瑞銀：全球八大城市房價有泡沫風險

隨著各國央行利率正常化的啟動，房市泡沫的問題已逐漸浮上檯面。根據瑞銀全球地產泡沫指數，在2017年底，全球有八個城市房價存在泡沫的風險，包括多倫多、斯德哥爾摩、慕尼黑、溫哥華、悉尼、倫敦、香港和阿姆斯特丹。

這份泡沫名單中沒有美國城市上榜，主因是三藩市的評級由泡沫風險降為房價高估。該城市的房價近五年雖大漲65%，所幸該城市經濟表現強勁和科技公司薈萃，民眾的所得也相應提高。

此外，美國的紐約和波士頓也被列為房價合理，芝加哥則被列為房價低估。儘管如此，要在這三個城市買房，民眾的年收入分別要有9.9萬、9.75萬和6.3萬美元的水平，遠高於美國平均年收入的5.5萬美元。

五年間房價大漲超過50%的城市還包括斯德哥爾摩、慕尼黑、溫哥華、悉尼和倫敦。

該房價泡沫指數是根據房價對所得、房租、房貸在GDP的佔比變化、營建業在GDP的佔比變化、相對該國其它城市的房價等因素彙編而成，評鑑的等級分為五等：低迷、低估、價格合理、高估和泡沫。

被瑞銀評為房價合理的包括意大利的米蘭，那裏的人們只要工作5至7年就可擁有一戶60平方米的房子。但在阿姆斯特丹，房價自2015年以來大漲30%，不斷拉開與荷蘭許多鄉間的差距。

國際貨幣基金組織（IMF）二月的報告也認為荷蘭房價漲太多，這會導致家庭債務太高的房市結構脆弱問題，因此敦促該國銀行嚴控房貸相對房價的比例，以降低房貸的風險。

造成全球房市欣欣向榮的主要原因是近幾年的低利率，不過隨著美國率先升息，其它許多央行也計劃跟進，其中最明顯的例子是瑞士和挪威。

瑞士央行在報告中警告，該國房價近年再度飆漲，但中期很可能有價格修正的風險。市場預期，由於擔心升息引發瑞朗進一步升值，該央行可能宣佈房貸緊縮的措施。

挪威央行則暗示未來幾個月將升息，並認為這將是房市潛在的一大風險來源。挪威房價去年已開始回跌，但央行認為這種修正是好事，可以避免房價突然崩跌而引爆長期下跌的風險。

分析師認為，挪威央行讓利率正常化的主因與房市有關，挪威當前的房貸金額正處於高位。

信評機構穆迪（Moody’s）也在去年12月的報告中說，挪威、比利時、德國和法國的房價近年顯然漲最多，但加拿大、丹麥、新西蘭和英國的房價卻長期處於過度高估的狀態。

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