【樓市動向】如何協助 首次置業人士上車？ CCL四周內三創新高 港島及新界西再破頂

反映二手樓價走勢的中原城市領先指數（CCL）再創新高，最新報171.67，按周上升0.48%。分區指數除新界東輕微調整0.08%外，港島、九龍及新界西分別上升0.18%、0.72%及1.79%。其餘領先指數個別發展，大型單位指數下跌0.18%，中小型單位及大型屋苑指數分別上升0.61%及0.69%。中原經紀人指數（CSI）最新報78.95，按周上升1.81個百分點。

港島區樓價連升四周兼連續三周破頂，加上新界西急升，帶動整體二手樓價再創新高。小型單位及大型屋苑指數持續強勢，兩指數過去18周有15周上升。近半年來樓市基本上沒有特別利好因素，近期升浪主要拜林鄭施政報告及高價賣地刺激所賜。二手成交漸回暖，500萬以下的盤源正在倒數中。

發展商開盤轉趨積極，會德豐將軍澳MALIBU收票萬張，開售兩日沽清750伙，延續將軍澳區近年大盤開賣例清倉的神話。更令人擔憂的是市傳投資者佔一半，大手買家越300組，政府的辣招及補漏措施難言收效。政府稱供應增多，但未見新盤正面交鋒，以致需求集中於一兩個開售樓盤，加上發展商在銷售策略及價單上下點功夫，就可輕易取得大幅超額認購，營造搶購氣氛，把呎價越推越高。

豪宅租金回報下跌有因

另外，差餉物業估價署公佈最新數字顯示，D及E類較大型單位的租務回報率跌至分別只有2.1及1.9厘，創紀錄新低。大型單位代表豪宅，長期以來豪宅回報偏低有因。物以罕為貴，供應少自然價格偏高，壓低回報。大陸買家有的是錢，不問價奪取心頭好的大有人在，擁有豪宅是一種炫耀性消費，並不在乎回報，租用豪宅無法凸顯身價。

再有，以往大型機構派駐香港海外人員是豪宅主要承租者。在香港要租用跟外國類同的居住環境的租金高昂，很多企業削減成本令租務需求下跌。已擁有豪宅的業主不願放售，除非價錢極度吸引。近半豪宅以公司轉讓，只需繳付極低的印花稅，稅務差價反映在交易價值上。本港經濟向好受惠的當然首先是富裕人士，亦令購置豪宅需求上升。市場普遍認為豪宅供不應求情況持續，升幅將跑贏大市。

上回談到財政預算案不但無助有需要市民置業，還反其道而行提高投資者稅後回報。樓價超高，財爺被問到如何協助首置上車，他稱政府不宜出手，以免他們「接火棒」云云。事實上，回到六年前梁振英參選之時樓價已遠超負擔能力，市場氣氛同樣熾熱，財爺「接火棒論」同樣適用，試問何時才是適合置業時機？

有住屋需要的人士當時若相信政府而轉買為租，不但輸了樓價六年來78%升幅，還花了六年租金，且要面對收緊按揭上車更難的情況。樓價可能跌亦同樣可能續升，財爺並沒有水晶球。

上車客無了期等待之際，有人更譏諷年青人「捱吓啦」。為了上車捱苦固然需要，但當絕大部份年青一代如何捱苦也無法儲蓄首期時，就是體制出現問題。這些所謂政府的智囊團如此皂白不分，難怪樓市問題陷入如此困局。

富裕人士吸納住宅

政府以為達至供求平衡即可，但其實即使供求平衡，也未輪到大眾市民入市，而是被富裕人士吸納。去年全港只有五萬多宗住宅交易，外來買家最少佔3,823宗。全港擁有千萬元以上流動資產者估計越十萬人，富裕人士一人買一間都等於兩年的成交量。

別以為富裕人士追求高風險高回報，調查顯示他們大多傾向保守及分散投資。租務回報看似偏低，但勝在有實物在手，有現金流，長期持有可對沖通脹，加上政府經常送禮，退稅減稅免差餉，鍾情於住宅投資人士大有人在。資金泛濫，低息環境有利借貸，物業出租後租客為其供樓，10多20年後物業全權擁有。即使20年後樓價與現時打平，亦賺取樓價與首期的差額，往後所有租金全屬額外利潤。20年後樓價高於現時樓價值博率甚高，因除了通脹因素外，政府預期未來十多年供不應求的情況持續。