反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)窄幅靠穩,最新報160.14,按周回升0.19%。分區指數除新界東再跌0.07%外,港島、九龍及新界西分別上升0.19%、0.52%及0.14%。其餘領先指數亦全線窄幅靠穩,大型單位、中小型單位及大型屋苑指數分別上升0.03%、0.22%及0.24%。中原經紀人指數(CSI)最新報65.28,按周升2.35個百分點。

CCL已連續3個月於160點水平徘徊,上下波幅不足1%。七大指數齊升,大型單位及九龍區指數更創新高,新界東則獨憔悴,上周急跌後本周再微跌。除了九龍區指數外,其餘則窄幅靠穩,升幅不足0.25%。二手樓價進入整固期,但正如前期分析,暫未看到可令樓市進入調整期的條件。

                                     CCL繼續高位徘徊 七大指數窄幅靠穩

市況方面,受荃灣區大型新盤開售影響,一手成交轉趨活躍。華懋「全.城匯」以低於區內二手價開盤,刺激市場情緒,上周開售兼連環加價加推,截稿時總共吸引逾兩萬名買家入票,打破主權移交以來最高紀錄。

荃灣西原本屬新供應重區,銷情充份證明市場累積的購買力遠超供應。發展商輪流開盤,避免同時搶客,成功把需求集中,營造搶購氣氛。一手盤開出優惠價搶客,二手成交極為淡靜,二手業主持貨力強,議價空間極為有限,加上陸續有大型新盤預備開售,一手盤主導市場的情況難以扭轉,定價權在發展商手中。

政府帶頭減少供應

另外,港鐵公佈業績時表示,今年招標的上蓋物業由6個減至3個,即供應減逾半。港鐵沒有清楚解釋原因,但情況極為耐人尋味。車站上蓋屬於大型供應項目,政府是地鐵最大股東,一邊廂說樓價遠超負擔能力,將積極增加供應,另一邊廂卻帶頭減少供應托市,言行不一,實在有必要向公眾交代清楚。

這些涉及重大公眾利益的上市公司,既要為股東謀取最大利潤,又要負上社會責任,兩者存在根本矛盾。除了港鐵外,領展、兩電、巴士公司等亦在其中。事實證明政府無法取得平衡,必須重新思考這些企業的定位。

取之於民應用之於民

《基本法》第107條規定香港政府的財政預算應以量入為出為原則,力求收支平衡,避免赤字,並與本地生產總值增長相適應。金管局前總裁、行政會議成員任志剛較早前在網誌發表評論文章,批評過去10年香港政府採取「守財奴」政策,在財政預算案上過於保守,穩健有餘但投資未來不足。他認為第107條有演繹空間,包括在經濟增長過慢時作出減稅及赤字預算案刺激增長。

財政司司長陳茂波近日亦發表言論和議,預計未來5年開支會增加,並將會更積極運用盈餘云云。與此同時,政府正在落實削減企業所得稅。看來政府正在醞釀動用龐大儲備刺激經濟,配合(特首)林鄭月娥的所謂理財新哲學,並於10月施政報告公佈。

的而且確,香港經濟增長在過去10年平均只有3%,低於世界貨幣基金計算的同期全球平均值3.9%。香港產業高度集中於金融、房地產、轉口、服務行業,找不著增長亮點。政府坐擁9千多億盈餘,羨煞鄰近國家,可做之事甚多,取之於民用之於民實屬應該。過往政府並非沒有投入刺激經濟,政府10年來成立的各類基金多的是,但金錢只是其中的一部份,還需政策及配套扶持,完善產業鏈,才能真正刺激經濟。

理論上經濟增長有助民眾改善收入及生活環境。再有香港人口老化,福利開支將曲線上升。政府在擴闊稅基上一籌莫展,只能依靠買地收入。按照字面解釋,第107條就是緊箍咒,間接令政府維持高地價政策才能取得收支平衡,與增加供應令樓價回落的策略存在利益衝突。重新演繹第107條有助緩解短期衝突,買時間解決根本問題。

避免再刺激樓市向上

庫房水浸,防水刺激經濟無可厚非,但在此之前,筆者敦促政府考慮以下多點。

其一,若香港平均家庭收入處世界最高水平,樓價全球之冠亦無可厚非。問題是在現有制度下部份市民根本未能分享經濟成果,財富落入少數人手中。最新公佈的堅尼系數充份反映貧富懸殊極其嚴重。投資於經濟,通常是企業家及富裕人士優先受惠,大部份市民工資將滯後增長。政府必須深思熟慮,如何讓大眾市民分享經濟成果,才是刺激經濟的先決條件。

其二,不少產業還需實體店舖或商業樓宇,商業大廈及舖位供應不足造成租金高企,是扼殺經濟增長及創意的主要原因。政府奉行積極不干預政策,供應何時到位又遙遙無期。若在此時大力刺激經濟,只會令租金再飆,不但影響現有經濟,還令創業者卻步,結果利益大部份落在發展商及業主手裏。

其三,現時調控措施未能有效阻截非用家。投資者依然佔新盤兩、三成,資深投資者買入一幢幢住宅。經濟向好,財雄勢大者必早著先機,若不修正調控措施,置業安居機會被其奪去。

其四,若市民真的受惠經濟增長,負擔能力改善,置業需求上升,結果只會進一步推高資產價格。現有供應基礎及調控措施已充份證明不足以阻止樓價及租金上升,刺激經濟只會火上加油,結果市民未見其利先受其害。政府必須同時整合樓策及調控措施。令人擔心的是政府似乎未有意識到風險,且對未來充足供應信心十足,更反其道而行帶頭削減供應。

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相信大部份港人不會反對政府放水投入實體經濟,但市民更希望能分享經濟成果,樓價回落至合理可負擔水平,置業安居。若政府只顧大力刺激經濟,卻沒有同時解決樓價與租金過高的死穴,結果笑逐顏開的只有是業主及發展商。◇

(置業天下逢周末版出版)

 

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