業界人士：大陸地產大周期或在年底到來

隨著大陸房地產「金九銀十」風光不再，再加上中共當局及央行所實施的涉及到樓市的政策，有大陸業界人士認為，種種跡象顯示大陸地產大周期將至。社科院也表示，四季度房地產復甦周期可能出現拐點。

近來，大陸以往的銷售旺季9月份和10月份風光不再，尤其是大陸十一長假更沒有了以往的熱鬧，顯得冷冷清清。熱點城市網簽平均跌八成，北京網簽量同比下跌65%、上海及廣州也下跌了78%。

受樓市銷售低迷影響，在香港上市的大陸房企股票幾乎全線受壓，融創、恆大、碧桂園、富力全線下跌，奧園及雅居跌幅超過7%。

大陸財經專欄作家孫驍驥日前撰文對大陸樓市進行了分析。

首先，大陸樓市開發陷入困境。

大陸大房企表面看很風光，在拚命拿地，其實這是一種自救的表現。因為這些房企都是高負債，除了一些熱點城市的部份樓盤，其餘的樓盤銷售並不好。有的樓市銷售人員表示有的樓盤「再賣十年也賣不掉」。

GMT分析機構的報告認為，大陸房企目前的策略是先大舉拿地開發，解決燃眉之急，然後慢慢想辦法銷售，在這個總方針之下，目前累積的未銷售樓盤約佔據總量的三分之一，其中大部份會成為「不良資產」，註定永遠無法被出售，也無法在資本市場找到買家接盤。

據統計，今年23家主要房企已經銷售1.7萬億元（人民幣，下同）新房，從土地開發到銷售的各個環節舉債接近六千億。其實，這些數字已經說明儘管地產不好做了、融資成本高了、銷售困難了。

而且在今年4月的時候，全國的主要75家房企總負債已經超過1.9萬億，平均負債率達到74%。整體的負債規模要比以前增加了超過17%。A股上市的136家房企其負債的總額超過5萬億元。平均每一家上市房企負債超過360億元。其中有超過三成的企業負債超過了危險的「債務紅線」。

房地產已經陷入了空轉。

其次，房地產一直是拉動大陸GDP的重要動力，這也是房地產泡沫越吹越大的原因。但是，目前的房地產大環境已經和之前不同了。

當局目前已經基本允許經濟增長呈現較低的水平，即保持在6.5%以下的年增速也可接受，這就基本上把支持發展房地產的最重要誘因，拉動經濟增速的因素給打掉了。即中國地產大周期到來了，本質上它並不是一個經濟周期，而更像是一個政治周期。

再有，從金融上來講，中國貨幣超發直接受到刺激的就是房地產，金融的周期一直在支持這個泡沫的膨脹。

中國的廣義貨幣從2008年的47.5萬億元到2016年超過144萬億元，增長了200%，其增速位居全球第一。這十年也正是地產行業在中國大殺四方的時期。但現在貨幣的寬鬆趨勢退潮，最先受到衝擊的就是房地產。

另外，央行日前宣佈明年實施定向降準，釋放了「經濟範式的轉移」的信號。

定向降準一來顯示金融的敞口未來將不會大面積的朝向房地產，二來央行預留的一個季度的時間窗口，就是準備在地產被打壓下去的時候，流動性被導向政府所希望的方向。遊戲規則和考核指標改變了，未來經濟玩法改變了。

孫驍驥認為，大陸房地產很可能最早在今年年底，最遲在明年，情況就會發生突變。

無獨有偶，今年9月29日，中國社會科學院財經戰略研究院在北京舉行的「NAES宏觀經濟形勢季度分析會（2017年3季度）」上表示，房地產投資和基建投資面臨下行壓力，四季度大陸房地產復甦周期可能出現拐點。

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