【樓市動向】林鄭治樓市切勿重蹈覆轍（上）

反映二手樓價走勢的中原城市領先指數（CCL）輕微調整，但仍處160點水平以上，最新報160.05，按周下跌0.13%。分區指數以調整為主，香港、九龍及新界西分別下調0.65%、0.01%及0.67%，新界東則再升0.56%。其餘領先指數個別發展，中小型單位及大型屋苑指數分別回調0.28%及0.25%，大型單位則再上升0.64%。中原經紀人指數（CSI）連跌5周，最新報62.04，按周再跌1.35個百分點。

整體二手樓價輕微回落，但仍處於歷史次高水平。各板塊表現不盡相同，新界東繼續上升並連創紀錄新高，年初至今累積升幅達12.5%，跑贏其它區份。大型單位指數連升5周，近期表現最強勢，支撐大市。九龍及新界西則表現反覆。

上周本欄提及樓價現見頂訊號，本周再多兩個指標，一個是10年期美國國庫債券孳息率兩星期間抽升20點子至2.35厘，美國將會繼續加息機會上升，港匯息差繼續拉闊。另一個是一手大型新盤銷售反應放緩。長實荃灣「愛炫美」入票遠不及一期，開售當日亦無法沽清。只要股市出現較大幅調整就是樓市調整的契機。

退休投資物業需求高

另外，滙豐上周公佈退休生活趨勢調查報告，指61%受訪在職人士認為物業可以為退休儲蓄提供最佳回報，而股票、現金、政府或企業債券只屬其次。因非住宅門檻較高，在職者退休的目標物業投資就是住宅。住宅成為退休投資至愛有多重原因。

其一，歷史數據支持，只要長期持有，財息兼收。當然過往經驗並非一定可循，但觀念已根深蒂固，主宰著大部份人的判斷。其二，現金流相對穩定，租金按月支付，可匹配退休後個人支出，其它資產大多是半年甚至一年才派息。其三，據一項調查顯示，退休人士最擔心的是通脹，市面上並無另類資產可對沖長期通脹，而理論上租金可以。

投資住宅必須留意套現需時，且現時回報偏低，只可視作退休計劃的一部份。人口急速老化，此類投資需求將曲線增長，並與用家爭奪上車盤。供應不足如何體現自住優先？政府必須及早籌謀分流要需求，例如系統發行長線銀髮通脹掛鉤債券，或通脹掛鉤終身年金。

名不正言不順事不成

新政府上場，治好樓市仍然是「重中之重」。過去5年梁振英任內動作多多，緣何結果適得其反？先要從梁氏背景說起。董建華時代，梁氏已被詔入行會出謀獻策，有傳他屬中共地下黨員，目的是令香港全面融入大陸，達至經濟上依賴，從而在價值觀上支配。自由行就是出自梁氏的手筆，事後亦證明自由行只是飲鴆止渴，並非可持續增長經濟模式。

12年初，梁氏競選時就被傳媒揭發與黑道中人聯誼拉票的「江湖飯局」。他任內更不斷出現黑幫支持政府，滋擾異見人士的事件。還未上任就為新界東北發展旁邊的邊境禁區定調為「特區中的特區」，大陸人民可免簽證入境云云，企圖把邊境模糊化。言論令民眾極度質疑東北發展的真正目的，即使有再好的願景亦無法取信於民。

梁氏又在UGL事件中涉嫌公職人員行為失當，廉政公署調查未見進展，負責案件的副處長又無端被辭退，問題至今更發展至梁氏干擾獨立調查委員會，事件尚未水落石出。

所謂其身不正，雖令不從，結果梁氏任內處處遇到極大阻力，他不但沒有反躬自省，卻以民眾不配合政府施政而諉過於人。

梁氏當選主因乃唐英年僭建黑材料，小圈子選舉在沒有選擇下才僅以689票低票當選，可謂名不正。名不正則言不順，唯有靠語言偽術狡辯及掩飾，他以「無講過無僭建」回應其山頂住宅僭建，「停止賣地，所有地全部起公屋」回應曾俊華提出的長遠整體公私營六四比之說。其語言偽術眾多，讀者可上網查找。言不順則事不成，多項重要競選承諾如全民退休保障、強積金對沖、標準工時立法、行政長官納入防止賄賂條例等皆無一得以落實，樓市四大目標亦無一達成。

欲治樓市先取信於民

事不成則禮樂不興，梁氏無法取得市民支持便繞過常規程序「霸王硬上弓」，例如利用建制派護航強行通過東北發展撥款，又繞過立法會建機場第三跑，覓地建樓見縫插針，大舉改劃綠化及休憩用地。

禮崩樂壞，佞臣當道。禮樂不興則刑罰不中。梁氏以依法治港之名，動輒利用公帑訴諸法律以對付反對聲音，告以誹謗、公眾防擾、公眾地方行為不檢等罪名，但對於滋擾反對聲音的同樣行為，卻選擇性執法，例如對干擾法輪功團體和平集會的滋事份子視而不見。刑罰不中則民無所措手足，香港遂陷入紛亂，反國教、佔中、旺角騷亂、光復行動等由此而起。民眾以其人之道還治其人之身，大舉進行司法覆核，加劇內耗。

欲治其國者，先齊其家。梁氏家庭形象及關係亦不見討好，其妻及女兒多次捲入負面新聞，他亦稱以處理家庭問題選擇不競逐連任。

治國之道，前人之述備矣。梁氏言行舉止無法令人相信他真心為港，其身不正，缺乏市民信任基礎，這就是梁氏失敗的原罪。

林鄭月娥其身亦難言以「正」。她在曾蔭權時代作為發展局局長沒有正視土地開發，僭建問題一籌莫展，上屆親身主理政改失敗告終，西九故宮博物館繞過正常諮詢程序，明言不參選卻又參選，後因「西環」（編按：指中聯辦）干政而當選舉。但林鄭似卻意識到梁氏根本問題所在，刻意剝離，開局似乎順利，但能否真正以「民為貴，社稷次之」，則有待觀察。若林鄭能擺脫原罪，治好樓市仍需大刀闊斧改革，不能重蹈梁氏覆轍。下回續談。◇