反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)稍稍回軟一周又再創新高,最新報187.76,按周微升0.24%。分區指數除港島區下跌2.4%外,九龍、新界東及新界西分別反彈0.74%、0.87%及2.33%。其餘領先指數大至靠穩,大型單位微跌0.01%,中小型單位及大型屋苑指數則分別反彈0.28%及0.28%。中原代理人指數(CSI) 報72.56,按周升1.87個百分點。

二手樓價稍稍回調一周後又再反彈兼創新高,升勢看似放緩但其實受港島區指數急跌拖累,新界區樓價全線破頂,新界西更創18周最大升幅。指數已陸續反映「娥六招」及出售資助房屋大減價的效應,樓價不但未見受壓,反而令自由市場的資助房屋成交更瘋狂。

上周先後誕生千萬居屋王、600萬公屋王及呎價1.76萬的夾屋王,本周連綠表居屋亦以739萬破頂成交。

二手成交回落,一手成焦點。新地位於元朗的新盤Milano以稍低於市價開盤,推108個單位,迎來超額認購40倍,發展商即加價加推。是否代表發展商要減價散貨以應對「空置稅」,言之尚早。

新增人口需求未交代

自特首林鄭月娥去年10月中公佈施政報告以來,樓價急升,新界兩區更暴升20%。花旗最新調查顯示,69%人認為樓價繼續上升,比例創調查新高。數字皆說明政府所有樓市對策皆未能說服市民有力應對樓市面對的問題。

上期談到人口政策與房屋政策息息相關,翻查政府人口政策網站數字顯示,2017年整體人口較16年增加5萬多人,增幅0.7%,增速亦較06年快。數字值得深思,香港特區人口增長主要來自單程證、輸入外勞及專才、留學生、流動人口增長,這些人的住屋需求如何應付?需求分佈為何?租買比例多少?量化寬鬆已逆轉,息口數年前已見底,供應又陸續增加,樓價連升27個月是否與此有關?入口人數高於預期是短暫還是結構性?是否需要檢討長策?更令人擔憂的是政府為了追及創科上的落後形勢而增加輸入相關專才。眾所周知,科技專才全球爭聘,是最高收入群之一,如何避免計劃令樓價及租金進一步升溫?政府是有必要為以上問題向市民交代。

政府有序地推高樓價

以負擔能力計算,香港樓價連續八年榮膺全球冠軍,樓價仍不受控上升,為何如此?是否真的沒有辦法?不妨先回顧一下政府應對方法。

主權移交之前,港英政府不斷提升公營房屋比例,又預先準備以公營房屋主導的長策及預留大量土地儲備作建屋。但主權易手後,20年來逐步把資助房屋規模由97年佔比48%縮減至今天的44%。長策確立至今資助房屋興建量從未達標,欠債未還,未來五年更越欠越多,供應只及長策目標的52%,資助房屋佔比將持續下跌。政府把資助房屋板塊搞得亂七八糟,卻不去處理增加公營房屋比例的根本問題。

土地方面,07 年(時任發展局局長的)林鄭月娥造地放軟手腳,12年(時任發特首的)梁振英指土地問題嚴峻,18年的今天還停留在辯論土地來源;12年政府稱研究發展棕地,至今未交報告。

賣地方面,賣地表不乏土地但政府攤分推出,務求供應不會一下子增多,又連續推出極貴重地皮,繼續刺激樓價向上。

用地方面,佔地7.6公頃的啟德郵輪碼頭淪為鬼城,4.2公頃的邊境購物成開業至今十室九空,毫無成本效益可言。閒置土地900多幅,佔142公頃。西鐵線03年已通車,元朗、錦上路及南昌站發展項目拖足十多年才招標。

調控措施漏洞百出,出爾反爾。港人港地可截住外來買家,政府一推即撤。初出雙倍印花稅,漏洞令投資客搶高上車盤,政府拖了45個月才堵塞。又沒考慮換樓安排,結果12個月後放寬換樓限制被市場視為減辣。投資者利用一約多伙大手掃貨多年,去年4月政府才收緊。地產代理統計外來買家過去一年佔一手成交金額升至22.4%,政府無意限購。政府至今仍假設首置就是用家,但新盤入伙後放租卻佔三四成。租務管制於98年取消,市場呼籲政府重新檢視,政府避而不談。民間有報告指利用公司股權轉讓方式進行住宅買賣逃稅百億,且只屬冰山一角,政府沒有回應。

推高樓價另有目的

由此可見政府是有預謀有系統地推高樓價。但為何如此?又有何好處?看看大局便一清二楚。近年中國大陸財富因金融發展、信貸增長、貿易順差而巨額增長且高度集中,但欠品牌增長難持久,以至有十三五「走出去建立品牌」的大方向。

香港有其獨特角色,但必須先在政治、經濟、人脈上全面掌控,以策萬全。政治上,中共基本上已全面控制。

在自由經濟體上奪取話語權的方法就是撒錢,中資企業大舉進駐,錢有的是,價高不是問題,巨量資金以超高價掃入資產。仲量行報告指去年中資佔用中環辦公室64%。

在人脈上,中資全面起用自己管理人員,頻繁進出特區「工幹」,住宿自有安排。一手住宅平均每伙1千5百萬,與絕大部份港人無關卻長賣長有,億元以上豪宅幾乎全為囊中物。特區政府全面配合,各項輸入專才及留港政策有明顯傾向性,令國內富權二代及精英進駐。

政府任由樓價上升還有三個目的。其一,是推高買地及印花稅相關收入。資金充裕,方便調配及執行中央屬意的各項工作,配合大灣區融合。

其二,支配自由市場的方法是利用價格壓制競爭對手令其逐步退出,繼而逐步壟斷市場。只要沒有限購,價格高企對權貴人士影響輕微。

其三,高樓價最大受害者就是年青一代。他們最不滿政府,反對聲音最響亮,最有理想,價值觀亦無法認同中共。政府刻意令這群人難以安居樂業,而長期追逐基本需要的結果當然是遲婚、生育率下降、放棄理想追求,甚至價值觀妥協,是打壓反對者的卑鄙手段之一。連同其它傾向性策略,再過十年八載,反對聲音便清洗乾淨,屆時政府將為所欲為。

※※※ ※※※ ※※※

當我們以為香港樓價是全世界最貴的城市時,國內一線城市平均負擔能力超越20年,比香港更高。香港特區政府其實只是在執行中港融合的任務,把特區樓價推至中國大陸一線城市水平,同時把不願歸順中共的「低端」人口邊緣化,這才是新一代人置業的絕望真相。◇