第四次工業革命與韓房地產未來

以物聯網和大數據及人工智能為技術基礎，實現超連接、超智能、超融合的第四次工業革命，越來越受到全球的關注。第四次工業革命會給房地產市場帶來怎樣的變化及影響？

記者採訪了韓國德爾科地產集團（DELCO Realty）代表兼城市土地學會韓國會長（ULI Korea）崔民星，就第四次工業革命與房地產未來發展趨勢做了詳細分析。

智能城市電動車的出現

豐田電動車。（Kiyoshi Ota/Bloomberg via Getty Images）

崔民星表示，現在人們很關注第四次工業革命與房地產的關係，智能城市（Smart City）將是房地產在第四次工業革命時代中的具體體現。

第四次工業革命時代的智能城市，具體特點主要有兩點，一是減少車輛；二是減少碳排放，減少空氣污染。

現在，造成環境及空氣污染較最嚴重的就是碳，三分之一的碳污染來自工廠，三分之一來自大廈，其餘來自汽車。

崔民星說，在第四次工業革命時代，汽車將由電動車替代。根據城市土地學會（ULI）研究推測，電動車發展大概分為四個階段，現在屬於第一個階段，在美國匹茲堡市已經有200架電動車在馬路上運行。從2020年起，全球將會大量生產電動車。到2025年，全世界約50%主要城市，都將使用電動車。2030年電動車普及率將達到90%，2040年將達到100%，全球幾乎都使用電動車。

照此分析，目前人們使用的私家車，90%在第四次工業革命時代都會消失。現在人們使用的汽車、的士、旅遊巴士中，估計旅遊巴會最先被自動駕駛旅遊巴替代。而私家車如果被自動駕駛汽車替代，道路就需要擴大四倍，所以未來私人自動駕駛汽車將會受到大幅限制，因此私家車量會大幅減少。隨著汽車減少，未來停車場也會大量消失。由此也可騰出停車場面積。目前已經建成的停車場，日後可以更改用途後靈活利用。

「城市再生」創造職位

目前，南韓的城市再生概念，是對建築物進行翻修、整修或者重建等，由此建設方便人們生活的城市或地區。但是，這種城市再生需要投入資金。而城市土地學會的城市再生概念，是創造就業職位或者靈活利用土地，不需要投入資金。這也是第四次工業革命時代的城市再生概念。

例如，美國匹茲堡市前市長湯姆墨菲，歷經12年時間，吸引350家優秀企業進駐匹茲堡，企業增多，自然創造了工作機會，振興了地域經濟。匹茲堡市是全球城市再生的典範。

在匹茲堡市，目前約有200輛電動汽車在運行。因此，匹茲堡市也是全球第一個普及智能汽車的城市。崔民星說，他本人和城市土地學會主張的城市再生的理念，除了創造就業職位之外，還對城市進行高密度開發。

崔民星不贊成擴建城市，認為擴建城市其實是破壞自然、毀壞自然，也是浪費土地。例如，首爾市將公寓大樓高度限制在35層樓。但是，如果將公寓大樓建到50 ~ 60層，不僅增加了公寓數量，還節省出多餘的土地面積，在多餘土地上可建公園。這樣經過幾十年，城市內就會有大面積的公園綠地。同時解決了住宅和環保的問題。

崔民星說，在首爾江南，目前還沒有能容納幾十人的文化休閒空間。根據城市土地學會的研究，一個地區至少要建立一個能容納30 ~ 50人的文化休閒設施，才可形成一條街區，才能成為明顯的文化地區。如果按照上述方式進行高密集度的房地產開發，就能解決這些問題。但是，也需要與土地持有者交易，比如為土地持有者提供有利條件，允許建高層房屋，但是，需要將擁有的部份面積土地相對交換。

例如，在美國的西雅圖，市民起初都不允許在宅區周邊興建建築物。但是現在亞馬遜校園、微軟校園、谷歌校園、企業等大量進駐。原因是這些校園和企業，大量招集了該地區居民的子女入學或就業。因為有互惠關係，居民也就不再排斥這些設施的建立，徹底改變了觀念。

典型成功諮詢事例

以崔民星為代表的德爾科地產集團自成立以來，成功諮詢的南韓國內外項目達1,000多件，其中還有很多是國家地標性建築。首爾世界盃競技場就是其中之一。

首爾世界盃競技場是專供足球比賽的足球場，為2002年世界盃足球賽而建，是亞洲最大的足球專用運動場地。每年花費的管理費用就達60億韓圜（約4,400萬港元）以上。為此，政府也很苦惱。當時，就是由德爾科地產集團提供了可創出利潤的解決方案。目前該體育場既不需要浪費60億的管理費，每年還能獲得120 ~ 130億韓圜（約8,800 ~ 9,500萬港元）的租賃收入，每天訪問客流就達15,000人次。南韓政府為此還表彰了該方案策劃者。

另外，建國大學地鐵站周邊的STARCT城，也是德爾科地產集團比較典型的成功諮詢項目之一。最初該地點是150坪（約5,337.48平方呎）的地皮，當時，本打算對外出售，通過諮詢崔民星後，建立了樂天百貨店、電影院、易買特超市、建國大學醫院等STARCT城，成了建國大學站區的地標。