安老按揭可否「養你一生」？CCL連續12周破頂 新界西升幅創9年新高

雋悅2房（開放式廚房）單位（雋悅綱頁）

雋悅2房加儲物房單位（雋悅綱頁）

反映二手樓價走勢的中原城市領先指數（CCL）連升14周兼連續12周創歷史新高，最新報156.27，按周再升0.53%。分區指數個別發展，九龍及新界西分別急升2.17%及3.57%，香港及新界東則回調1.46及1.68%。其餘領先指數亦互有升跌，大型單位指數下跌0.87%，中小型單位及大型屋苑指數分別再升0.79%及0.85%。中原經紀人指數（CSI）最新報74.49，按周跌2.09個百分點，但仍處擴張水平。

中資搶地價錢屬次要

年初至今本港樓價幾乎直線上升，CCL從年初已累升8%，政府多番調控不但未能遏止升勢，反而令樓市生態嚴重扭曲。上周九龍區及新界西接力上升，兩區本年升幅分別跑贏大市3.5及1.6個百分點，後者升幅更創近9年新高，二手上車盤極速消失。一手盤方面主要以銷售貨尾為主，令恒基位於西營盤「翰林峰」旋即成為市場焦點。該盤主打迷你單位，一梯廿多伙，單幢樓提供6百多個單位，密度可想而知。首張價單在加推後平均呎價已超越2.7萬。市場反應熱烈，且吸引不少投資者，主要原因乃供應不足，加上樓盤毗鄰是地鐵站，租金高企，租務回報仍可接受。二手缺盤，業主態度極強硬，還出現不少賠訂提價再售個案。

另外，某地產商主席指中資高價搶地「計唔掂數」，其集團不會跟隨云云。事實上，近年中資不斷搶地皮、商廈、住宅，價錢是次要考慮，多是為了建立品牌，或配合國策，或找理由集資，或意圖把資金遷離不受監控地區，或對沖貨幣貶值風險，或分散集團業務，溢價投地無法利用理性分析計算。即使虧本又如何？

這些集團多有國企背景，有中央或省市政府撐腰，財雄勢大。高價搶地之餘持貨力亦強，萬一樓價下跌不一定急於套現，銷售亦可延伸至大陸龐大網絡，買地不用繳付辣稅，自建供集團自用亦可。

中資地產商托高地價，本地地產商自然受惠，直至其土地儲備耗盡為止。本港未來肯定受紅色資本全面操控，港商只有兩條路，不是染紅就是淘汰。

安老按揭考慮因素多

上期談到安老按揭推出以來，樓價高企，又增加選擇放寬條件，理應受到青睞，但6年間累積只有1,726宗。類近概念的長者屋「雋悅」亦反應未如理想，最後房協要靠提供多重優惠及放寬條件，才勉強全數租出。

上期從供應者角度出發，探討使用率低的原因及建議改善方法。今期從取用家角度出發深入分析。

安老按揭是非常複雜的金融產品，涉及物業價格、利率、長壽風險、家庭利益、支取年金方案等，考慮因素眾多且屬重大決定。若符合申請條件，首先面對的是如何拿捏申請時間。樓宇估值是計算年金的基數。理論上在樓價高時申請可鎖定高收入，但沒有人能準確預測樓市。本港樓價波幅較其它國家大。例如安老按揭目標客戶群主要是中下價樓宇業主，該類物業過去短短半年就上升近兩成，即年金收可相差兩成。現行計劃並不能因樓價上升而增加收入，否則出現跌市不用減，升市有得加的系統性風險。受樓價長期上升心理因素影響，但又希望年金收入最佳化，取用者面對艱難抉擇。

年歲亦是重要因素，因年金特性是隨著年齡而曲線上升。例如65、70及75歲領取的年金額分別為$2,500、$3,100及$4,000，若手頭上仍有資金，何不遲些才拿？

至於取用年期，年期越長金額相應減少，但固定年期年金面對現金流斷層風險，必須仔細考慮個人健康因素。

幾乎所有保險公司提供各式的年金計劃，面對市場競爭，或許一次性提取然後購買年金保險可能每月收入更高，用家只能多做功課。