反映二手樓價走勢的中原城市領先指數（CCL）連升12周兼連續10周創歷史新高，最新報154.57，按周再升1.18%。分區指數除新界東回落1.34%外，香港、九龍及新界西分別上升1.46%、2.91%及0.78%。其餘領先指數全線再升兼連續多周創歷史新高，大型單位、中小型單位及大型屋苑指數分別再升0.41%、1.33%及1.32%。中原經紀人指數（CSI）最新報76.28，微跌0.15個百分點，但仍處擴張水平。

升勢蔓延至資助房屋

CCL連升12周兼連續10周創紀錄新高，按周升幅更是13周以來最勁。九龍區樓價急漲，年初至今升幅跑贏各區份。整體二手樓價今年累升6.8%，較去年3月低位更勁飆21.3%。政府已多次出招，調控措施已架床疊屋，不但無法壓抑樓價，還助長了地產商及業主議價能力，升幅如此瘋狂，除了「失控」外，已找不到其它詞語形容樓市。

差餉物業估價署公佈3月份樓價指數連升12個月且升幅擴大，當中40平方米以下的A類單位升幅跑贏大市，意味上車盤急速消失，用家被逼進一步壓縮空間。事實上，新界區4百萬以下的上車盤亦買少見少，在市區更幾乎絕跡。私人住宅市場越升越有，資助房屋亦水漲船高，3月份未補地價公屋成交價量齊升，各區破頂價不絕於耳。剛誕生的綠表王華貴邨某單位，補地價後呎價突破1.3萬元，高於同區私樓呎價，情況令人憂慮。

市場預期資助房屋短中期升幅跑贏大市，有數個原因。新一輪居屋大幅超額認購40多倍，向隅者回流二手市場，刺激短期氣氛。未來居屋供應有限，殷切需求進一步推高價格。市面所謂銀碼較細的一手盤其實是劏房，對大部份上車客根本不適切。私樓價格太高，空間已壓縮至不合理水平，用家被逼進資助房屋。新一屆政府又提出優化方案，建議容許部份未補地價居屋可出租，雖然細節欠奉，但帶來憧憬。任何放鬆限制的措施將會推高價格。符合資助房屋條件利益巨大，除了使人失去動力之外，更助長不法行為。超高樓價不斷蠶食社會無形價值。

樓價貴絕全球有因

上期談到本港樓市極不尋常，調控措施要利用非常手段，方法有很多，今期進一步闡釋。

先回顧一下政府的調控手段。調控序幕自10年由實施針對短期炒賣的賣家印花税（SSD）揭開。12年10月，政府為SSD加辣並針對外來買家推出15%買家印花稅（BSD），13年2月再針對非首置客收取雙倍印花稅（DSD），15年2月又收緊按揭及相關壓力測試，16年底DSD劃一收取15%。17年4月收緊「一約多伙」。

政府多次指出調控乃非常時期的非常手段，但主要辣稅已經實施4年多，何時減辣卻茫無頭緒。不少人認為政府招數已足夠辛辣。的確從稅率上看似與其它國家相若，例如溫哥華對外來買家亦徵收額外15%轉讓稅等，但調控效力必須看全盤。

事實上，本港有幾個跟其它地方不同的因素令樓價高踞不下。其一，中國因素。大陸資金來港極易，其它地方難以相比。大量國內買家願意付出高於辣稅的溢價換取自由買賣、永久業權、樓宇質量、對沖兌換風險等。大陸買家鍾情本港物業因緊密生意來往，進可攻退可走。

其二，受地理環境限制加上開發土地大幅延誤，欠缺土地情況比任何地區更為嚴峻。有報告指本港未來30年欠缺近4千公頃土地。供求失衡難以解決。

其三，絕大部份國家稅制全面，消費稅、物業取得稅、地稅、資產增值稅等令稅後住宅投資及租金回報並不可觀。本港稅制不全，稅率又低，稅後投資回報比按揭利率還要高，資產價格自然反映投資價值。

再有，由於政府收緊按揭，按揭風險降低，銀行就可減低按揭息率，本港按揭利率成為全球最低的地區之一。

調控還需對症下藥

以上數點，加上調控漏洞頻現，就足以解釋為何香港政府調控成效不彰，樓價繼續飆升的原因。面對全世界最難負擔的樓價，調控必須強而有力且全面。事實上，調控還有極多空間，足以貫徹供應不足本地用家優先的原則。其一，辣稅效用明顯不足。針對外來買家，應採取限購令，直接或間接只可購買一個單位。若情況未有改善，應仿效澳洲及南韓，只容許外來買家參與某些樓盤。另外，金融資產已全面實施稅務資料互通，樓宇買賣不在範圍，政府應馬上堵塞漏洞，向外地買家索取稅務資料，交易只可在提供及核對資料後方可進行。

其二，樓價不可能無止境上升，終有調整之時。過去投資者利用財力優勢及稅制傾斜搶高中小型上車盤，仍可獲得高租務回報。政府應考慮非首置本地客設最低稅額，當樓價下跌時，稅收佔樓價比重自動上升，就可防止樓價下跌，投資者及外來買家湧入該板塊，讓真正用家上車。

其三，某投資銀行建議針對投資者收取差異化地租，政府可積極研究，向市場釋出訊息，壓低投資需求。

其四，本港自04年撤銷租務管制，供求嚴重失衡令議價能力盡歸業主，可見將來亦不會改善。政府應重新研究租務管制，平衡議價能力，同時防止把調控成本轉嫁租賃者。

其五，租金收入在所得稅應另設欄目並收取與入息稅不同的稅率，以壓低租金稅後回報。另外SSD基本上已恆常化，政府可考慮針對物業投資者直接引入住宅資產增值說。

其六，政府亦可仿效溫哥華，研究開設空置稅。視乎物業持有人是否以本港作稅務居住地，是否地產商等，政府可實施差異化稅率，並按市場需要加減稅率。

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本港樓價升勢不止，已影響社會價值觀。政府漠視香港的特殊性，調控缺乏全盤計劃，無法因應巿場情況作出適時反應。新一屆政府是時候糾正錯誤，完善調控機制，以應對樓市這頭狂牛。◇

 

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