單位豈不是低密度的豪宅?啟德及西九龍被打造成商業中心,其鄰近的私人樓宇價格大幅高於區內平均,人工島打造成商業中心,連同基建配套設施,令區內私樓豪上加豪。一幅又一幅的地王,供應與絕大部份市民無關。

其二,填海區基建先行但供應卻是龜速。以往的大型填海區早已有清楚規劃,基建早已貫通,但建屋極度滯後。南昌站03年通車,上蓋項目分三期發展,第一期17年3月才開賣,最後一期至今仍未開賣。日出康城09年通車,第11期今年才招標,預計25年才落成。啟德跑道地皮是現成土地,郵輪碼頭早已於13年初啟用,鄰近4A、B、C區多幅地皮,去年9月才陸續招標。明顯地,這是政府控制供應的策略。鐵路發展項目由地鐵公司主導,政府又是最大股東,裏應外合,控制上蓋供應。

東大嶼填海最快32年才有第一批供應,且邊填海邊發展,供應可能拖足廿多三十年,26萬伙供應攤開每年可能只得一萬,還要13年後起計。

其三,政府雖稱填海區公營房屋供應佔七成,但這只是指標而非承諾。啟德發展區政府稱資助房屋佔六成,結果是相反的四成。將軍澳規劃目標是六成家庭住在公營房屋,結果上述推算亦只有53%。人工島四面環海,臨海地皮及基建上蓋商業中心等區域不會用來興建資助房屋,政府有可能把資助房屋壓縮在某一區域,能否與局長所說改善住屋環境未知。魔鬼盡在細節,一日未見詳細規劃,難以確定土地是否真正用得其所。

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看來看去,(明日大嶼)這個世紀填海計劃是配合大灣區發展,政府再送數千億基建,打造成豪宅林立的金融中心。過往的填海經驗告訴我們,有地不代表樓價可以負擔,亦不代表供應可到位,關鍵在於土地如何及何時使用。政府正重複過去填海的發展模式,結果如何,看看西九及啟德發展區便一清二楚。◇