【樓市動向】長策進度報告實質作用成疑 (CCL首度突破170 八大指數全線破頂)

反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)再創新高，最新報171.59按周急升1.77%。分區指數全線破頂，香港、九龍、新界東及新界西分別上升1.46%、2.16%、0.91%及0.82%。其餘領先指數亦全線創新高，大型單位指數、中小型單位及大型屋苑指數分別彈升3.23%、1.50%及1.45%。中原經紀人指數(CSI)最新報78.1，按周再升2.6個百分點。

豪宅價格飆升有因

二手樓價失控上升，且升勢遍及所有板塊。CCL五周內四次破頂，且錄得更近三個月以來最大升幅。八大指數齊創新高，是自去年四月以來首次。由於大陸客入市及雙倍印花稅放寬換樓期至12個月，大型單位指數飆升3.5%，大型屋苑指數及中小型單位指數亦連續6周創新高。各指數已充份反映股票市場2月初急跌及美國加息預期升溫，代表樓市不但未有受拖累，反而買家繼續追價入市。樓價自林鄭去年10月初發表施政報告以來累升越7%。本來數個百分點的升幅沒甚麼大不了，但在政府不斷重申供應增加、利息有上升風險、調控行之有效、外來買家受控的情況下，樓價仍愈升愈有，只能證明策略及調控出現了根本問題。根據以往經驗，新春過後樓市轉旺，業界普遍認為樓價繼續上升，美聯物業更預期豪宅跑贏大市，全年升幅更可達兩成，箇中不無原因。全球經濟向好，首先受惠的當然是企業家及富裕人士，打工仔加薪從來是滯後，支持豪宅價跑率先跑出。中原地產統計數據顯示1,200萬以上的豪宅大陸買家佔三成，人民幣過去數月間升值一成，加強大陸客購買力及對沖需求。讀者只要翻開報章，參閱豪宅放盤廣告，不難發現近半標明可公司轉讓，有統計顯示豪宅近半以公司轉讓模式交易。公司轉讓目標客戶群大多是需要繳交辣稅的人士，成交價最終仍要反映辣稅的一定百分比，自然推高成交價。一如筆者所料，在現行調控漏洞加上政府計劃減企業稅，公司貨轉讓市場迅速壯大，成為炒賣及大陸客新樂園。豪宅板塊急升，氣氛將蔓延至其它板塊。

報告不足難發揮作用

政府於去年年底公佈2017年長策進度報告。由於社會上發生的大事此起彼落，樓市相關的重要新聞亦一浪接一浪，基本上沒有太多傳媒論述。報告預計未來十年的房屋需求維持46萬伙，與去年報告數字相同。公私型房屋新供應比例維持六比四，即公營房屋佔28萬伙，當中20萬伙屬公屋單位，其餘8萬伙屬資助出售房屋，私人供應目標18萬伙。數字並未反映綠置居及港人首置計劃帶來的影響。報告強調未來五年公營房屋建屋量將不斷增加，但即使所有現時覓得的土地順利預期推出，未來十年只可興建23.7萬個公營房屋單位，與目標建屋量仍欠4.3萬伙。由於熟地已經用盡，公營房屋供應將面對艱巨挑戰。報告建議相關部門加快發展流程、簡化發展規管、與持份者緊密溝通增加發展密度、改善勞工培訓，運房局負責密切留意事態發展云云。運房局連續三年發表長策進度報告，雖然模式及編幅幾乎年年一樣，亦算對市民有所交代，比起其它重要政策已算做了功課，例如上屆政府由林鄭以政務司司長身份處理的人口策略，對特區未來發展舉足輕重，但自15年1月後便石沈大海。可惜，一份有效的策略進度報告不單是羅列數據及匯報困難，而是要分析趨勢，對未能符合預期的結果查找原因及提出具體應對方法，必要時甚至提出修改策略的建議。

仔細分析難言樂觀

讀者應還記得長策定立成立的初衷是為了解決樓價超越負擔能力及大量不適切居所的問題。長策實行至今三年多，樓價累積上升30%，不適切居所住戶由當初估算的10.5萬增至11.5萬。既然供應不斷增加、息口已見底、調控措施行之有效，為何樓價依然不斷上升?報告沒有深入分析，卻又確定長策可解決房屋問題。回顧14年當時長策文件訂立未來十年公私營六四比例，最終極可能連五五都無法達成，應如何補救?政府不去提升公營房屋比例追回當初目標，理據又何在?這豈不是利用十年滾動目標不斷拖延供應?數據細節亦令人非常擔憂。去年報告指政府已物色到土地可建25.5萬資助房屋，但今年縮減至23.6萬，建屋目標不變代表可建屋土地越欠越多。資助房屋預計落成量年年下調，例如15及16年估計12至17年供應量分別為7.58萬及6.89萬。翻查房署公佈數字，12至17年最終實落成量只有65,666伙，較原先估計足足少一萬伙。運房局每次更新估算供應數字幾乎年年下調(見附表) ，累積拖欠至20/21年度亦毫無減少跡象。到底實質供應增加還是供應拖延?滾動目標隱藏答案，影響數字公信力。另外，46萬的目標只是一個中位數，今年上下限的估算大幅縮窄，尤其是下限估算由41.7萬提升至43.5萬，意味容許估算錯誤偏差減少。若建屋量不達標，房屋問題將更嚴峻。非本地客需估算求亦脫離現實，由14年估算的每年2,170宗非回流市場的額外需，不斷下調至今年的1,890宗。但事實上外來買家由14年不斷增加，單是17年住宅外來買家印花稅達3,823宗，即使有一半能回流租務市場，額外需求亦高於政府估算。再有，估算基礎亦遺漏公司客。中港進一步融合，加上大灣區發展計劃，除非政府收緊政策，大陸客需求只會有增無減。低估外來需求的後果不言而喻。